Ámbito de la ley
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
| Páginas | 53-88 |
53Arrendamientos Urbanos
T I
ÁMBITO DE LA LEY
Artículo 1. Ámbito de aplicación
La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los
arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a
usos distintos del de vivienda.
LAU 29/94 con vigencia del 1 de enero de1995,
sin modificación por Ley 4/2013 y por RDLeyes 21/2018
y 7/2019.
CONSIDERACIONES GENERALES
Como se verá a continuación, la Ley distingue claramente entre “vivienda”
y “uso distinto”, calificando este último de la misma forma que anteriormente
tenía el concepto de “local de negocio”, pero con más amplitud. En principio,
no excluye a ningún arrendamiento sobre “fincas urbanas”, aunque luego haya
excepciones que se irán comentando, pero es indispensable para aplicar la LAU
que los contratos recaigan sobre cualquiera de los supuestos contemplados y
que reúnan los requisitos que la propia LAU establece y que podrán verse en los
comentarios a los preceptos correspondientes.
54 Daniel Loscertales Fuertes
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento
que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial
sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se
aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje
y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
LAU 29/94 con vigencia del 1 de enero de 1995,
sin modificación por Ley 4/2013 y por RDLeyes 21/2018
y 7/2019.
CONSIDERACIONES GENERALES
La importancia de la calificación es extraordinaria, pues de ello depende la
aplicación de unas normas u otras y cobijarse bajo la protección especial de la
Ley, en cuanto a viviendas se refiere; por eso, es conveniente analizar a conti-
nuación las características más esenciales.
EDIFICACIÓN HABITABLE
No es posible calificar como vivienda cualquier edificación que no sirva para
el hábitat personal o familiar, por lo que debe reunir las mínimas condiciones
para ello. Por ejemplo, una casa que no tuviera ningún servicio no podría tener
esta consideración, naturalmente dentro de lo que hoy se tiene por normal. No
cabe alquilar un simple cobertizo o chabola, por mucho que allí acuda una fami-
lia o determinadas personas, le faltaría la exigencia legal de “habitable”.
Esta calificación no tiene nada que ver con la superficie de la vivienda o
del apartamento arrendado, grande o pequeño, incluso simples partes como
55Arrendamientos Urbanos
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
habitaciones, siempre que, como antes se indica, disponga de los servicios esen-
ciales. Estas consideraciones han tenido refrendo por toda la jurisprudencia.
QUE SATISFAGA LA NECESIDAD PERMANENTE DE VIVIENDA
DEL ARRENDATARIO
Se trata, en definitiva, de que sea el lugar donde se habita, ya sea como fa-
milia o como individuo, con carácter permanente, pues, en otro caso, entraría
en la calificación de “temporada” que se analiza en el artículo siguiente. Por lo
tanto, cualquier uso de vivienda que no tenga esa finalidad habrá que encua-
drarlo en “uso distinto”. No hace falta que sea el mismo arrendatario quien la
ocupe, como se verá en los comentarios del art. 7, pero sí que habiten, cuando
menos, el cónyuge o los hijos.
VIVIENDAS ARRENDADAS A SOCIEDADES
Se plantea cuál es la calificación de esos contratos que se firman por socie-
dades o entidades mercantiles para que un directivo o empleado la ocupe como
residencia. En principio, estos contratos no pueden acogerse a la calificación
de “vivienda”, pues la empresa no tiene por sí misma “necesidad permanente”,
que sí la tendrá el Consejero-Delegado, el Director General o cualquier otro
empleado, a título individual, pero que no figura como arrendatario directo.
Hay que tener presente que la protección que se sigue dando a los arrenda-
mientos de viviendas lo es con base en satisfacer esa necesidad primordial de
la propia persona “física”, por lo que no es lógico extender esa protección a las
“jurídicas”, que podrán arrendar viviendas, por supuesto, pero dentro del “uso
distinto”, aunque sean utilizadas como morada de sus directivos o empleados.
Se debe admitir, no obstante, que alguna duda existe cuando el arrendamiento
de vivienda lo sea exclusivamente para uso y ocupación de una persona de-
terminada que se cita en el contrato, pues entonces la sociedad es una simple
intermediaria en el contrato, aunque directa responsable del pago.
Considero que es contrario a la calificación de “vivienda”, pues sigue faltan-
do el concepto principal para la protección especial de la LAU, que claramente
señala este precepto, concretamente, la “necesidad permanente del arrendatario”,
la cual solo puede tener una concreta persona física y no el ente social, que no
mora en un lugar, aunque tenga en él su domicilio. Esta postura es compartida
y ratificada por la mayoría de autores en comentarios, artículos, etc.
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