SAP Barcelona 1/2023, 9 de Enero de 2023
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 1/2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil) |
| Fecha | 09 Enero 2023 |
Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0808942120208048183
Recurso de apelación 977/2021 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Gavà
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 159/2020
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
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Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0650000012097721
Parte recurrente/Solicitante: Roque
Procurador/a: Carlos Molina Blanchar
Abogado/a: Daniel Ramos Carrion
Parte recurrida: SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. (SAREB), IMBERTI VIVIENDAS, S.A., TURIA ACQUISITIONS, S.L.U.
Procurador/a: Pedro Larios Roura, Carles Badia Martinez, Beatriz De Miquel Balmes
Abogado/a: JOSE LUIS NAVARRO ORTEGA
SENTENCIA Nº 1/2023
Magistrados/as:
MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA FEDERICO HOLGADO MADRUGA FRANCISCO DE PAULA PUIG BLANES
En Barcelona, a 9 de enero de dos mil ventitrés .
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 159/2020, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Gavà, a instancia
de DON Roque, representado en esta alzada por el procurador don Carlos Molina Blanchar, contra IMBERTI VIVIENDAS, S. A., SAREB, S. A. y TURIA ACQUISITIONS, S. L. U., representada en esta alzada, respectivamente, por los procuradores doña Beatriz de Miquel Balmes, don Carles Badia Martínez y don Pedro Larios Roura.
Las actuaciones referenciadas penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Roque contra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 14 de junio de 2021.
El Juzgado de Primera Instancia número 7 de Gavà dictó sentencia en fecha 14 de junio de 2021, en los autos de juicio ordinario número 159/2020, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor:
"DESESTIMO la demanda formulada por Roque, representado por el Procurador Carlos Molina Blanchar, contra IMBERTI VIVIENDAS, S.A.; SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. y TURIA ACQUISITIONS, S.L.U., con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en este proceso".
Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de don Roque . Admitido el recurso, se dio traslado a las partes contrarias, que se opusieron. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 23 de junio de 2022.
En el procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por acumulación de asuntos.
Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.
Antecedentes del debate
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Don Roque promovió acción judicial frente a las mercantiles Imberti Viviendas, S. A., Sareb, S. A. y Turia Acquisitions, S. L. U., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:
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El actor es arrendatario en un contrato de arrendamiento concertado en fecha 3 de agosto de 2010 sobre la vivienda sita en Castelldefels, AVENIDA000, número NUM000, vivienda de la que era propietaria la codemandada Imberti Viviendas, S. A.
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En el mismo contrato se incorporó un anexo en virtud del cual se establecía a favor del arrendatario una opción de compra sobre la vivienda arrendada, que habría de ejecutarse en su caso en el plazo máximo de tres años, y se fijó un precio de 333.670,40 euros, equivalente al valor de la hipoteca que en aquel momento gravaba el inmueble.
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En fecha 9 de julio de 2013, es decir, dentro de los 3 años establecidos para informar a la propiedad del interés del inquilino en ejecutar la opción de compra, el Sr. Roque dirigió un correo electrónico a la arrendadora en el que le comunicaba su voluntad de materializar tal opción y requería al administrador de Imberti Viviendas,
S. A. a fin de formalizar la compraventa de la vivienda.
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En fecha 4 de marzo de 2019 el actor recibió una comunicación remitida por Turia Acquisitions, S. L. U., en la que le manifestaba su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento y le instaba para reintegrar la posesión de la vivienda el 2 de agosto de 2019.
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El Sr. Roque intentó comunicarse con Turia Acquisitions, S. L. U. para poner en su conocimiento que era titular de un derecho de adquisición preferente y de una opción de compra que no habían sido respetados.
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Tras la recepción de la demanda de desahucio, el actor fue sabedor de que la vivienda había sido objeto de sucesivas transmisiones, y, en concreto, de que la arrendadora originaria, Imberti Viviendas, S. A., la había enajenado, mediante escritura pública de 4 de agosto de 2016, a Sareb, S. A., y esta última, con posterioridad, a Turia Acquisitions, S. L. U., en virtud de escritura otorgada el 8 de junio de 2017. Ambas compraventas se materializaron con vulneración del derecho de tanteo y retracto que asistía al inquilino conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, pues ni el primer ni el segundo vendedor comunicaron al inquilino su voluntad de enajenar la vivienda, ni le cursaron la notificación a la que se refiere el artículo 25 del mismo texto.
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Tampoco se ha dado cumplimiento al derecho de opción de compra del que era titular don Roque en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en 2010.
Al amparo los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia por la que se declarase el derecho del actor "a retraer la vivienda sita en el piso NUM000 Escalera NUM001, Planta NUM002, de AVENIDA000, 08860 Castelldefels, Barcelona, condenando a la demandada a que en plazo legal otorgue escritura de venta a favor de mi representado en las mismas condiciones en que la adquirió y previo el reembolso por el demandante de aquellos otros gastos y desembolsos contemplados en el artículo 1518 del Código Civil, con la prevención de que, en caso contrario, la escritura será otorgada de oficio por el Juzgador, imponiendo expresamente las costas del presente procedimiento a la demandada, con indemnización de los perjuicios que haya podido ocasionar y con expresa condena en costas a los demandados" ( sic ).
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La representación de Sareb, S. A. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:
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La demanda adolece de falta de concreción en el suplico, ya que no se identifica la escritura que debe retrotraerse, como tampoco la demandada o demandadas contra quienes en concreto se dirigen las acciones ejercitadas, lo que genera una patente situación de indefensión para dichas demandadas.
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La parte actora ha incumplido el artículo 1518 del Código Civil y el artículo 266 de la LEC, al no haber
consignado el precio de la vivienda ni haber prestado ninguna clase de caución para garantizar la consignación
de dicho precio.
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La acción de retracto ejercitada por la parte demandante se encontraría caducada, al haber presentado su demanda una vez transcurrido en exceso el plazo de 30 días desde que fue informada de las condiciones de la compraventa efectuada a favor de Turia Acquisitions, S. L. U. De cualquier forma, dicha acción resulta inviable en el supuesto que se enjuicia por cuanto las dos transmisiones operadas desde la concertación del arrendamiento lo fueron en bloque, es decir, que la vivienda fue enajenada junto con las demás fincas integrantes del mismo edificio, lo que excluye la posibilidad de retracto conforme a lo establecido en el artículo
25.7 de la LAU.
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La acción de incumplimiento de la opción de compra no puede dirigirse frente a Sareb, S. A. por cuanto se insertó en un contrato en el que esta mercantil no fue parte ni intervino de ninguna forma, y obviamente tampoco se subrogó en las obligaciones dimanantes de aquel pacto.
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En todo caso, el derecho de opción de compra se extinguió porque el optante no comunicó oportuna ni fehacientemente su voluntad de adquirir la vivienda, y además no cumplió el esencial requisito de la consignación o pago del precio, en contravención de lo estipulado en el artículo 568.12 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Código Civil de Cataluña.
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El ejercicio del derecho de retracto debió sujetarse, en su caso, a las reglas del procedimiento concursal en el que estaba inmersa Imberti Viviendas, S. A., que fue declarada en tal situación de concurso mediante auto de fecha 29 de enero de 2013.
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La representación de Turia Acquisitions, S. L. U. también formuló oposición frente a las pretensiones actoras en los siguientes términos:
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La acción de retracto planteada por el actor está caducada.
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Tampoco era viable el ejercicio de aquella acción por cuanto la escritura de compraventa de 4 de agosto de 2016, por la que Sareb, S. A. adquirió la vivienda arrendada, incluía la venta unitaria o conjunta de todos los inmuebles propiedad de Imberti Viviendas, S. A. integrados en el mismo edificio, y además la operación fue aprobada por el Juzgado de lo Mercantil número 10 de Barcelona, que tramitaba el concurso de la vendedora.
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Igualmente, el actor no estaba facultado para ejercitar el retracto en relación con la segunda de las transmisiones, instrumentada por escritura de 8 de junio de 2017, por la que Sareb, S. A. enajenó Turia Acquisitions, S. L. U. la vivienda objeto de...
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