SAP Madrid 275/2023, 4 de Mayo de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 04 Mayo 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 10 (civil) |
| Número de resolución | 275/2023 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2020/0207702
Recurso de Apelación 954/2022
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1396/2020
APELANTE: D./Dña. Jose Daniel
PROCURADOR D./Dña. JOSE BERNARDO COBO MARTINEZ DE MURGUIA
APELADO: D./Dña. Purificacion
PROCURADOR D./Dña. JOSE ALVARO VILLASANTE ALMEIDA
SENTENCIA Nº 275/2023
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
D./Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a cuatro de mayo de dos mil veintitrés.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1396/2020 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid a instancia de D./Dña. Jose Daniel apelante -demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. JOSE BERNARDO COBO MARTINEZ DE MURGUIA y defendido por letrado, contra D./Dña. Purificacion apelado - demandado, representado por el/la Procurador D./ Dña. JOSE ALVARO VILLASANTE ALMEIDA y defendido por letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 19/04/2022.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 19/04/2022, cuyo fallo es el tenor siguiente:
"Que desestimando la demanda interpuesta por D. Jose Daniel, contra Dª Purificacion, debo absolver a la citada demandada de las pretensiones formuladas en su contra, y ello haciendo expresa imposición de costas a la parte demandante."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por providencia de esta Sección, de fecha 21/03/2023, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 03/05/2023.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
- En fecha 30 de septiembre de 2019 se celebró un contrato de arras entre Doña Purificacion, como vendedora, y D. Jose Daniel, como comprador; teniendo por objeto la vivienda sita en Madrid, PLAZA000 nº NUM000, planta NUM001, a la que pertenece un cuarto trastero designado con el nº NUM002 .
En dicho contrato se indicó que la finca se encontraba gravada registralmente con un derecho de vuelo sobre la planta de terrazas, a favor de los propietarios del elemento número siete de la propiedad horizontal, por la que podrán elevar una o varias plantas más; además se señala que la finca se encuentra gravada con una hipoteca a favor de Banco Caminos, S.A., en garantía de una cuenta de crédito, para responder hasta el límite máximo de 300.000 €.
En la estipulación tercera del contrato se estableció que "La parte compradora recibirá la finca objeto de compraventa como cuerpo cierto y en el estado que se encuentra, libre de todo tipo de cargas y gravámenes".
En ese acto, la compradora abonó 200.000 €, en concepto de arras, fijando el día 27 de marzo de 2020 para la firma de la escritura pública de compraventa.
En fecha 24 de enero de 2020, las partes modifican el contrato de arras, entregando la compradora 250.000 € más, en concepto de arras, y modificando la fecha de otorgamiento de la escritura pública, que será antes del 30 de junio de 2020.
Posteriormente, el 17 de abril de 2020, se acuerda una nueva modificación, entregando la vendedora 200.000 € más, en concepto de arras, y modificando, de nuevo, la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que tendría lugar entre el 2 y el 6 de noviembre de 2020.
Las cargas consistentes en el derecho de vuelo y la hipoteca a favor de Banco Caminos, S.A. no fueron canceladas registralmente y el comprador no acudió a la notaría para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Ante dichas circunstancias, D. Jose Daniel, comprador, formuló la demanda iniciadora del presente procedimiento contra Doña Purificacion, vendedora, solicitando que se declare el incumplimiento del contrato de arras por la demandada y la resolución del mismo, condenando a la demandada a abonar al actor la cantidad de 1.300.000 €; subsidiariamente interesa la condena de la demandada a restituir el importe de 650.000 €, más los intereses que correspondan.
La sentencia dictada por el Juzgador "a quo" desestimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.
- El objeto litigioso que nos ocupa versa sobre la señal entregada, en su día, por el comprador y la procedencia de la simple devolución de la cantidad entregada o bien doblada, partiendo de lo preceptuado en el artículo 1.454 C.Civil, que establece lo siguiente: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".
Ahora bien, no podemos obviar que el citado precepto se refiere exclusivamente a las denominadas "arras penitenciales", habiéndose pronunciado reiteradamente la jurisprudencia con respecto a la imposibilidad de
dar un concepto unitario a las arras, distinguiendo tres modalidades, a saber: las confirmatorias, las penales y las penitenciales, doctrina que se remonta a sentencias del Alto Tribunal de 24 de noviembre de 1.926, 8 de julio de 1.945, 22 de octubre de 1.956, 7 de febrero de 1.966, 16 de diciembre de 1.970 y 31 de julio de 1.992; recogida posteriormente en sentencias de 24 de octubre de 2.002 y 20 de mayo de 2004, y más recientemente en sentencias de 11 de diciembre de 2.008, 24 de marzo y 29 de junio de 2.009, 27 de octubre y 11 de noviembre de 2.010, concretamente en esta última se reitera, una vez más, los pronunciamientos contenidos en las anteriores, señalando que "La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1.454 ( SSTS de 20 de mayo de 2004, 24 de marzo de 2.009).
En el presente supuesto, D. Jose Daniel entregó inicialmente la cantidad de 200.000 €, en concepto de arras penitenciales, como se indica en el encabezamiento del contrato (documento n. 2 adjunto a la demanda), en la estipulación primera A) y en el último párrafo de la estipulación segunda, remitiéndose al art. 1.454 C.Civil; habiendo quedado clara la voluntad de las partes a este respecto, como exige el Tribunal Supremo en sentencia de 29 de junio de 2009, según la cual el art. 1.454 tiene "un carácter excepcional, que exige una...
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