SAP Tarragona 190/2023, 13 de Abril de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 13 Abril 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Tarragona, seccion 3 (civil) |
| Número de resolución | 190/2023 |
Sección nº 03 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil
Avenida Presid. Lluís Companys, 10 - Tarragona - C.P.: 43005
TEL.: 977920103
FAX: 977920113
EMAIL:aps3.tarragona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 4312342120208019056
Recurso de apelación 678/2021 -D
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Reus
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 117/2020
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Parte recurrente/Solicitante: Torcuato
Procurador/a: Ariadna Tarrago Carmona
Abogado/a: RAFAEL ALARCON LOPEZ
Parte recurrida: JOFRE, S.A.
Procurador/a: Francesc Franch Zaragoza
Abogado/a: Ramon Marcer Olle
SENTENCIA Nº 190 / 2023
ILMOS. SRES .
Presidente
D. Joan Perarnau Moya
Magistrados
Dª. Silvia Falero Sánchez
D. Juan Adolfo Martín Martín (PONENTE)
En Tarragona, a 13 de abril de 2023.
Visto ante la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación número 678/2021, interpuesto, en representación de D. Torcuato, por la Procuradora Dª. Ariadna Tarragó Carmona y defendido por el Letrado D. Rafael López Alarcón, contra la sentencia dictada el 21 de mayo de 2021, en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Reus, en juicio verbal de desahucio por expiración del plazo procesal nº 117/2020, al que se opuso la JOFRE, S.A., representada por el Procurador D. Francesc Franch Zaragoza y defendida por el Letrado D. Ramón Marcer Ollé, se dicta, previa deliberación, la siguiente sentencia.
La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: " Desestimar la demanda presentada por la representación procesal de D. Torcuato, por falta de legitimación activa, y, sin entrar a resolver el objeto del proceso, absolver a JOFRE, S.A. de todas las peticiones contenidas en ella, haciendo imposición de las costas procesales a la parte demandante".
Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de D.
Torcuato, con base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.
Dado traslado a la parte demandada del recurso presentado, por la representación de JOFRE, S.A., se formuló oposición, solicitando la confirmación de la resolución recurrida.
Personadas las partes, se señaló vista para la deliberación, votación y fallo el día 13 de abril de 2023.
Se designó ponente a D. Juan Adolfo Martín Martín.
Antecedentes del procedimiento
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Demanda. La parte actora presenta una acción de desahucio por expiración de plazo frente a JOFRE, SA en calidad de arrendatario del local comercial y piso NUM000 sito en la CALLE000 NUM001 de Reus. Los contratos respecto del local comercial se suscribieron el 5 de mayo de 1955 y el 7 de junio de 1961, y respecto al piso NUM000 el 1 de noviembre de 1966.
A juicio de la demandante, en cuanto a su duración, el contrato viene sujeto a la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que se refiere a arrendamientos de local de negocio concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y que se extinguen en el plazo de veinte años desde la entrada en vigor de la ley, por lo que en este caso el contrato habría vencido el 31 de diciembre de 2019.
El 25 de abril de 2019 y el 3 de junio de 2019, se comunicó al arrendatario la finalización del contrato el 31 de diciembre de 2019 requiriéndole para la entrega de la posesión en el mismo.
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Contestación. La parte demandada excepciona en su escrito de contestación la falta de legitimación del demandante al ser varios los cotitulares de los inmuebles y dado que la acción ejercitada pretende la extinción del contrato de arrendamiento, entiende que es preciso un previo acuerdo de los comuneros que habilite alguno de ellos para actuar en juicio o en su caso que tal actuación reúna la mayor parte de los intereses de la comunidad.
Añade que tampoco constan las escrituras de aceptación de herencia de los herederos de alguno de los copropietarios fallecidos, como son don Arturo y doña Ángeles .
Reconoce la actora en la contestación que en los contratos se actualizaron las rentas conforme a la disposición transitoria de la ley de arrendamientos urbanos y que se le comunicó la finalización del contrato el 31 de diciembre de 2019, pero como el 1 de enero de 2020 la actora siguió cobrando el alquiler los contratos quedaron prorrogados por la tácita reconducción y por plazos anuales.
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La Sentencia. La sentencia de la juez de primera instancia con cita de la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2012, considera que el actor es propietario de las dos dieciseisavas partes indivisas del edificio en el que se ubican los inmuebles objeto del contrato cuya extinción se pretende y que se desconoce si el resto de copropietarios siguen percibiendo la parte proporcional de la renta y si están informados de la acción ejercitada de extinción del contrato, por lo que considera que carece de legitimación activa el actor por no constar el concurso de los otros copropietarios que representen la mayoría de la comunidad. Añade que tampoco se ha presentado ninguna otra prueba ni siquiera testifical a la vista del alegato de la contestación a
la demanda que hubiera permitido la intervención de cualquiera de los otros propietarios en calidad de testigo para corroborar si su voluntad es la de la extinción del contrato de arrendamiento.
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Recurso de apelación. la parte apelante considera que la acción de extinción del contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles es un acto de administración y que el Tribunal Supremo admite la legitimación activa de cualquier comunero si no consta la oposición del resto de copropietarios para el ejercicio de las acciones judiciales.
Considera que una vez que hubiese sido desestimada la falta de legitimación activa debe entrarse a valorar el fondo del asunto en esta instancia sobre la extinción del contrato de arrendamiento conforme a la disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos.
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Oposición a la apelación. Insiste la parte demandada en que el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo, la actora tiene que acreditar que la finalización del contrato supone un beneficio para la comunidad o que cuenta con la mayoría de los comuneros, y en la demanda no se explica ninguna de estas dos circunstancias ni se ha probado nada de ello, y que el señor Torcuato tan solo representa una pequeña parte de la propiedad.
En cuanto al fondo del asunto, considera que dado que la sentencia de primera instancia reconoce que se ha producido el pago regular de la renta supone una tácita reconducción del contrato por plazos anuales.
Resolución del recurso
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La falta de legitimación activa
Considera la apelante, frente a la decisión de la instancia, que se encuentra plenamente legitimada para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo legal.
El Sr. Torcuato, según resulta de la certificación registral (doc. nº 2 de la demanda) es copropietario de las dos dieciseisavas partes de la finca de la que pretende el desahucio de la demandada, y como copropietario de la finca, se encuentra plenamente legitimado para el ejercicio de la acción que ha planteado, por las razones que ahora se dirán.
Nos encontramos ante un bien arrendado cuya titularidad corresponde a varias personas, en el que cualquiera de los condóminos, conforme al artículo 552-6.1 CCCat " puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo ". Pero este derecho de uso y disfrute del bien comunitario no implica una disponibilidad absoluta, sino que las decisiones de administración deben someterse al régimen de mayorías que contiene el artículo 552-7 del CCCat, esto es, mayoría de cuotas para los actos de administración ordinaria, de tres cuartas partes para los de administración extraordinaria y unanimidad para los de disposición.
Por otro lado, el artículo 250.1.1º legitima activamente para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración de plazo al " dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento ", por lo tanto, cualquiera de ellos, sea cual fuere su cuota de participación, estaría legitimado para plantear la acción.
La conjunción de este precepto junto a los antes citados (552-6.1 y 552-7 CCCat) conllevan a considerar la legitimación del actor dado que la interposición de una demanda de desahucio por expiración del plazo no supone un acto de disposición o de administración extraordinaria, sino un acto de administración ordinaria, cuyo ejercicio corresponde a cualquiera de los comuneros. En Cataluña, tan sólo es un acto de disposición extraordinaria el...
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