SAP Alicante 220/2006, 5 de Mayo de 2006
| Ponente | JAVIER GIL MUÑOZ |
| ECLI | ES:APA:2006:665 |
| Número de Recurso | 268/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 220/2006 |
| Fecha de Resolución | 5 de Mayo de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 7ª |
JOSE MANUEL VALERO DIEZMARIA GRACIA SERRANO RUIZ DE ALARCONJAVIER GIL MUÑOZ
SENTENCIA NÚM. 220/2006
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez.
Magistrada: Dª. Gracia Serrano Ruiz de Alarcón.
Magistrado: D. Javier Gil Muñoz.
En la ciudad de Elche, a cinco de Mayo de dos mil seis.
La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante, con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio verbal seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 deElche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, D. Carlos Jesús, habiendo intervenido en el recurso dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Martínez Hurtado y dirigida por el Letrado D. Juan José Bravo-Villasante Fernández, y como apelada la parte demandada, Dª. Pilar, representada por el Procurador Sr. Moreno Garzón con la dirección del Letrado D. Manuel Rojano Porcuna.
Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Elche en los referidos autos, tramitados con el núm. 461/04, se dictó sentencia con fecha 26 de Julio 2004 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Martinez Hurtado, en nombre y representación de D. Carlos Jesús, contra Dña. Pilar, debo absover y absuelvo a la citada demandada de las pretensiones deducidas contra ella en la demanda origen de éste proceso, con expresa impoisición de las costas procesales a la parte actora."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora, en tiempo y forma, dándose traslado por término de diez días a las demás partes para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, presentado escrito de oposición al recurso, remitiéndose seguidamente los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 268/05, en el que se señaló para la deliberación y votación el día 27 de Febrero de 2006, en el que tuvo lugar.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Javier Gil Muñoz.
Con fecha 23 de Enero de 2002 se suscribe por las partes ahora en litigio un documento consistente en "nota de encargo" a través del cual la Sra. Pilar encomienda al agente de la propiedad inmobiliaria D. Carlos Jesús la venta, con carácter de exclusividad durante un año, de una vivienda, haciendo constar que en el caso de que no se realizara la operación por causas imputables al propietario, éste vendría obligado a indemnizar al agente por el importe de 1'5% del precio estipulado (150.253'03 ¤), en concepto de gastos de gestión. Con fecha 11 de Abril de 2002, la Sra. Pilar comunica al Sr. Carlos Jesús, mediante fax, la anulación de la nota de encargo en exclusiva aduciendo no estar de acuerdo con las condiciones de la nota de encargo y falta de legitimación para encomendar tal encargo por ser la vivienda en cuestión bien privativo del esposo. Con fecha 7 de Enero de 2004 se formula por el Sr. Carlos Jesús demanda en reclamación de 2.253'80 ¤ correspondientes al 1'5% del precio estipulado para la venta de la vivienda.
Como indica reiterada y conocida jurisprudencia del Tribunal Supremo, el contrato de agencia inmobiliaria, cuya operatividad y grado de exigencia hemos de afrontar en el pleito que ahora nos ocupa, presenta los siguientes rasgos característicos:
-
Se presenta como un contrato revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 CC ; y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario, que por sus relaciones en el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo.
-
El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pro-gestoría, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final.
-
El mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero, en todo caso, tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final. Así se entiende por la moderna doctrina, en cuanto se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen, además, el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio.
-
Se trata de un contrato atípico, consensual y oneroso, que se configura como un contrato innominado "facio ut des", regido por la normativa general de las obligaciones y contratos contenida en los títulos primero y segundo Libro cuarto del Código Civil, que nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada.
-
Por tanto, dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.
-
Se trata, además, de un contrato que, regido por el principio de la autonomía de la voluntad ( artículo 1.255 CC ), permite que las partes incluyan pactos válidos, cual el expreso de exclusividad, durante un tiempo determinado y en las circunstancias que se concreten, sin que por ello sea contrario a la normativa de la Ley general para la Defensa de los Consumidores y Usuarios 26/89 .
Así pues, no hay obstáculo para que se pueda pactar, sobre la base de la libertad contractual del artículo 1255 del Cc , la exclusividad en la actuación del mediador, ya que tal tipo de pactos no es contrario a la moral, ni al orden público, ni tampoco el interés de terceros, siendo lícito que las partes establezcan un plazo durante el cual el mediador asume, con exclusión de otros posibles medios de venta, las gestiones para...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
SAP Málaga 297/2008, 16 de Mayo de 2008
...de establecer contactos personales, sin clandestinidad ni intento de burlar los derechos del agente". Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 5 de Mayo de 2.006 (sección 7 ª) estableció que "en el contrato de nota de encargo contemplado en los presentes autos, se pacta, en ......
-
SAP Málaga 427/2014, 30 de Septiembre de 2014
...de establecer contactos personales, sin clandestinidad ni intento de burlar los derechos del agente". Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 5 de Mayo de 2.006 (sección 7 ª) estableció que "en el contrato de nota de encargo contemplado en los presentes autos, se pacta, en ......
-
SAP Madrid 174/2009, 7 de Abril de 2009
...se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil ". En este mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7ª, de 5-5-2006. Ahora bien en el presente caso es un hecho no discutido por las partes, que éstas de común acuerdo, por el hec......
-
SAP Álava 88/2007, 12 de Abril de 2007
...el objeto propio de su actividad, lo cual supondría claramente un enriquecimiento injusto para esta última (en este sentido SAP Alicante 5 de mayo de 2.006 y Burgos 7 de julio de 2.006 Que las costas de esta instancia se abonarán por el recurrente ex art. 394 y 398 LEC. FALLAMOS DESESTIMAR......