SAP Barcelona 253/2023, 24 de Abril de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 24 Abril 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil) |
| Número de resolución | 253/2023 |
Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120218058810
Recurso de apelación 97/2023 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 241/2021
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012009723
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0650000012009723
Parte recurrente/Solicitante: VIVIENDA ASEQUIBLE ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS, SLU
Procurador/a: Javier Segura Zariquiey
Abogado/a:
Parte recurrida: Begoña, Benita, Aquilino, Bibiana, Arturo, Caridad, Carolina, Estibaliz, Benito, Clara, Evangelina, Borja, Coral, Crescencia, Debora, Frida
Procurador/a: Juan Jimenez Moron
Abogado/a: JOSÉ ANTONIO CAMPOY ABAD
SENTENCIA Nº 253/2023
Magistrados:
Jose Luis Valdivieso Polaino Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes
Barcelona, 24 de abril de 2023
Ponente : Francisco de Paula Puig Blanes
Se han recibido los autos de procedimiento ordinario nº 241/2021 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de Inmo Criteria Arrendamiento III SLU contra la sentencia dictada el 27.07.2022 y en el que consta como parte apelada Dª Crescencia ; Dª Debora ; Dª Frida ; Dª Begoña
; Dª Benita ; D. Aquilino ; Dª Bibiana ; D. Arturo ; Dª Caridad ; Dª Carolina ; D. Benito ; Dª Clara ; Dª Evangelina
; Dª Estibaliz ; D. Borja y Dª Coral, representados por el Procurador D. Juan Jiménez Morón.
El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"FALLO: Estimando sustancialmente la demanda presentada por el Procurador Sr. Jiménez Morón, en representación de Dª. Crescencia, Dª. Debora, Dª. Frida, Dª. Begoña, Dª. Benita, D. Aquilino, Dª. Bibiana, D. Arturo, Dª. Caridad, Dª. Carolina, D. Benito, Dª. Clara, Dª. Evangelina, Dª. Estibaliz, D. Borja y Dª, Coral, contra la entidad "Vivienda Asequible Arrendamientos y Servicios, S.L.U.", declaro la plena validez y eficacia de la cláusula de opción de compra u ofrecimiento de compra preceptiva, contenida en el Reglamento de Adjudicación de 2 de octubre de 2010, y reproducida sustancialmente en los contratos de 21 de mayo de 2011, 1 de octubre de 2013 y 21 de julio de 2014, que literalmente dice: "Un cop finalitzat el contracte de lloguer i sempre que s'hagi exhaurit el termini de qualificació, s'oferirà als arrendataris la compra de l'habitatge por un preu inferior al preu màxim de venda establert a la qualificació definitiva d'HPO, sense perjudici dels drets d'opció i retracte que per normativa o conveni corresponen a l'administració pública autonòmica o en local competent"
Condeno a "Vivienda Asequible Arrendamientos y Servicios, S.L.U." a pasar por tal pronunciamiento y a que, con efectos a fecha 15 de abril de 2021, ofrezca a los demandantes la compra de las viviendas y anexos que hoy son objeto de arrendamiento, libres de cargas y por un precio inferior al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de HPO, y a que, una vez renunciada a la adquisición preferente o al retracto por parte de las administraciones autonómica o local, otorgue escritura pública de compraventa en un periodo de tiempo suficiente, para que los adquirentes puedan obtener la financiación para la adquisición de los inmuebles, periodo este que no podrá ser inferior a los cuatro meses.
Condeno a "Vivienda Asequible Arrendamientos y Servicios, S.L.U." a devolver a los demandantes todas las cantidades que, en concepto de renta por el arrendamiento de la vivienda y anexos, hayan abonado desde el momento en que podían haber hecho efectiva la adquisición del inmueble, y por causa imputable a la demandada no lo pudieron hacer, esto es, desde el 15 de abril de 2021. A dichas cantidades se les aplicarán los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (interés legal, incrementado en dos puntos, computado desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago).
Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada"
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 13.04.2023.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.
Antecedentes y objeto del recurso
Por parte de la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III SLU (antes denominada Vivienda Asequible Arrendamiento y Servicios SLU), se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada sustancialmente la demanda frente a ella presentada por Dª. Crescencia, Dª. Debora, Dª. Frida, Dª. Begoña
, Dª. Benita, D. Aquilino, Dª. Bibiana, D. Arturo, Dª. Caridad, Dª. Carolina, D. Benito, Dª. Clara, Dª. Evangelina, Dª. Estibaliz, D. Borja y Dª, Coral .
En la demanda se indica que el edificio sito en la C. Països Catalans nº 28 de Sant Feliu de Llobregat fue promovido y construido por cuenta de la sociedad "Foment Immobiliari Assequible SAU" siendo el mismo aportado a la sociedad "Arrendament Immobiliari Assequible SL" (perteneciente a la Fundació Bancària dEstalvis i Pensions de Barcelona "La Caixa") que luego cambió su denominación a "Arrendamiento Inmo Criteria Caixa SL" y luego a "Vivienda Asequible Arrendamiento y Servicios SLU".
Las viviendas y anexos se señala tienen la condición de viviendas de protección oficial siendo la fecha de la calificación el 15.04.2011, manteniéndose el régimen por 30 años, estando limitado el arrendamiento a 10 años.
En relación a las mismas, se indica en la demanda que se elaboró por la propiedad junto con el Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat el "Reglament dadjudicació dels habitatges en règim de lloguer amb protecció oficial al municipi de Sant Feliu de Llobregat". Dicho Reglamento se destaca que incluye una opción de compra en favor de los arrendatarios.
Tras la apertura de listas de adjudicación a las personas que reunieren los requisitos que este Reglamento fijaba, se suscribieron por parte de los actores contratos de arrendamiento (en la demanda se detallan los mismos cuyas fechas se sitúan entre el 25.05.2011 y el 21.07.2014) con una duración de cinco años (con exclusión de la operativa de la prórroga legal del art 10 LAU). Los mismos contenían una cláusula de opción de compra.
No obstante lo anterior, se previó que de continuar reuniéndose los requisitos, se podrían suscribir nuevos contratos de arrendamiento, lo que se hizo entre 2016 y 2019. Estos contratos no contienen la opción de compra, si bien los arrendatarios entienden que se trata de contratos que renovaban los anteriores y que por ello la mantenían (esta es la terminología que señalan se empleó por los gestores de la parte arrendadora). De hecho, se indica en la demanda que así se publicitaba por la parte actora por la Obra Social "La Caixa".
Es por ello que se entiende por los demandantes que este deber de ofrecer la compra de los inmuebles subsiste, siendo la fecha en que se debía dar cumplimiento al mismo el 15.04.2021. Es por ello que se solicita se les reconozca tal derecho con el descuento (en lo que es el precio a abonar) del 60 % del importe satisfecho como alquiler (o subsidiariamente sin el mismo), con restitución de todo lo pagado por alquileres desde la fecha en que se podía ejercer la opción de compra (15.04.2021).
Vivienda Asequible Arrendamiento y Servicios SLU contestó y se opuso alegando que los nuevos contratos no eran una prórroga o renovación de los anteriores sino nuevos contratos y estos últimos no incluyeron la obligación de hacer una opción de compra.
La sentencia es estimatoria sustancial de la demanda al considerar que, si bien los nuevos contratos no contenían la previsión de la opción de compra, esta sí se encontraba en el Reglamento que regulaba su régimen cuya posibilidad de modificación no se podía extender al extremo aquí considerado con lo que en base a ello entiende que el mismo si es operativo asimismo en relación a los contratos objeto de esta causa. Lo que no establece la sentencia es la posibilidad de descontar el 60 % de la renta abonada por no considerar aplicable la previsión que respecto de ello se contiene en el Decret 13/2010. Finalmente, sí que establece la procedencia de la restitución de lo abonado por rentas desde el 15.04.2021 que es el momento en que la parte demandada debió atender a la opción de compra. Todo ello con condena en costas a la parte demandada.
"Inmo Criteria Arrendamiento III SLU" (nueva denominación de "Vivienda Asequible Arrendamiento y Servicios SLU"), interpone recurso de apelación en el que además de señalar la procedencia de la diligencia final interesada en su momento y que el juzgado no atendió referente a la prueba testifical de Dª. Virtudes, señala la existencia de una incongruencia "extra petita", ya que la argumentación basada en el régimen del Reglamento no fue expuesta por la parte actora. Señala además la corrección de la modificación de tal Reglamento (con el no reflejo en la nueva versión de la existencia de una opción de compra) y la posibilidad de conocimiento de ello por los demandantes. A ello añade la improcedencia de la devolución de las rentas desde el 15.04.2021 al...
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