SAP Madrid 112/2023, 20 de Febrero de 2023
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 112/2023 |
| Fecha | 20 Febrero 2023 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933855
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2020/0073268
Recurso de Apelación 903/2022 -5
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 40 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 439/2020
APELANTE: TRASDELABARRIO SL
PROCURADORA Dña. ROSA MARIA MARTINEZ VIRGILI
APELADA: SPV REOCO 8 SLU
PROCURADOR Dña. ELISA ZABIA DE LA MATA
SENTENCIA NÚMERO: 112/2023
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ-VALDÉS
Dña. JUANA DE LA CRUZ SERRANO GONZÁLEZ
Dña. ISABEL OCHOA VIDAUR
En Madrid, a veinte de febrero de dos mil veintitrés.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 439/2020, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 40 de los de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 903/2022, en el que aparecen como partes: de una, como demandante/demandada y hoy apelante, TRASDELABARRIO SL, representada por la Procuradora Dña. Rosa María Martínez Virgili; y de otra, como demandante/demandada y hoy apelada, SPV REOCO 8 SLU, representada por la Procuradora Dña. Elisa Zabia de la Mata; sobre incumplimiento de obligación en contrato de compraventa.
SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SRA. DOÑA JUANA DE LA CRUZ SERRANO GONZÁLEZ
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid, en fecha 04 de febrero de 2022, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: La DESESTIMACIÓN de la demanda de juicio ordinario formulada Trasdelbarrio, S.L. contra SPV Reoco 8, S.L.U. La ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda reconvencional ejercitada por SPV Reoco 8, S.L.U. contra Trasdelbarrio, S.L., declarando que el contrato de arras penitenciales de 26 de noviembre de 2019 suscrito con la actora permite la resolución y desistimiento unilateral, así como que la resolución unilateral llevada a cabo por SPV Reoco 8, S.L.U. con base a la cláusula 6º es ajustada a derecho. En cuanto a las costas procesales, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."
Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante/demandada del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo e impugnó la Sentencia, habiéndose opuesto la parte apelante a dicha impugnación, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.
No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día 15 de febrero del presente año.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
La mercantil TRASDELBARRIO S.L presentó demanda contra SPV REOCO 8, SLU, con quien había concertado, en fecha 26 de noviembre de 2.019, contrato de arras para la adquisición de dos locales sitos en Valencia, en Plaza Zumalacárregui 5, fincas registrales 348 y 349 del Registro de la propiedad 15 de Valencia.Con fundamento en el hecho de que el contrato de compraventa se había perfeccionado y en que la demandada se negó a otorgar la escritura de compraventa, solicitaba en la demanda: 1.- Se declare que el contrato de compraventa estaba perfeccionado y existía obligación de venta a mi mandante. 2.- Se declare que TRASDELBARRIO SL, cumplió con lo que le incumbía en la obligación sinalagmática e incumplió la vendedora al no acudir ni dar razón a la firma de la compraventa y conforme con el art 1.124 la demandante tiene la facultad de solicitar el cumplimiento. 3.- Se condene SPV REOCO 8, SLU a estar y pasar por la obligación del cumplimiento de la obligación, y otorgar escritura de compraventa por el resto del precio en 112.000 € a favor de la demandante 3.- Condene a SPV REOCO 8, SLU a abonar los perjuicios ocasionados, en el importe del coste de los cheques, y del acta notarial, que habiendo sido solicitado de la entidad bancaria y de la notaria (aún no abonado), se aportará para ejecución de Sentencia.
La demandada se opuso a la demanda por entender que el contrato que se firmó era de arras penitenciales, que regulaba con precisión las consecuencias de desistimiento de cada parte. Alega que fue la demandante la que incumplió obligaciones esenciales pactadas en la cláusula sexta del contrato, respecto de la aportación de información y documentación que se soliciten en función de las obligaciones y prevenciones en materia de blanqueo de capitales. No existe compraventa perfeccionada y sí valida y legítima resolución unilateral de conformidad con lo expresamente convenido de un contrato de arras penitenciales por lo que solicita la desestimación de la demanda. De otro lado, formula reconvención con la finalidad de que se: 1) Declare que el contrato de 26 de noviembre de 2019 suscrito con la actora es un contrato de arras penitenciales que permiten la resolución y desistimiento unilateral y obligue a la actora a estar y pasar por dicha declaración.
2) Declare ajustada a derecho la resolución unilateral y con amparo en la cláusula 6ª del contrato de arras penitenciales por parte de SPV REOCO 8, S.L.", SOCIEDAD UNIPERSONAL y tenga por cumplida su obligación de restitución a la actora de la cantidad entregada por ésta (3.000 €) mediante acta notarial (documento nº 11 de la contestación) de depósito otorgada ante el Notario de Valencia, D. Emilio Vicente Orts Calabuig, autorizada con el nº 507 de su Protocolo el cual dejamos designado a efectos probatorios. 3) Subsidiariamente, y solo para el caso de declarar no ajustada a derecho la resolución unilateral del contrato de arras penitenciales, se acuerde de conformidad con lo previsto en la cláusula segunda de dicho contrato.
La sentencia desestima la demanda por entender, en síntesis, que no ha existido apoyo probatorio ni normativo para entender perfeccionado el contrato privado verbal entre comprador y vendedor, mientras que respecto a la reconvención la estima en parte por entender que, en aplicación de los términos pactados en el contrato de arras, prorrogado en su vigencia por actos inequívocos de ambas partes que permite entenderlo novado, el mismo permite, por estar expresamente previsto en la cláusula 6º del mismo, la resolución unilateral por parte
de la propiedad sin derecho a indemnización alguna por parte del comprador, pero con obligación de aquella de devolver la cantidad entregada. En cuanto a las costas, declara que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad habida cuenta de la íntima relación de las pretensiones ejercitadas por ambas partes.
La parte actora apela la sentencia, recurso al que se opone la parte demandada al tiempo que impugna la sentencia, respecto al pronunciamiento relativo a la no imposición a la parte actora de las costas de la demanda.
El contrato de fecha 26 de noviembre de 2019, se denomina contrato de arras y tras decir que, interesando al cliente la reserva para la futura adquisición de la finca y a la propiedad la futura venta de la misma (en adelante compraventa) en ese acto, el Cliente (la actora) entrega en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 3.000 euros, en la cláusula segunda establece lo siguiente:
"La señal entregada tendrá la validez por 1 plazo de un mes (en adelante El Plazo) fecha en que se formalizará la escritura pública de compraventa.
Transcurrido el Plazo sin que se haya elevado a público la Compraventa o en caso de desistimiento de cualquiera de las Partes durante el mismo, se entenderá, según la parte a la que sea imputable el incumplimiento, que existe un desistimiento de comprar o vendedor, con las siguientes consecuencias:
1) por causas imputables al Cliente, éste último perderá el importe entregado, recuperando la Propiedad la plena y libre disposición de la Finca.
2) por causas exclusivamente imputables a la Propiedad, ésta última se compromete a devolver al Cliente el duplo del importe entregado, renunciando en ese caso el Cliente a reclamar a la Propiedad cualquier cantidad adicional y quedando resuelto el presente contrato de forma automática y pudiendo, por tanto, la Propiedad disponer libremente de la Finca.
No obstante lo anterior, en el supuesto de que se produzca un desistimiento por causa imputable al Cliente y el mismo traiga causa de que le haya sido denegada la financiación para la compra del Inmueble por al menos dos entidades financieras de primer orden y lo acredite debidamente, la Propiedad devolverá al Cliente la...
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