SAP Valencia 491/2022, 16 de Noviembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 491/2022 |
| Fecha | 16 Noviembre 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46244-42-1-2019-0005600
Procedimiento: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) [RPL] Nº 909/2021- L - Dimana del Juicio Ordinario [ORD] Nº 000954/2019
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE TORRENT
Apelante: D. Evaristo, D. Felicisimo, Dª Lidia, D. Florentino Y Dª Marcelina, D. Gabriel Y D. Gines .
Procurador.- Dña. ESTRELLA REQUENA FARINOS.
Apelado: D. Héctor Procurador.- D. FRANCISCO JOSE REAL MARQUES.
SENTENCIA Nº 491/2022
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Ilmos. Sres.
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO Magistrados
D. GONZALO CARUANA FONT DE MORA
D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA
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En Valencia, a dieciseis de noviembre de dos mil veintidós.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO, los autos de Juicio Ordinario [ORD] nº 954/2019, promovidos por D. Héctor contra D. Evaristo, D. Felicisimo, Dª Lidia, D. Florentino Y Dª Marcelina, D. Gabriel Y D. Gines sobre "acción declarativa de incumplimiento de contrato de compraventa e indemnización de daños y perjuicios", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Evaristo, D. Felicisimo, Dª Lidia, D. Florentino Y Dª Marcelina, D. Gabriel Y D. Gines, representados por la Procuradora Dña. ESTRELLA REQUENA FARINOS y asistidos del Letrado D. ALEJANDRO ESTREMS FERRER contra D. Héctor, representado por el Procurador
D. FRANCISCO JOSE REAL MARQUES y asistido de la Letrada Dña. TRINIDAD REAL MARQUES.
El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE TORRENT, en fecha 28-6-2021 en el Juicio Ordinario [ORD] nº 954/2019 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que ESTIMANDO parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Francisco Real Marqués en nombre y representación de Héctor contra Evaristo, Felicisimo, Lidia, Florentino e Marcelina, y contra Gabriel y Gines, debo DECLARAR Y DECLARO el incumplimiento de los codemandados del contrato de compraventa de 6 de marzo de 2017 mediante escritura pública otorgada ante el Notario D. José vicente Roig Dalmau respecto a la vivienda sita en Aldaya, Valencia, CALLE000 número NUM000, Finca Registral NUM001 del Registro de la Propiedad de Aldaya, por inhabilidad de la misma por estar aquejada de graves defectos estructurales ocultos, que deberse conocido no se hubiere adquirido, provocando la total insatisfacción del demandante, optando éste por el cumplimiento del contrato, y debo CONDENAR Y CONDENO de forma solidaria a los codemandados a reparar los defectos estructurales del tramo 2 de la vivienda descritos en el informe pericial del Sr. Antonia en la forma que determina el perito judicial Sr. Jose Manuel, realizando todos los trabajos necesarios para dotar a la vivienda de la estabilidad, durabilidad y habitabilidad que debería haber tenido en caso de no existir aquellos, sin que se produzca merma en la superficie útil de la vivienda, ni se coarte la libertad de redistribución de las estancias, siempre que ello sea posible, y debo CONDENAR Y CONDENO a los codemandados de forma solidaria a reembolsar a la parte actora las cantidades abonadas por el alquiler de una vivienda para vivir desde septiembre de 2017 hasta la fecha en que se reparen los defectos estructurales por los codemandados, teniendo en cuenta que dicho alquiler está fijado en 420 euros mensuales más el incremento que con arreglo al IPC pudiera sufrir en adelante dicho alquiler, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia, más los intereses legales desde la interposición de la demanda e intereses procesales del artículo 576 de la Ley 1/2000. Debiendo desestimar la última pretensión ejercitada por la parte actora, ABSOLVIENDO a los codemandados de las peticiones que contenía la misma, imponiendo las costas a los codemandados de forma solidaria.".
Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de
D. Evaristo, D. Felicisimo, Dª Lidia, D. Florentino Y Dª Marcelina, D. Gabriel Y D. Gines, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Héctor . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 14 de noviembre de 2.022.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
SE ACEPTAN los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a lo que se dirá en la presente, aunque las decisiones adoptadas en el fallo de dicha resolución serán matizadas en el sentido que se dirá.
Habiendo adquirido D. Héctor, tras varias visitas para comprobar su estado, en escritura pública de compraventa de 6 de marzo de 2.017, como vivienda, una casa típica de pueblo de 245 m², sita en la CALLE000 nº NUM000 de Aldaya por 105.000 €, no obstante estar tasada a efectos hipotecarios en 138.090'80 €, conociendo que debía ser reformada y reparada dada su antigüedad de aproximadamente 54 años, como así se indicaba en la oferta de la inmobiliaria intermediaria "Inospal Gestión S.L.", y siendo vendedores los hermanos D. Evaristo, D. Felicisimo, Dª Lidia, D. Florentino y Dª Marcelina y los también hermanos D. Gabriel y D. Gines, como quiera que comprobados por el arquitecto D. Antonia, a finales de marzo de 2.017, ciertos defectos estructurales ocultos en la referida casa, aparte de otros perceptibles a simple vista conocidos por el comprador, que para su estabilidad y habitabilidad tenían que ser objeto de necesaria reparación, por el comprador se planteó demanda contra los referidos vendedores para que, de un lado, se declarara que estos habían incumplido el contrato de compraventa por "aliud pro alio", condenándoles a reparar los defectos estructurales del tramo 2 de la vivienda según informe pericial del Sr. Jose Manuel o en la forma que determine el perito judicial, subsidiariamente a indemnizar en la cantidad de 52.428'75 € que dicho facultativo precisaba como coste de reparación, y además al pago de daños y perjuicios, consistentes en el reintegro de 420 € al mes, que era el importe de la renta de la vivienda en que habitaba el actor, desde septiembre de 2.017 hasta que se procediera a la reparación de las deficiencias estructurales denunciadas; solicitando, por otro lado, que se declarara que en la escritura de compraventa había un exceso de cabida y en el Registro de la Propiedad un error o exceso de cabida respecto de la superficie real de la vivienda, y se condenara a indemnizar al comprador en todos los gastos que se derivaran de esa rectificación y subsanación; todo ello con más intereses y costas.
A tales pretensiones se opusieron los demandados, alegando que la casa estaba valorada según el perito de "Tecnocasa" Sr. Daniel en 133.502'95 €, a razón de 544'91 € por m², habida cuenta las reformas que había que hacer en la vivienda, que por eso se ofreció la vivienda por un precio rebajado de 110.000 € y el demandante pagó previo acuerdo 105.000 €, asumiendo que tenía que realizar importantes reformas, que la indemnización solicitada por alquileres devengados y que se devengarán hasta la reparación de los defectos denunciados era abusiva y conllevaba un enriquecimiento injusto, y que en consecuencia la demanda debía desestimarse por no estarse ante un "aliud pro alio" o en su caso la indemnización a abonar tenía que ser la que determinara el perito arquitecto D. Epifanio .
Planteado en esos términos el litigio, la sentencia recaída en la instancia estimó en parte la demanda, declarando que los demandados habían incumplido el contrato de compraventa de la vivienda en cuestión por inhabilidad de la misma por graves defectos estructurales ocultos, y condenándoles sustancialmente, de un lado, a reparar los defectos estructurales del tramo 2 de la vivienda descrita por el perito Sr. Jose Manuel en la forma que determina el perito Sr. Fermín, y, de otro, a indemnizar al actor reembolsándole el alquiler de una vivienda para residir desde septiembre de 2.017 hasta que se repararan los defectos estructurales, a razón de 420 € al mes, lo que se determinará en ejecución de sentencia, más intereses desde la presentación de la demanda, más imposición de costas; ello con absolución del resto de pretensiones hechas en la demanda.
Aquietada la parte actora al pronunciamiento absolutorio respecto de las pretensiones deducidas con relación al exceso de cabida, lo cual no podía ser de otro modo, dado que la casa se adquirió a la vista, a precio alzado, la sentencia recaída en la instancia fue recurrida en apelación por la parte demandada porque la misma suponía bendecir un enriquecimiento injusto en el actor tanto por lo que había que reparar como por lo que había que indemnizar por alquileres, y la Sala valorando el hecho enjuiciado se ve en la precisión de estimar en parte el recurso y de hacer en los pronunciamientos declarativos y de condena que recoge el fallo de dicha resolución las matizaciones que luego se dirán.
Entrando en el fondo del asunto relativo al incumplimiento contractual y a la doctrina jurisprudencial sobre el "aliud pro alio", en los términos de los arts. 1.124 y 1.101 C.C., se han de tener en cuenta como premisas jurídicas las que se hacen a continuación.
En cuanto a los requisitos que contempla el art. 1.124 del C.C., estos son los siguientes: 1./ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2./ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3./ que el que reclame la resolución o cumplimiento haya cumplido lo que a él le incumbía, como...
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