SAP Valencia 356/2022, 14 de Septiembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 356/2022 |
| Fecha | 14 Septiembre 2022 |
ROLLO Nº 1017/21
SENTENCIA Nº 356/2022
SECCIÓN OCTAVA ================================ Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER Magistrados/as Dª SUSANA CATALÁN MUEDRA Dª ANA VEGA PONS-FUSTER OLIVERA ================================
En la ciudad de VALENCIA, a catorce de septiembre de dos mil veintidós.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER, los autos de Juicio Ordinario [ORD], promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de VALENCIA, con el nº 1623/2018, por FONTNOVA 2010 S.L., Juliana, Noelia y Laura representados en esta alzada por la Procuradora Dª. ELENA NADAL MORA y dirigidos por el Letrado D. RAFAEL PEGUERO DE OCA contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PLAZA000 NUM000 representado en esta alzada por la Procuradora Dª. PAULA BERNAL COLOMINA y dirigido por el Letrado D. CARLOS GOMEZ-TAYLOR COROMINAS, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PLAZA000 NUM000 .
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 7 de VALENCIA, en fecha 30/07/21, contiene el siguiente: "FALLO: Estimando la demanda de juicio ordinario deducida por laProcuradora Dña. Elena Nadal Mora en nombre y representación de Fontnova 2010 S.L. debiendo declarar y declarando nulos al no haberse adoptado los acuerdos con la preceptiva doble mayoría de propietarios y cuotas, los acuerdos adoptados en los siguientes puntos del orden del día: De la junta de 21 de diciembre de 2017, los puntos: 3º, 4º, 5º, 9º y 10º. De la junta de 27 de marzo de 2018, los puntos: 1º, 2º, 4º, 5º y 6º. De la junta de 26 de abril de 2018, el punto 1º. De la junta de 18 de julio de 2018, los puntos: 1º y 2º. De la junta de 30 de octubre de 2018, los puntos: 1º, 4º y 6º. Debiendo condenar y condenando a la Comunidad para que, en lo sucesivo, los asistentes o representados que quieran participar en las diferentes juntas deban acreditar fehacientemente al resto de comuneros la titularidad de los departamentos de los que sostengan ser propietarios. Condenando a la comunidad de propietarios de la PLAZA000 nº NUM000 de Valencia al pago de las costas procesales causadas en esta instancia".
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por PLAZA000 NUM000 CP, que fue admitido en ambos efectos, habiéndose formulado oposición por la parte contraria y, remitidos los autos a esta Audiencia donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 12 de Septiembre de 2022.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Antecedentes, pretensiones deducidas y motivos del recurso .- 1.1 .- La representación procesal de la mercantil Fontnova 2010 SL formuló demanda contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la PLAZA000 nº NUM000 de Valencia, en la que solicitaba:
-
Que se declarara la nulidad radical de las juntas de 21 de diciembre de 2017, 27 de marzo de 2018, 26 de abril de 2018, 18 de julio de 2018 y 30 de octubre de 2018, por haberse convocado y celebrado bajo la presidencia de quien no era propietario o lo era en fraude de Ley o con abuso de derecho, D. Casimiro .
b) Subsidiariamente, declarara nulos por ser contrarios a lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no haberse adoptado con la preceptiva doble mayoría de propietarios y cuotas, los acuerdos adoptados en los siguientes puntos del orden del día:
i. De la junta de 21 de diciembre de 2017, los puntos: 3º, 4º, 5º, 9º y 10º.
ii. De la junta de 27 de marzo de 2018, los puntos: 1º, 2º, 4º, 5º y 6º.
iii. De la junta de 26 de abril de 2018, el punto 1º.
iv. De la junta de 18 de julio de 2018, los puntos: 1º y 2º.
v. De la junta de 30 de octubre de 2018, los puntos: 1º, 4º y 6º.
c) En todo caso, condene a la Comunidad para que, en lo sucesivo, los asistentes o representados que quieran participar en las diferentes juntas deban acreditar fehacientemente al resto de comuneros la titularidad de los departamentos de los que sostengan ser propietarios.
d) Todo ello con imposición de costas a la parte demandada .
Alegaba la mercantil actora en apoyo de su pretensión, que es propietaria de la puerta NUM001 del edificio sito en Valencia, PLAZA000 número NUM000, y que se impugnan dichas Juntas en su totalidad por ser nulas de pleno derecho al haberse vulnerado una norma imperativa ya que todas las juntas impugnadas fueron celebradas bajo la presidencia de quien no era propietario o lo era en fraude de Ley o con abuso de derecho, D. Casimiro . Y por ser anulables, al amparo de lo dispuesto en el artículo 18.1.a), al ser contrarias a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, determinados acuerdos por no haberse adoptado con la preceptiva doble mayoría de personas y cuotas.
Que la Comunidad demandada la constituyen 4 locales comerciales, 19 viviendas y un local destinado a estudio o mirador, lo que hace un total de 24 inmuebles.
Que existen varios inmuebles en la Comunidad de Propietarios cuya titularidad nunca han acreditado quienes se postulan como propietarios, pese a haberles requerido en numerosas ocasiones, apareciendo en el Registro un titular diferente.
Que de los 24 inmuebles existentes en la Comunidad, 18 de ellos corresponden registralmente a un mismo propietario, esto es, a D. Estanislao y concretamente las viviendas puertas NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, NUM000, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, locales registrales uno (finca NUM014 ), dos (finca NUM015 ), tres (finca NUM016 ), cuatro (finca NUM017 ) y local veinticuatro destinado a estudio al que también se refiere como "torreta" (finca NUM018 ).
Que D. Estanislao -titular registral- falleció y su heredero legal es su hijo, D. Héctor .
Que el problema principal en la Comunidad de Propietarios es que existe un propietario mayoritario enfrentado a los otros seis propietarios de las viviendas y locales del edificio, lo que supone, en la práctica, que muchos acuerdos no podrían adoptarse por ser necesaria la doble mayoría de propietarios y cuotas que establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que mientras que D. Héctor tiene la mayoría de las cuotas de participación, el resto de propietarios constituyen mayoría de propietarios.
Que ni el Sr. Héctor ni nadie de su familia reside en la Comunidad de Propietarios por lo que muchas veces sus intereses y necesidades son distintos de las de aquellos vecinos que viven o trabajan en la Comunidad, y en la mayoría de los acuerdos existen dos grupos distintos que votan de forma encontrada. Por un lado, el Sr. Héctor o aquellos familiares suyos que afirman ser propietarios, y por otro lado el resto de propietarios y sin estos familiares del Sr. Héctor que afirman ser propietarios de diferentes inmuebles en el edificio, ninguno de los acuerdos individualmente impugnados se habría adoptado por no haberse alcanzado la doble mayoría.
Que se ha venido requiriendo sin éxito a los familiares de su heredero, D. Héctor, para que acreditasen la titularidad de los diferentes inmuebles.
Que según se desprende de las actas impugnadas, la titularidad de los diferentes inmuebles cuyo titular registral es D. Estanislao, es la siguiente:
- D. Héctor, heredero legal del titular registral, es propietario de las puertas NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM007, NUM000, NUM009, NUM013, mirador o torreta y los cuatro locales en planta baja.
- Dª. Estefanía, hija de D. Héctor, propietaria de la puerta NUM006 .
- D. Casimiro, hijo de D. Héctor, propietario de la puerta NUM012 .
- Dª. Gregoria, esposa de D. Héctor, propietaria de la puerta NUM011 .
- Dª. Lorena, suegra de D. Héctor, propietaria de la puerta NUM010 .
- Administraciones Marvimar S.L., empresa de D. Héctor, propietaria de la puerta NUM008 .
Que la titularidad de los inmuebles por las personas anteriormente reseñadas nunca ha sido acreditada pese a los numerosos requerimientos y de hecho la única referencia a su posible titularidad es la que consta en el acta de presencia notarial aportada como documento cinco. Que las transmisiones que se reseñan en dicho documento notarial no han sido exhibidas a la comunidad de Propietarios para justificar la transmisión y el propio notario no pudo dar fe de la certeza de las transmisiones porque, según consta en el documento, se le exhibió una "copia simple parcial que no comprende el otorgamiento" de la escritura de adjudicación de herencia.
Que tal y como consta en el acta notarial, Dª Estefanía, D. Casimiro, Dª Gregoria, Dª Lorena y Administraciones Marvimar S.L. serían propietarias "de una parte" de las respectivas viviendas, sin fijar de qué proporción de las viviendas serían titulares. Y, en cualquier caso, de ser así, dicha "parte" de la vivienda la tendrían en proindiviso con D. Héctor, provocando un fraude de Ley o realizando un ejercicio abusivo del Derecho para eludir la necesidad de doble mayoría a la hora de adoptar acuerdos comunitarios.
Que por otro lado D. Casimiro no es propietario de ningún inmueble en la Comunidad demandada. Y, en caso de ser propietario de "una parte" de alguno de los inmuebles, esta adquisición habría sido en fraude de Ley o con abuso de derecho, por lo que no se le debería tener como propietario.
Que al Sr. Casimiro se le nombra presidente en la junta de 21 de diciembre de 2017 (documento dos) con los votos se su padre y el resto de propietarios de "una parte" de viviendas.
Que posteriormente, en las juntas de 27 de marzo, 26 de abril de 2018, 18 de julio y 30 de octubre de 2018, continúa ejerciendo como presidente, convocando las juntas, aunque en alguna, por no asistir personalmente, se nombra a otra persona a los solos efectos de la presidencia...
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