SAP Zaragoza 262/2023, 26 de Mayo de 2023
| Ponente | MANUEL DANIEL DIEGO DIAGO |
| ECLI | ECLI:ES:APZ:2023:1028 |
| Número de Recurso | 91/2023 |
| Procedimiento | Recurso de apelación. Juicio ordinario |
| Número de Resolución | 262/2023 |
| Fecha de Resolución | 26 de Mayo de 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª |
SENTENCIA núm 000262/2023
Presidente
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
Magistrados
D. JUAN CARLOS FERNANDEZ LLORENTE
D. MANUEL DANIEL DIEGO DIAGO (Ponente)
En Zaragoza, a 26 de mayo del 2023
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de Procedimiento Ordinario 0000238/2020 - 00, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN UNICO DE TARAZONA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LEC) 0000091/2023, en los que aparece como parte apelante D. Juan Carlos y Dña. Erica, representados por la Procuradora de los tribunales Dña. SONIA SESMA CORCHETE, y asistidos por el Letrado D. JULIÁN ANDRÉS JIMÉNEZ LENGUAS; y como parte apelada, D. Agapito, D. Argimiro, D. Baldomero y D. Bruno representados por el Procurador de los tribunales, D. BENJAMIN MOLINOS LAITA, y asistidos por el Letrado D. VICENTE TABUENCA JIMENEZ,; siendo Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. MANUEL DANIEL DIEGO DIAGO.
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 18 de enero del 2023, cuyo FALLO es del tenor literal:
"Que ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. MOLINOS LAITA, en nombre y representación de D. Agapito, D. Argimiro y D. Bruno, frente a D. Juan Carlos y Dª. Erica y, en consecuencia, condeno a estos últimos a abonar a los primeros la cantidad de 9.156,65 euros, más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta el día de hoy. Desde la fecha de la presente sentencia, el global resultante devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos hasta su completa satisfacción.".
Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de D. Juan Carlos y Dña. Erica ; se interpuso contra la misma recurso de apelación.
Y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.
Recibidos los Autos; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado.
No considerando necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 23 de Mayo de 2023.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
No se aceptan los de la sentencia recurrida que se oponen a los de la presente resolución y:
Antecedentes del recurso.
Por D. Agapito, D. Argimiro, D. Baldomero y D. Bruno se interpuso contra D. Juan Carlos, y Dª. Erica demanda en reclamación de la cantidad de 10.960,38 euros, más intereses y costas que desglosaba en: 6.000 euros en concepto de penalización pactada en el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito por las partes el uno de Septiembre de 2019, para el caso de desistimiento unilateral e injustificado de la compra de la vivienda, cesando en la opción a compra; 4.960,387 euros de los daños causados en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento así como por la desaparición de mobiliario y enseres existentes en el mismo.
Los demandados se opusieron a la demanda.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda en parte y condenó a los demandados al pago de la cantidad de 9.156,65 euros, más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta sentencia y desde la fecha de la sentencia el global resultante devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos hasta su completa satisfacción; todo ello sin expresa condena en costas. Desglosó el principal en 6.000 euros por penalización y 3.156,65 por daños y desaparición de enseres. Argumentó:
- Obligatoriedad de la penalización pactada por haber transcurrido el plazo sin que se materializara la compraventa por causa imputable a los arrendatarios.
- Que la falta de celebración de la compraventa se debió a la propia conducta pasiva u omisiva de los demandados quienes, lejos de intentar al menos proporcionarse otros medios para efectuar la compra a la que se comprometían o de tratar de salvar los obstáculos que les impedían obtener financiación de un concreto banco (sin ni siquiera intentar requerir a los propietarios para que procedieran a corregirlos) decidieron dejar transcurrir el plazo que establece la cláusula en cuestión.
- Ausencia de bienes existentes al tiempo del arriendo de la vivienda; existencia de suciedad y elementos dañados al tiempo del desalojo de la vivienda.
Los demandados apelaron la sentencia e interesaron la desestimación de la demanda con imposición de costas a los demandantes o, subsidiariamente, si se estimara que la parte demandada-apelante tiene que responder de algún daños o perjuicio en la vivienda o en sus enseres, deberá descontarse la cantidad de 500,00 € de fianza que la parte actora todavía retiene en su poder. Fueron motivos del recurso:
- Nulidad de la cláusula que exige indemnización al optante que, como prima de opción ha pagado las rentas de arrendamiento, a un precio superior al de mercado, en la idea del optante de que, si ejercitaba la opción, se le descontaría del precio de la compra. Es un contrasentido que el optante, si no ejercita la opción, tenga que indemnizar al propietario. Además sólo crea obligaciones para una de las partes contratantes, no existiendo reciprocidad.
- La compraventa no se celebró por causas no imputables a los apelantes. Una cuestión son los requisitos para una compraventa, y otra son los requisitos para que el comprador pueda obtener una hipoteca. Y no se concedió la financiación por la falta de coordinación de los datos registrales con los catastrales y por la posible ilegalidad de parte de la construcción, tal y como se notificó a los propietarios que no subsanaron las irregularidades.
- Disconformidad con la condena al pago de la cantidad de 3.156,65 €, por objetos no devueltos, elementos dañados y ensuciamiento del edificio.
- Procedencia de compensar los 500,00 €, que quedaba pendiente de abonar por la propiedad a los arrendatarios de la fianza recibida por ellos en su día.
Relación contractual entre los litigantes. Validez de la cláusula de recíprocas penalizaciones.
Entre los ahora litigantes fue suscrito el 1 de septiembre de 2017 contrato denominado "contrato de arrendamiento con opción de compra" del que destacamos:
- Los Sres. Humberto se identifican como propietarios proindiviso de la vivienda sita en Novallas, CALLE000, NUM000, que consta de 2 plantas, compuesta por planta baja con garaje, bodega, patio y graneros; en la planta de arriba 4 habitaciones, un baño, una cocina y salón.
- Los propietarios arriendan la vivienda y los bienes existentes en ella al Sr. Juan Carlos y Sra. Erica : por precio de 500 euros al mes; duración de dos años desde el 1/9/2017, fecha final máxima para efectuar la compra de la propiedad; los arrendatarios declaran conocer y aceptar las características y estado de conservación de la vivienda y se obligan a conservarla en perfecto estado; los arrendatarios asumen al pago de los suministros; son de cuenta de los arrendatarios los gastos por desperfectos que se produzcan por usos inadecuados; la práctica de obras precisan del previo permiso por escrito por el arrendador, serán a cargo del arrendatario y quedarán en beneficio de la finca sin derecho a indemnización; se entregaba la cantidad de 1.000 euros en concepto de fianza (500 euros) y garantía complementaria (500 euros), a descontar del precio total de la vivienda o devuelta a la finalización del contrato salvo incumplimiento de lo pactado.
- La parte arrendadora concedía a la parte arrendataria, que acepta, una opción de compra de la viviendas con las siguientes condiciones: el plazo máximo de la opción era de dos años a partir del 1/9/2017, durante el cual los arrendadores renunciaban a realizar gestión es de venta de la vivienda; el precio del inmueble, libre de cargas, se fijaba en 150.000 euros; en el momento de ejercitarse la opción de compra, serán computadas como parte del pago del precio el 100% de las cantidades entregadas en concepto de renta; como penalización, si en el plazo de dos años no se ha materializado la compraventa por causas imputables a los arrendatarios, estos deberán compensar a los arrendadores con la cantidad de 6.000 euros y, de igual manera, en el caso de que los arrendadores decidieran no vender a los arrendatarios les tendrían que compensar con 6.000 euros.
En fecha 1 de septiembre de 2019 se suscribe nuevo contrato, en términos análogos, para extender el arriendo y la opción de compra dos meses desde el 1 de septiembre de 2019, manteniendo el resto de condiciones (precio de la renta y de la venta: computo de las rentas como parte de pago del precio; penalización para arrendadores y arrendatarios.
Sostiene el apelante la nulidad de la cláusula que exige indemnización al optante.
El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado el Tribunal Supremo que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil (sent TS 257/2011, de 6 de abril de 2011).
La sentencia del Tribunal Supremo, sección 1 del 19 de febrero de 2014 (ROJ: STS 1354/2014) argumenta:
El precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 del Código civil) de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado y el concedente de la opción,...
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