SAP Madrid 99/2023, 24 de Febrero de 2023
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 99/2023 |
| Fecha | 24 Febrero 2023 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.006.00.2-2021/0000948
Recurso de Apelación 670/2022
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcobendas
Autos de Procedimiento Ordinario 239/2021
APELANTE: Dña. Raquel y D. Cesar
PROCURADOR D. RAFAEL GAMARRA MEGIAS
APELADO: D. Conrado
PROCURADOR D. VICENTE RUIGOMEZ ORTIZ DE MENDIVIL
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. MARÍA DEL ROSARIO CAMPESINO TEMPRANO
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
En Madrid, a veinticuatro de febrero de dos mil veintitrés.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 239/2021 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcobendas, en los que aparece como parte apelante D. Cesar y Dña. Raquel representados por el Procurador D. RAFAEL GAMARRA MEGIAS y defendidos por la Letrada Dña. Mª SOCORRO MARMOL BRIS y como parte apelada D. Conrado, representado por el Procurador D. VICENTE RUIGOMEZ ORTIZ DE MENDIVIL y defendido por el Letrado D. ANTONIO GARCIA MUÑOZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 31/03/2022, aclarándose la misma por Auto de fecha 02/06/22.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcobendas se dictó Sentencia de fecha 31/03/2022, cuyo fallo es del tenor siguiente:
Que ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Don Vicente Riogómez Ortiz de Mendivil actuando en nombre y representación de Don Conrado contra Don Cesar y Doña Raquel, y debo declarar y declaro la extinción por expiración del plazo de duración del contrato de arrendamiento, relativo a la vivienda, sita en la CALLE000 n NUM000 piso NUM001 letra NUM002, condenándoles a que la deje libre, vacua y expedita a disposición del actor, con apercibimiento de lanzamiento y todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.
Así mismo, se aclara la referida resolución por Auto de fecha 02/06/22 cuya parte dispositiva es del tenor siguiente:
" Ss. ACUERDA : dar lugar a la aclaración solicitada por la representación de Don Conrado y donde dice en el antecedente de hecho primero y en el fundamento de derecho primero " a partir del cual ya tenga derecho" debe de decir "a partir del cual ya no tenga derecho".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Raquel y D. Cesar al que se opuso la parte apelada D. Conrado y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de febrero de 2023.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan y reproducen los razonamientos de la resolución que ha sido apelada.
Don Conrado presento demanda contra doña Raquel y don Cesar con quienes había concertado un contrato de arrendamiento sobre el piso sito en la CALLE000 nº NUM000, piso NUM001 NUM002 de San Sebastián de los Reyes, solicitando en el suplico que:
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-Acuerde declarar la nulidad del contrato de arrendamiento citado en el cuerpo de este escrito relativo al piso indicado de la CALLE000 de San Sebastián de los Reyes, y consecuencia de lo anterior, que no tienen derecho los demandados a seguir ocupando dicho inmueble.
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-Subsidiariamente a lo anterior, declare terminado y/o resuelto dicho contrato de arrendamiento citado por expiración del plazo correspondiente y consecuencia de lo anterior, que no tienen derecho los demandados a seguir ocupando dicho inmueble.
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-Subsidiariamente a lo anterior, acuerde el juzgador, fijar un plazo o fecha de terminación de vigencia del citado contrato de arrendamiento, a partir del cual ya no tengan derecho los demandados a seguir ocupando dicho inmueble. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada, en aplicación de los criterios previstos al efecto por la LEC
Haremos una revisión de los hechos más relevantes para resolver este recurso contenidos en el escrito de demanda.
El día 1 de septiembre de 2007 las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, presentándole a la firma al actor, persona de avanzada edad, el contrato redactado por la demandada, que es sobrina carnal del señor Conrado .
Se disponía en la cláusula segunda que el contrato de arrendamiento tendrá una duración indefinida sin incluirse ningún mecanismo de actualización de la renta, ni siquiera el IPC. La renta se fijaba en 390 euros al mes que es un precio simbólico ya que en la zona en que se encuentra la finca un alquiler medio alcanza una suma que va desde 750 a 1200 €. La cláusula segunda, tal como ha acogido la jurisprudencia, no puede suponer que el contrato no tenga plazo de finalización, al ser contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, por lo que deberá regirse en cuanto a su duración por el contenido de la Ley de 24 de noviembre de 1994.
Asimismo, explico que con fecha 29 de julio de 2010 transmitió a su sobrina, por el precio de 470.034,60 euros a abonar el día 30 de julio del año 2020 lo que no se ha hecho efectivo, la nuda propiedad de cinco inmuebles entre los que se encontraba el que nos ocupa.
En el escrito de contestación a la demanda los demandados alegaron los siguientes excepciones y motivos de oposición frente a las pretensiones de la parte actora; nos limitaremos a enunciar las mismas ya que ha sido reiteradas en el recurso de apelación.
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Tener por deducido incidente con la excepción de falta de legitimación ad causam, resolviendo el mismo sin entrar a conocer del fondo del asunto. El actor, al haber enajenado la propiedad de la finca arrendada, carece de legitimación para accionar contra la titular dominical del piso cuyo contrato de arrendamiento se pretende anular/rescindir/limitar temporalmente. Carece de acción, no puede actuar con la mínima legitimidad ni siquiera contra el segundo demandado.
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Tener por interpuesta excepción de defecto en la interposición de la demanda, al no señalarse ni clarificarse en la misma el título habilitante del actor ( arrendador/usufructuario ) sobre el bien litigioso, excepción que será resuelta como de previo o especial pronunciamiento según considere el juzgado .
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La acción de nulidad ejercitada, que debe considerarse como de nulidad relativa o anulabilidad, habría caducado por el transcurso de cuatro años ( artículo 1301 del CC).
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Finalmente, de no haberse aceptado las anteriores excepciones, desestimar la demanda con expresa imposición de las costas a la demandante, dado que debe darse validez a la estipulación segunda del contrato que delimita su duración.
Revisaremos las cuestiones esenciales analizadas en la sentencia que ha sido apelada.
Legitimación activa de don Conrado . "No puede negarse la legitimación en el proceso a una parte cuando extraprocesalmente le ha sido reconocida ( sentencias de esta Sala de 4 de abril de 1984, 23 de enero y 28 de octubre de 1991, 20 de octubre de 1998, 7 y 16 mayo 2001, 29 de abril y 5 de diciembre de 2002 y 17 de marzo de 2008, entre otras). Como en este caso que se reconoce por la demandada la existencia del contrato y reconoce también el pago de las rentas hasta el año 2020 doc. nº 3 de la demanda, reconociendo por tanto al demandante como parte contractual en su condición de usufructuario de modo tácito aunque no se modificara el contrato una vez efectuada la venta del inmueble..... La legitimación activa "ad causam" para el ejercicio de
las acciones derivadas del contrato de arrendamiento urbano que nos ocupa corresponde al usufructuario, en su condición de arrendador, sin que los nudos propietarios dispongan de dicha legitimación, hasta el momento en que, como consecuencia del fallecimiento del usufructuario se extinga el usufructo vitalicio del que es titular."
Nulidad del contrato y eficacia de la estipulación segunda que regula el plazo de duración. Sobre esta materia la sentencia textualmente expuso "Debemos analizar si el contrato firmado por el demandante en fecha 1 de septiembre de 2007 es válido. El contrato se suscribió por el arrendador, Don Conrado, con Doña Raquel y que obra como documento número 2 de los acompañados junto con el escrito de demanda, por lo que le resulta de aplicación la legislación prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL 1994, 3272), de Arrendamientos Urbanos, conforme a su redacción original. Dicha Ley, en su art. 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que " Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido." En la cláusula segunda de dicho contrato se fijó "el contrato de arrendamiento tendrá una duración indefinida", El...
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