SAP Valencia 497/2022, 5 de Diciembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 497/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 8 (civil) |
| Fecha | 05 Diciembre 2022 |
ROLLO Nº 1049/21
SENTENCIA Nº 497/2022
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER
Magistradas Dª SUSANA CATALAN MUEDRA
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
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En la ciudad de VALENCIA, a cinco de diciembre de dos mil veintidós.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dª SUSANA CATALAN MUEDRA, los autos de Juicio Verbal Desahucio promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrente, con el nº 1132/2019, por CORAL HOMES representado en esta alzada por la Procurador Dª. Mª. JESUS GOMEZ MOLINS y dirigido por la Letrado Dª. MARIA GIL PUERTO contra CORAL HOMES, SLU representado en esta alzada por la Procuradora Dª. SILVIA LOPEZ MONZO y dirigido por el Letrado D. ENRIQUE JESUS ALABADI TOLEDO y contra Alfonso representado por la Procuradora Dª. EVA DOMINGO MARTÍNEZ y dirigido por el Letrado D. NICETO BLANCO GONZALEZ, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Alfonso .
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de Torrente, en fecha 9 de Septiembre de 2021, contiene el siguiente: "FALLO: QUE STIMANDO LA DEMANDAS rectoras de los procedimientos 1132/2019, seguido ante este mismo juzgado y los autos acumulados 539/2020 formuladas por CORAL HOMES SLU, representada por el Procurador Sra. López Monzo y defendido por el letrado Sr. Alabadí Toledo, contra los IGNORADOS OCUPANTES de la plaza de garaje sita en Aldaia, CALLE000 nº NUM000, plaza nº NUM001 y la vivienda sita en la misma calles y numero, planta NUM002, habiendo sido identificada
D. Alfonso, representada por el Procurador Sra. Domingo Martínez y defendida por el letrado Sra. Blanco González, debo: DECLARAR Y DECLARO haber lugar al desahucio por precario de los inmuebles objeto de los procedimientos, a saber, plaza de garaje sita en Aldaia, CALLE000 nº NUM000, plaza nº NUM001 y la vivienda sita en la misma calle y numero, planta NUM002 .
DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a desalojar y dejar a disposición de la actora los inmuebles sitos en Aldaia, vivienda CALLE000 nº NUM000, planta NUM002, así como de la plaza de garaje nº NUM001 sita en la planta NUM003 del mismo edifico, bajo apercibimiento de lanzamiento en otro caso.
Todo ello, con expresa condena en costas a la demandada."
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Alfonso, que fue admitido en ambos efectos, habiéndose formulado oposición por la parte contraria y, remitidos los autos a esta Audiencia donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 21 de noviembre de 2022.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
No comparte la Sala los de la Sentencia recurrida en atención a los siguientes:
La Sentencia dictada estima las demandas acumuladas formuladas por el adjudicatario de dos concretos inmuebles ubicados en Aldaia, concretamente de la plaza de garaje sita en la planta baja del edificio ubicado en CALLE000, NUM000, plaza número NUM001, y su anejo cuarto trastero número 1, así como de la vivienda en planta NUM002 del mismo edificio, instando el desahucio por precario de los dichos inmuebles y dirigida contra su ocupante, que se identificó al tiempo del emplazamiento como don Alfonso, condenándole a desalojarlos y dejarlos a la libre disposición del demandante. Y las estima el Juzgador al entender que los títulos aportados por el demandado, de arrendamiento de la vivienda y de la plaza de garaje y trastero, suscritos con el entonces propietario y ejecutado en el proceso de ejecución 685/2012 y en el que se adjudicó los inmuebles la causante de la actora, relación arrendaticia que reputa acreditada, han quedado extinguidos por el transcurso de los cinco años previstos por el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos en su redacción originaria, por lo que el demandado ocupa en precario los inmuebles.
Y frente a dicha Sentencia se alza el demandado sosteniendo ante esta instancia, en síntesis, que resultando acreditada la relación contractual, no puede concluirse su extinción por la adjudicación de los inmuebles en favor de la demandante, sino la subrogación del actor en la posición jurídica del arrendador, por lo que finalizado el período contractual se produce la tácita reconducción, debiendo el actor acudir al desahucio por falta de pago de la renta o por expiración del término, procedimientos que gozan de mayores garantías, produciendo indefensión al demandado el cauce procesal a través del que se ha hecho valer la pretensión, interesando la revocación de la Sentencia dictada, con estimación de su oposición o declaración de nulidad de lo actuado al momento de presentación de la demanda.
Procede invocar la sucesión de hechos relevantes para la resolución de la cuestión debatida que han resultado acreditados en la dilación probatoria:
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- El 25 de junio de 2012 y actuando como mediador "Grupo Invercasa", el hoy demandado suscribió con la entonces propietaria "Urbana Novacañada, S.L." contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Aldaia, CALLE000, NUM000 - NUM002, y que, según hacen constar las partes, "se destinará al uso exclusivo como vivienda de temporada", desconociéndose más estipulaciones del dicho contrato por haber sido traído a autos en forma parcial.
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- El 10 de agosto de 2012 el demandado suscribió con la propietaria "Urbana Novacañada, S.L." contrato de arrendamiento de la plaza de garaje número NUM001 en planta NUM003 y trastero número NUM004 del propio edificio sito en CALLE000, NUM000, estipulándose un año de duración del contrato y por el precio de 240 euros, entregándose por el arrendatario una fianza por importe de 50 euros para garantir la devolución de la llave y mando de la puerta.
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- Desde el día 22 de agosto de 2012 el demandado reside en dicha vivienda formando unidad de convivencia con Marí Trini .
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- El demandado se dio de alta en el suministro de energía eléctrica permaneciendo el correspondiente al agua potable a nombre de la arrendadora.
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- El 1 de septiembre de 2013 se prorrogaron en unidad de acto expresamente ambos contratos hasta el 1º de octubre de 2014, acordándose una retan anual de 2.500 euros, pagadera a plazos: el primero de ellos con vencimiento el 24 de septiembre de 2013 y por importe de 1.500 euros, el segundo el 5 de octubre de 2013 por 500 euros y, finalmente, el 5 de noviembre de 2013 por 500 euros. Ahora bien, los dichos vencimientos fueron modificados el 7 de octubre de 2013, en que consta que se reciben 1.500 euros, "falta por pagar 1.000 euros que serán pagaderos el día 8 de noviembre 500 euros y el 8 de diciembre 500 euros más".
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- En el procedimiento de ejecución hipotecaria 685/2012 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Torrent, en virtud de demanda instada por Caixabank, S.A. seguido contra "Urbana Nova Cañada 2005, S.L.", solicitó la ejecutante la adjudicación de 6 fincas subastadas y, entre ellas, la plaza de garaje que lleva como anejo inseparable el cuarto tratero número NUM004 en CALLE000, NUM000, y la vivienda puerta NUM002 del mismo edificio, registrales NUM005 y NUM006, respectivamente, con reserva de cesión de remate a tercero, cesión que efectuó el Banco adjudicatario en favor de Buildingcenter, S.A.U, dictándose
el 24 de octubre de 2013 Auto de adjudicación en favor de ésta, acordándose la cancelación de la hipoteca ejecutada que garantizaba el crédito del actor, así como la de todas las anotaciones e inscripciones posteriores a la inscripción de aquélla, no resultando de las actuaciones que los inmuebles se encuentren arrendados.
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- Las dichas fincas fueron aportadas al capital social de la ahora demandante "Coral Homes, S.L.U." en virtud de escritura pública otorgada el 16 de noviembre de 2018.
En el presente supuesto nos hallamos ante dos contratos de arrendamiento, el primero de ellos de vivienda para "uso exclusivo como vivienda de temporada" y el segundo de arriendo de una plaza de garaje que lleva como anejo inseparable un trastero. Y conforme a lo establecido en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: "1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior (que se refiere al arrendamiento de viviendas, el añadido es nuestro).
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En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren".
Y el Tribunal Supremo tiene declarado a efectos del arrendamiento de inmuebles para uso distinto de vivienda en su Sentencia 783/2021, de 15 de noviembre, bajo la rúbrica "las consecuencias de la resolución del derecho del arrendador de un local de negocios por su enajenación forzosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria respecto de la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento":
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- (...) La cuestión jurídica controvertida, tal y como ha llegado delimitada a esta sede casacional, se ciñe a la determinación de los efectos provocados en la relación arrendaticia por la enajenación forzosa de la finca arrendada (destinada a un uso distinto al de vivienda habitual) derivada de una ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca ejecutada. Si bien el decreto de adjudicación judicial se dictó el 16 de julio de 2013, fecha...
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