SAP Almería 1350/2022, 13 de Diciembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 1350/2022 |
| Fecha | 13 Diciembre 2022 |
SECCIÓN Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA
Nº Procedimiento: Recurso de Apelación Civil 1742/2021
Autos de: Procedimiento Ordinario 693/2018
Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE VERA
Apelante: VERA PLAYA VACACIONES S.L.
Procurador: ENRIQUE FERNÁNDEZ ARAVACA
Abogado: FRANCISCO LUIS GARCÍA CERRILLO
Apelado: C.P. COMPLEJO INMOBILIARIO DIRECCION000
Procurador: MARÍA JOSÉ CARRALERO MEDINA
Abogado: RAUL ARROYO MARÍN
SENTENCIA
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. Juan Antonio Lozano López
MAGISTRADA/O
Dña. María José Rivas Velasco.
D. Salvador Calero García.
En Almería a trece de diciembre dos mil veintidós
Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.
Por el/la Ilma. Sra Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 1 de Vera en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha de uno de julio de dos mil veintiuno cuyo fallo es del siguiente tenor literal: DESESTIMO TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la mercantil VERA PLAYA VACACIONES S.L, representada por el Procurador de los Tribunales D. Enrique Fernández Aravaca frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMPLEJO INMOBILIARIO DIRECCION000, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. María José Carralero Medina, y, en consecuencia, ABSUELVO a a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMPLEJO INMOBILIARIO DIRECCION000 de las pretensiones ejercitadas frente a ellos en este procedimiento, con expresa imposición de costas a la parte actora.
Frente a la referida sentencia, la representación de VERA PLAYA VACACIONES S.L. interpuso recurso de apelación en el que, tras las alegaciones pertinentes, interesa se revoque dicha sentencia y se dicte otra por la que se estime íntegramente la demanda.
Del escrito de recurso, se dio el preceptivo traslado a la parte apelada, habiendo presentado escrito de oposición interesando se desestime el recurso de apelación, confirmando la resolución recurrida .
Recibidas las actuaciones en este Tribunal, comparecieron las partes se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y tras su reasignación, se señala para deliberación, votación y fallo, quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.
En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Ha sido ponente la Ilma. Sra. María José Rivas Velasco, que expresa la opinión de la Sala.
Resumen de antecedentes.
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- Interpone demanda la entidad Vera Natura S. L. por la que solicita se declare la nulidad, o alternativamente su anulabilidad, de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandad de fecha 25/08/2018 (doc. nº 5), señalados en sus apartados 2 º y 3º, por resultar otorgados en fraude de ley, o alternativamente por resultar contrarios a la ley y el título constitutivo, o por resultar manifiestamente abusivos; acuerdos cuyo contenido se consigna en el relato fáctico de la presente; todo ello por estimación de alguno/-os de los motivos esgrimidos en el cuerpo de la presente demanda. 2.-Se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración, de modo que los acuerdos queden sin efecto legal alguno. 3.- Se declare la nulidad o resolución (parcial, en ambos casos) del contrato constitutivo del complejo inmobiliario DIRECCION000, recogido en escritura pública de fecha 07/08/2002 por cualquiera de las razones alternativas siguientes: carencia sobrevenida de objeto y/ o causa; imposibilidad de cumplir con su objeto (frustración del negocio o cláusula rebus sic stantibus); o extinción del contrato por conversión en propiedad ordinaria. Con ello, se declare que las parcelas o solares 3 y 4 que conforman el citado título son fincas independientes, procediendo en consecuencia su separación jurídica, o segregación, del resto de fincas que componen el Complejo. 4.- Se condene a la CP demandada a estar y pasar por la citada declaración, y a otorgar cuantos actos o negocios jurídicos públicos o privados fueran precisos para llevarla a término, con revocación incluso de aquéllos que puedan tener naturaleza pública y/o registral; hasta la total configuración e inscripción registral como fincas independientes del Complejo.
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- Se impongan las costas procesales a la parte demandada.
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- Afirmaba en apoyo de su pretensión que es propietario de dos solares identificados con los números 3 y 4 que forman parte del Complejo Inmobiliario Privado constituido mediante escritura de fecha 7 de agosto de 2002 ante el Notario de Almería D. Francisco Balcázar Linares. La propiedad adquirida respecto de esos dos solares (3 y 4) se llevó a cabo mediante escritura de compraventa otorgada ante el Notario de Elche D. José Luis Fernández, con fecha 10 de abril de 2017.Los referidos solares fueron adquiridos por el demandante de la mercantil Heiki Levantina S.L, que a su vez los adquirió de la empresa promotora Marina Natura S.L, la cual realizó el proyecto de edificación y futura construcción de determinadas edificaciones, para las cuales se había obtenido la previa y preceptiva licencia. Así pues, se agrupaban 4 solares, tres de ellos para la construcción de 30 viviendas y otra construcción no prevista inicialmente, proveyendo a dichas viviendas de ciertos servicios y elementos comunes que compartirían. En la escritura pública antes referida de fecha 7 de agosto de 2002 se asignaba un porcentaje de cuotas de participación a cada solar, correspondiendo a los 3 solares de las viviendas un 30 % a cada uno de ellos y al cuarto solar un 10%, además también se formalizaron otros negocios jurídicos vinculados a su nacimiento como la declaración de obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal de cada uno de sus edificios. Finalmente alega esta parte que la obra inicial proyectada consistente en 30 viviendas y una edificación accesoria no llegó a materializarse en su totalidad puesto que modificaciones de la legislación urbanística de aplicación en aquel momento supusieron la revocación de la licencia inicial, reduciéndose las construcciones de las 30 viviendas a 20, con declaración por parte del Ayuntamiento de Vera del agotamiento de la edificabilidad con la construcción de las dos primeras fases que se llevaron a cabo en los solares 1 y 2, que son los que desde aquel momento ostentan la verdadera condición de comuneros del complejo, en el sentido de que son los propietarios de las viviendas, los que disfrutan de las mismas y de sus elementos, instalaciones y servicios comunes, quedando los solares propiedad del actor (3 y 4) como solares diáfanos y perimetralmente vallados y separados del resto de edificios construidos, sin poder llevarse a cabo en ellos los proyectos de edificación inicialmente acordados ni ninguno similar.
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- Los demandados se opusieron a la pretensión deducida de adverso alegando, que en Junta General Ordinaria de fecha 25 de agosto de 2018 se aprobó la liquidación de las cantidades debidas, adeudando la demandada 16.800 €, aprobándose en dicha Junta el inicio de acciones frente a los propietarios morosos. La actora, que mantiene la participación sobre los elementos comunes numerados tres y cuatro, no acredita haber abonado las cuotas comunitarias impagadas. Negaba la infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, en la celebración de la Junta General de 25 de agosto de 2018; y en lo concerniente a la petición de segregación de los solares identificados con los números tres y cuatro, la petición de desafectación de elementos comunes significa la conversión de dichos elementos comunes en privativos, evitando con ello el pago del porcentaje de su participación en aquellos y que esta conversión lleva aparejado que los coeficientes de participación en que se divide el edificio cambien, repercutiendo sobre el resto de propietarios, lo que precisa de la unanimidad de todos los propietarios.
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- La sentencia desestima íntegramente la demanda interpuesta acción de impugnación de acuerdos. En primer lugar declarando que el demandante se encontraba al tiempo de la celebración de la Junta de Propietarios en situación de morosidad al adeudar la cantidad de 16.800 euros en concepto de cuotas comunitarias y por tanto se encontraba privado del derecho de voto, permitiéndosele deliberar, de modo que fueron adoptados los acuerdos conforme a la legalidad. En lo concerniente a la segunda de las pretensiones ejercitadas por el actor, la sentencia, a la petición del demandante respecto del cómputo del voto emitido por el sr. David en nombre del sr. Diego resuelve que para: que se hubiere podido dar validez al voto emitido por el Sr. David en nombre del representado Sr. Diego sería necesario que el representante entregue un escrito de representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:1.- Documento escrito, no verbal. 2.- Identificación del propietario y del representante, con nombre, apellidos y la correspondiente propiedad. 3.- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho escrito de representación. 4.- La firma del escrito por parte del propietario. En el presente caso, como se puede ver en el documento nº 6 de la contestación de la demanda, en el escrito presentado por el Sr. David no consta ninguno de los datos referidos, por lo que no se puede acreditar de forma fehaciente que hubiese sido autorizado para emitir un voto en nombre del Sr. Diego .
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- En lo concerniente a la pretensión de nulidad o resolución (parcial, en ambos casos) del contrato constitutivo del complejo inmobiliario DIRECCION000, recogido en escritura pública de fecha 07/08/2002, la sentencia declara que: Si bien es cierto que no se podía construir nada de lo planteado inicialmente en los solares 3 y 4,...
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