STS 1520/2023, 6 de Noviembre de 2023

El 8 de noviembre de 2016 se presentó demanda interpuesta por D. Ignacio contra Banco Popular Español S.A. (antes Banco Andalucía S.A. y Banco Pastor S.A.) solicitando se dictara sentencia por la que "estimándose que las pólizas de garantía contratadas por la promotora AIFOS con Banco Pastor S.A. y Banco Andalucía S.A. (ahora Banco Popular S.A.) extienden su cobertura a mis mandantes, y condene al demandado a abonar la cantidad de 144.445,48 €, más los intereses legales desde la fecha de las distintas entregas de dinero hasta su completo pago, resultando ser los intereses legales a aplicar:

"Y todo ello con expresa condena en costas de la parte demandada.

"SUBSIDIARIAMENTE, y de acuerdo con la responsabilidad de la demandada derivada del artículo 1.2 de la Ley 57/1968, de 27 de Julio, y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la edificación, solicitamos se estime la demanda y

"- Declare que la demandada es responsable de haber admitido ingresos de mis mandantes Don Ignacio.

"- Condene a las demandadas, de acuerdo con responsabilidad definida en el artículo 1.2 de la Ley 57/1968 de 27 de Julio, de Cantidades anticipadas para la construcción de viviendas, a la reintegración de las cantidades correspondientes percibidas a cuenta de la vivienda de la promotora AIFOS en unión a sus intereses legales desde el pago, resultando ser los intereses legales a aplicar LOS ANTERIORMENTE INDICADOS.

"- Condene a la demandada a las costas del proceso".

Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Málaga, dando lugar a las actuaciones n.º 1647/2016 de juicio ordinario, y emplazada la entidad demandada, esta compareció y contestó a la demanda planteando la excepción de falta de legitimación pasiva, oponiéndose en cuanto al fondo y solicitando por todo ello la íntegra desestimación de la demanda con imposición de costas al demandante.

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada-juez del mencionado juzgado dictó sentencia el 24 de julio de 2017 desestimando íntegramente la demanda con imposición de costas al demandante.

Interpuesto por el demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, al que se opuso la entidad demandada y que se tramitó con el n.º 193/2018 de la sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Málaga, esta dictó sentencia el 29 de marzo de 2019 desestimando el recurso y confirmando la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte apelante.

Por escrito de fecha 8 de mayo de 2019 la parte demandante interesó la rectificación de la referida sentencia "por dos errores manifiestos", y con fecha 13 de junio de 2019 se dictó auto con la siguiente parte dispositiva:

"Se rectifica la sentencia de fecha 29 de marzo de 2019 dictada en el Rollo de Apelación n.º 193/2018, en los términos expresados en el Fundamento de Derecho Segundo de la presente resolución".

El fundamento de derecho segundo de dicho auto decía lo siguiente:

"SEGUNDO.- En el presente caso, la parte demandante apelante, don Ignacio, advierte sobre la existencia de sendos errores materiales deslizados en el Fundamento de Derecho Primero de la sentencia de segunda instancia, consistente en la inclusión de unos términos (de CASARES) improcedentes, y la expresión de una cantidad (7144.445,48 euros), siendo la correcta la cantidad de 144.445,48 euros.

"Los errores materiales advertidos por la parte apelante en el Fundamento de Derecho Primero de la sentencia de esta Sala son manifiestos, procediendo su subsanación en los siguientes términos: a) la supresión de la expresión de CASARES; y b) la rectificación de la cantidad de 7144.445,48 euros por la correcta de 144.445,48 euros".

Contra la sentencia de segunda instancia la parte demandante-apelante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

El recurso extraordinario por infracción procesal se articulaba en dos motivos con los siguientes enunciados:

"1. Motivo primero. Al amparo del artículo 469.1.2°. por infracción del artículo 218.2 LEC por falta de motivación de la sentencia con vulneración del principio de igualdad ante la ley del art. 14 CE y del derecho fundamental de tutela judicial efectiva consagrado en el art. 24 CE, los cuales se ven conculcados pues la Sala, sobre hechos iguales, ha dictado resoluciones contradictorias por el mismo tribunal y sobre esta misma cuestión, sin motivar un cambio de criterio".

"2. Motivo Segundo.- Al amparo del artículo 469.1.4° LEC, vulneración del artículo 24 de la Constitución Española al incurrir la resolución dictada por el órgano a quo en error patente por resultar la valoración conjunta del acervo probatorio irrazonable y arbitraria, no superando la misma el test de racionalidad constitucionalmente exigible, concurriendo falta de motivación bastante respecto de la valoración de la prueba en relación con la cual se exterioriza por el órgano de alzada mera apariencia de motivación".

El recurso de casación, formulado al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC, por interés casacional tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, se articulaba en cuatro motivos con los siguientes enunciados:

"PRIMER MOTIVO.- Interés casacional al amparo del artículo 477.2 3° LEC, por infracción de los artículos 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, así como la Disposición adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, al negar la inclusión de una vivienda "suite" en el ámbito de protección de las citadas leyes, oponiéndose a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que señala que la misma protege a "todo tipo de viviendas" ( STS Pleno 12 de julio de 2016)".

"SEGUNDO MOTIVO.- Interés casacional al amparo del artículo 477.2.3° por infracción del artículo 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968, y la jurisprudencia que la desarrolla (entre otras las STS 420/2016, de 24 de junio y STS 361/2016 de 1 de junio) en cuanto afecta a la EXTENSIÓN SUBJETIVA DE LA GARANTÍA, excluyendo al adquirente de una vivienda "suite" de la protección y por tanto absolviendo a las entidades bancarias demandadas de su obligación de restituir las cantidades entregadas por aquel, en virtud de las pólizas de aval general suscritas, cuando la vivienda no llegó a terminarse ni entregarse".

"MOTIVO TERCERO.- Interés casacional al amparo del artículo 477.2.3º por infracción del artículo 1 de la Ley 57/1968 en cuanto afecta a la EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA GARANTÍA existiendo resoluciones contradictorias y criterios dispares entre distintas Audiencias Provinciales sobre si la vivienda con denominación "suite" se encuentra dentro del marco de protección del artículo 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Vulneración del principio de igualdad ante la ley".

"MOTIVO CUARTO.- Interés casacional al amparo del artículo 477.2.3° por infracción del artículo 1 de la Ley 57/1968 en cuanto afecta a la extensión objetiva de la garantía en cuanto a resuelto en contradicción con la solución dada por la misma sala en asunto similares sobre el uso del inmueble adquirido con denominación "suite"".

Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma ambas partes, los recursos fueron admitidos por auto de 20 de octubre de 2021, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación de los recursos, en el caso del recurso de casación por causas tanto de inadmisión como de fondo, con imposición de costas a la parte recurrente.

Por providencia de 15 de octubre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver los recursos sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el siguiente día 25, en que ha tenido lugar.

Los presentes recursos, de casación y por infracción procesal, se interponen por el comprador de una vivienda y de un apartamento tipo suite en construcción pertenecientes a la misma promoción, y el recurrente insiste ante esta sala en su pretensión principal de que se condene al banco demandado como avalista colectivo al pago de la totalidad de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de ambos inmuebles y sus intereses.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por sentencias de esta sala referidas a viviendas y apartamentos turísticos de otras promociones de la misma sociedad mercantil, son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos los siguientes:

1. Hechos probados o no discutidos:

   1.1. Con fecha 16 de diciembre de 2003, Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora), suscribió con Banco Pastor S.A. (luego Banco Popular Español S.A., en adelante BP, y actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS) una "Póliza de contraaval" por un importe máximo de 4.000.000 euros.

   1.2. Con fecha 16 de septiembre de 2004, D. Ignacio suscribió con Aifos, a través de la comercializadora del mismo grupo, dos contratos privados de compraventa de inmuebles en construcción pertenecientes al conjunto residencial " DIRECCION000", sito en el paraje denominado DIRECCION001 de los términos municipales de San Roque y La Línea de la Concepción (Cádiz). Uno de los contratos tuvo por objeto la "vivienda" identificada como "planta Nivel NUM000" y el otro contrato la "suite" identificada como "Nivel NUM001".

   1.3. En lo que ahora interesa, según el pliego de condiciones particulares incorporado a los contratos (bloque documental n.º 2 de la demanda):

   1. El precio de la vivienda era de 209.666,50 euros, IVA incluido, y a cuenta del mismo la parte compradora debía pagar 13.500 euros en el momento de la firma del contrato, 137.165 euros en el momento de subrogarse en el préstamo hipotecario de la promotora y 59.001,50 euros mediante la aceptación de veintiséis "efectos" cambiarios (letras de cambio), el primero por importe de 842,85 euros y vencimiento el 16 de octubre de 2004, los veinte siguientes por importe de 842,88 euros cada uno y vencimientos trimestrales desde el 16 de noviembre de 2004, y los cinco últimos por importe de 8.260,21 euros cada uno y vencimientos cuatrimestrales desde el 16 de enero de 2005.

   2. El precio de la suite era de 205.386,50 euros, IVA incluido, y a cuenta del mismo la parte compradora debía pagar 13.500 euros en el momento de la firma del contrato, 134.365 euros en el momento de subrogarse en el préstamo hipotecario de la promotora y 57.521,50 euros mediante la aceptación de veintisiete efectos cambiarios, el primero por importe de 784,47 euros y vencimiento el 16 de octubre de 2004, los veintiuno siguientes por importe de 784,38 euros cada uno y vencimientos trimestrales desde el 16 de noviembre de 2004, y los cinco últimos por importe de 8.053,01 euros cada uno y vencimientos cuatrimestrales desde el 16 de enero de 2005.

   1.4. Según la estipulación sexta de las condiciones generales de los contratos ("Pliego de cláusulas generales", también bloque documental n.º 2 de la demanda):

   "Para el caso de que se instase la resolución de este contrato por las causas previstas en el Art. 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio, las cantidades recibidas le serán devueltas al adquirente en unión de sus intereses legalmente correspondientes".

   Y según la estipulación decimotercera de las condiciones generales del contrato referido a la suite:

   "La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Apartamentos Turísticos de 3ª categoría a tenor de lo señalado en el Art. 6 del Decreto 47/2004 de 10 de Febrero de Establecimientos Hosteleros de Andalucía, y siguientes de la Ley 12/99 de 15 de diciembre de Ordenación del Turismo en el ámbito de la Comunidad Autónoma Andaluza, preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la entidad explotadora del Conjunto".

   1.5. A cuenta del precio de los dos inmuebles el comprador anticipó a la promotora un total de 144.445,48 euros (cantidad que la promotora no discutió en el procedimiento de resolución contractual y a cuyo pago fue condenada).

   No se discute que del total anticipado a cuenta del precio de los dos inmuebles únicamente se ingresó en cuentas de la promotora en Banco Pastor S.A. (luego BP) o en Banco de Andalucía (también luego BP) la cantidad de 23.606,65 euros (min. 1'34 del archivo audiovisual en soporte DVD que contiene la grabación de la audiencia previa).

   1.6. Con fecha 18 de mayo de 2006 la promotora suscribió con Banco de Andalucía, S.A. una "póliza de garantía" por un importe máximo de 1.000.000 euros (bloque documental n.º 9 de la demanda).

   La promotora no entregó al comprador aval individual en garantía de las cantidades anticipadas, aunque sí consta (bloque documental n.º 10 de la demanda) que hizo entrega de avales individuales expedidos por Banco Pastor S.A. y por Banco de Andalucía S.A. a compradores de viviendas y suites tanto de la misma promoción como de otras promociones de Aifos.

   1.7. Como la obra no se terminó en plazo, el comprador demandó a Aifos por incumplimiento contractual. La demanda la interpuso dicho comprador conjuntamente con D.ª Reyes, también compradora de un inmueble perteneciente al mismo conjunto residencial. Por sentencia íntegramente estimatoria de la demanda de fecha 23 de septiembre de 2010 del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Málaga, en actuaciones de juicio ordinario n.º 869/2009, se declararon resueltos los tres contratos de compraventa y se condenó a la promotora a devolver a los demandantes la suma total anticipada por cada uno de ellos (los referidos 144.445,48 euros en el caso del Sr. Ignacio) más intereses de los anticipos desde la fecha de cada pago (bloque documental n.º 3 de la demanda). Posteriormente la promotora fue declarada en concurso ( actuaciones n.º 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga), procedimiento en el que por auto de 31 de octubre de 2014 se acordó dejar sin efecto la fase de convenio y abrir la de liquidación.

2. Al no recuperar las cantidades anticipadas y no ser atendido el requerimiento extrajudicial hecho por el comprador (junto con la citada Sra. Reyes y otros dos compradores) a BP (bloque documental n.º 15 de la demanda), a comienzos de noviembre de 2016 el comprador Sr. Ignacio formuló la demanda de este litigio contra dicha entidad bancaria (según se decía en el cuerpo de la demanda, como sucesora universal tanto de Banco Pastor S.A. como de Banco de Andalucía S.A.) interesando, con carácter principal, su condena como avalista colectivo al pago de los referidos 144.445,48 euros más intereses de las cantidades anticipadas desde las fechas de sus respectivas entregas y, con carácter subsidiario, su condena conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 a devolver las cantidades ingresadas en dicha entidad (sin concretar su importe) y sus intereses desde cada pago.

   Aunque el demandante hablaba de contrato de compraventa en singular (pág. 3), a su vez aludía a la compra de dos viviendas, y como fundamento de sus pretensiones argumentaba, en síntesis y en lo que ahora interesa, que la compraventas tuvieron por objeto dos viviendas destinadas a servir de vivienda para él y para su familia y que, al no haber llegado la construcción a buen fin, el banco demandado debía responder, como avalista colectivo, de la totalidad de las cantidades anticipadas a la promotora (sin precisar el total anticipado a cuenta del precio de cada inmueble) más sus intereses, o subsidiariamente como receptor de los anticipos sin velar porque estuvieran debidamente garantizados.

3. BP admitió ser el sucesor a título universal de Banco Pastor S.A. y de Banco de Andalucía S.A. y se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por tratarse de compraventas con una finalidad no residencial, dado que el demandante las adquirió como inversión toda vez que se trataba de dos inmuebles de la misma promoción, uno de ellos una suite que, según el propio contrato, estaba destinada a un uso turístico; (ii) que en todo caso no podía exigírsele responsabilidad, porque no había prueba del pago de todas las cantidades reclamadas (ya que los documentos aportados con la demanda solo probaban el pago de 141.895,65 euros en total), porque solo una parte de los anticipos (en concreto 21.979,38 euros, correspondiente a nueve letras) se había satisfecho a través de cuenta de la promotora en BP y porque el banco no era avalista del comprador-demandante, pues las pólizas de contragarantía no son ninguna garantía para terceros ni de dicho contrato se genera obligación para el banco de prestar avales a favor de terceros; (iii) que la sentencia dictada en el juicio de resolución de las compraventas no vinculaba al banco por no haber sido parte en aquel, no obstante lo cual sí era de interés para este litigio el hecho de que el Sr. Ignacio actuara en el otro procedimiento junto con la Sra. Reyes, compradora de otra "unidad" de la misma promoción que además podría ser suegra del demandante, dado que su primer apellido ( Reyes) era también el segundo de la esposa del demandante, D.ª María Angeles; y (iv) que por todo ello, en el hipotético caso de que se le condenara solo podría serlo como receptor de las cantidades anticipadas ingresadas en dicha entidad, razón que impediría también fijar el comienzo del devengo del interés legal de las cantidades anticipadas en la fecha de cada pago.

4. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar, en síntesis, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por resultar de la prueba que las compraventas no tuvieron finalidad residencial, ni siquiera de temporada, sino que se trató de una inversión del comprador, y ello tanto por el número de inmuebles adquiridos de la misma promoción como por el hecho de que uno de ellos fuera una suite destinada a un uso turístico, según el propio contrato.

5. Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación el comprador interesando la estimación de la demanda, a cuyo fin reiteraba, en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 sí era aplicable por ser el demandante un consumidor y tratarse de dos viviendas destinadas a ese fin (constando además, según decía, que la expresión "vivienda" se repetía en los contratos hasta en diecinueve ocasiones y que también era empleada por la administración concursal); (ii) que la sentencia apelada vulneraba el principio de igualdad en la aplicación de la ley, dado que ante casos similares otras sentencias habían estimado pretensiones semejantes de otros compradores, sin que el hecho de que uno de los inmuebles fuera una suite pudiera amparar la interpretación de la sentencia apelada, dado que la Ley 57/1968 ampara a los compradores de toda clase de viviendas; (iii) que el banco debía responder del total de lo anticipado por los demandantes más sus intereses desde las fechas de las respectivas entregas al haberse probado la realidad de los anticipos, su correspondencia en los contratos, ser suficientes las garantías colectivas en ausencia de aval individualizado, no depender la efectividad del aval colectivo de que los ingresos se hicieran en cuenta especial y, en fin, no poder limitar el banco avalista colectivo su responsabilidad a las cantidades ingresadas en él; y (iv) que en cualquier caso debía responder con base en el citado art. 1-2.ª del total de lo ingresado en dicha entidad.

   El banco se opuso al recurso reiterando: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por la finalidad no residencial de las compraventas; (ii) que no se vulneró el principio de igualdad en la aplicación de la ley dado que no había semejanza entre este caso y los otros invocados por el apelante; (iii) que la no aplicación de la citada Ley 57/1968 impedía que el banco respondiera incluso como receptor de los anticipos, además de que la entidad demandada no había podido controlar los pagos al no conocer la existencia de los contratos; y (iv) que por todo ello no podrían imponérsele intereses desde la fecha de cada pago.

6. La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación del comprador y confirmó la sentencia apelada en su integridad, con imposición de costas al apelante.

   Sus razones son, en lo que ahora interesa y en síntesis, las siguientes: (i) se comparte la conclusión de la sentencia apelada de que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso porque la prueba y las circunstancias concurrentes permiten concluir que "la finalidad perseguida por el comprador Sr. Ignacio, al suscribir los dos contratos...no fue la de destinar los inmuebles a servir de morada individual o familiar, bien permanente o circunstancial, sino como inversión, aun con carácter no profesional"; (ii) esas circunstancias son a) la compra de dos viviendas, ubicadas en distintos bloques, pero de la misma promoción, y b) la calificación de una de ellas como apartamento turístico, con expreso sometimiento de la parte compradora a la normativa correspondiente a dicha modalidad inmobiliaria -estipulación 13.ª-; y (iii) la existencia de pacto entre vendedora y comprador-inversor para aplicar la Ley 57/1968 al caso no es oponible al banco demandado, al que no cabe exigir responsabilidad como avalista con arreglo a la jurisprudencia sobre la efectividad de las pólizas colectivas.

7. Contra esta sentencia el comprador-demandante ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal articulado en dos motivos, en los que aduce la vulneración del principio de igualdad en la aplicación de la ley y la existencia de un error patente en la valoración probatoria sobre la finalidad de las compraventas, y recurso de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, articulado en cuatro motivos en los que, desde distintas perspectivas, se defiende la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a toda clase de viviendas, incluidas las de tipo suite.

8. El banco demandado-recurrido se ha opuesto a los recursos pidiendo su desestimación, en el caso del recurso de casación por causas tanto de inadmisión como de fondo. Procede por tanto examinar con carácter preliminar la concurrencia de esas posibles causas de inadmisión porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1. DF. 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej. sentencias 470/2022, de 6 de junio, 108/2022, de 14 de febrero, 41/2022, de 27 de enero, 573/2021, de 26 de julio y 23/2021, de 25 de enero, con cita de otras muchas).

Los cuatro motivos del recurso de casación, estrechamente relacionados entre sí, se fundan en infracción de los arts. 1 (citado en el encabezamiento de todos los motivos), 3 y 7 (citados tan solo en los dos primeros) de la Ley 57/1968, así como en vulneración de la jurisprudencia de esta sala sobre el ámbito de protección objetivo y subjetivo de dicha ley. En su desarrollo se alega, en síntesis: (i) en cuanto al motivo primero, que no procede excluir del ámbito de protección de la Ley 57/1968 las viviendas tipo suite, dado que la jurisprudencia viene interpretando dicha ley en el sentido de que la misma protege "todo tipo de viviendas", "resultando admisible una "suite" como vivienda cuando los particulares del contrato de compraventa no excluyen el uso propio de aquella y la "suite" cumple en su distribución interior, estancias y servicios los estándares de habitabilidad propios de una vivienda"; (ii) en cuanto al motivo segundo, que no procede restringir la extensión subjetiva de la garantía prestada conforme a la Ley 57/1968 (en este caso, avales colectivos) por el simple hecho de que la vivienda sea una suite, pues la jurisprudencia, cuando niega protección a los compradores con finalidad inversora, "en nada se refieren a la tipología de la vivienda", es decir, "no hacen depender la condición de inversor exclusivamente del tipo de vivienda que se adquiere"; (iii) en cuanto al motivo tercero, que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales en torno a si las viviendas tipo suite están protegidas o no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968, lo que, además de vulnerar el principio de igualdad ante la Ley, exige que por esta sala se fije un criterio uniforme; y (iv) en cuanto al motivo cuarto, que la sentencia recurrida también se opone a la jurisprudencia de esta sala dictada "en asuntos similares sobre el uso del inmueble adquirido con denominación "suite"".

El banco-recurrido alega que el recurso de casación es inadmisible en su totalidad al incurrir en la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento, porque la razón decisoria de la sentencia recurrida para desestimar la demanda "no es la tipología del inmueble, como se dice de contrario, sino el destino de uno de ellos de acuerdo con lo dicho específicamente en el contrato a tenor de la normativa sectorial aplicable en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, lo que unido al hecho de haber comprado dos inmuebles no contiguos en la misma promoción y las demás circunstancias del caso, llevaron a la convicción del Juzgado de instancia y del tribunal de apelación de que el recurrente no compró con el destino residencial requerido en la Ley 57/1968".

El recurso de casación incurre en su totalidad en la causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento ( art. 483.2.4.º LEC en su redacción aplicable por razones temporales), apreciable en sentencia como razón para desestimarlo (en un caso sobre la Ley 57/1968, sentencia 368/2021, de 28 de mayo, y las que en ella se citan), lo que, como se ha indicado, determina a su vez la desestimación por causa de inadmisión del recurso extraordinario por infracción procesal, que además no es sino una reiteración desde otras perspectivas, de lo alegado en los motivos de casación. Esta conclusión se funda en las siguientes razones:

1. ) Innumerables autos de inadmisión y sentencias (p.ej. sentencia 633/2022, de 29 de septiembre) vienen reiterando que el recurso de casación procede contra el fallo y los razonamientos de la resolución recurrida que constituyan su razón decisoria (p.ej. sentencia 92/2018, de 19 de febrero) y, por tanto, que el planteamiento del recurso no puede marginar esa razón decisoria toda vez que, conforme a lo previsto en el acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinarios por infracción procesal de 27 de enero de 2017, la infracción de norma o jurisprudencia aplicable al caso que se invoque en el recurso de casación debe ser relevante para el fallo, atendida la razón decisoria de la sentencia recurrida.

2. ) Este requisito no se cumple en el planteamiento de la cuestión nuclear del presente recurso de casación a la que se refieren los cuatro motivos, en los que en todo momento se parte de una premisa que margina la razón decisoria de la sentencia recurrida, pues, contrariamente a lo que sostiene el recurrente, la conclusión del tribunal sentenciador de que las dos compraventas no tuvieron finalidad residencial, ni siquiera de temporada, no descansa en la tipología de uno de los inmuebles (esto es, en que fuera una suite, que la RAE define como "conjunto de dos o más habitaciones de un hotel que, comunicadas entre sí, forman una unidad para alojarse"), sino en el conjunto de hechos y circunstancias que concurrieron al firmar las dos compraventas, en particular que el recurrente compró en la misma fecha dos inmuebles de la misma promoción siendo uno de ellos una suite o apartamento que, según el propio contrato, estaría destinado a un uso turístico-hotelero, comprometiéndose el comprador a mantener la suite en disposición de ser usada para ese fin respetando la normativa turística vigente en la Comunidad Autónoma de Andalucía y aplicable a todo el conjunto hotelero. Es decir, no es que la sentencia recurrida concluya que los apartamentos tipo suite carezcan de finalidad residencial en todo caso, sino que excluye tal finalidad en este caso concreto porque las circunstancias concurrentes llevan al tribunal sentenciador a apreciar la finalidad inversora del comprador-recurrente, razonamiento nuclear que no se impugna debidamente en casación.

3. ) Esa razón decisoria de la sentencia recurrida, que la parte recurrente soslaya, se ajusta a la jurisprudencia sobre casos similares respecto de otras promociones de la misma sociedad ( sentencias 857/2021, de 10 de diciembre, y 98/2022, 101/2022 y 103/2022, las tres de 7 de febrero) según la cual la Ley 57/1968 no ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos (condición que tiene uno de los inmuebles del presente caso) y resulta con toda claridad de la estipulación decimotercera de uno de los contratos de compraventa del presente caso, también incluida en los contratos de los litigios que dieron lugar a la mencionada doctrina jurisprudencial. En consecuencia, la no aplicación al caso de la Ley 57/1968 excluye que pueda declararse la responsabilidad de BP como avalista colectiva, al no estar comprendida en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968, o con base en el art. 1-2.ª de la misma y su jurisprudencia (en este sentido, la referida sentencia 101/2022, con cita de la 385/2021, de 7 de junio).

4. ) No es óbice para considerar que el comprador-recurrente no está protegido por la Ley 57/1968 que, además del apartamento turístico, comprara un segundo inmueble, en este caso sí calificado contractualmente como vivienda, pues además de que en ninguno de los motivos de casación se impugna la conclusión de la sentencia recurrida sobre la finalidad no residencial de esta segunda compraventa, ya se ha dicho que tal conclusión es también conforme con la jurisprudencia según la cual la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, pues se asienta en la valoración conjunta de la prueba y de las circunstancias concurrentes, en particular en el hecho de que no se comprara aisladamente sino junto con el citado apartamento turístico de la misma promoción y en que en la citada estipulación 13.ª se indicara que el comprador se comprometía a preservar el uso hotelero "del conjunto", todo lo cual razonablemente podía valorarse en este caso concreto como indicios de una finalidad no residencial predicable de todos los inmuebles comprados y no solo del calificado como suite.

Desestimados tanto el recurso de casación como el recurso extraordinario por infracción procesal, procede imponer las costas a la parte recurrente ( arts. 394.1 y 398.1 LEC), que también perderá los depósitos constituidos ( apdo. 9 de la d. adicional 15.ª LOPJ).