SAP Madrid 447/2022, 24 de Noviembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 447/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 8 (civil) |
| Fecha | 24 Noviembre 2022 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
C/ Santiago de Compostela 100, Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933928
37007740
N.I.G.: 28.074.00.2-2020/0006536
Recurso de Apelación 218/2022 A
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 04 de Leganés
Autos de Procedimiento Ordinario 609/2020
APELANTES: DÑA. Petra, D. Ismael y D. Jacobo
PROCURADOR: D. PEDRO EMILIO SERRADILLA SERRANO
APELANTE: ESFERA GESTIÓN DE ESPACIOS, S.L.
PROCURADOR: D. MARCELINO BARTOLOMÉ GARRETAS
APELADOS: D. Justiniano e Susana
PROCURADOR: D. MANUEL DÍAZ ALFONSO
SENTENCIA Nº 447/22
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª. LUISA MARÍA HERNÁN-PÉREZ MERINO
D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS
Dª. MARÍA DEL MAR ILUNDAIN MINONDO
En Madrid, a veinticuatro de Noviembre de dos mil veintidós. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario nº 609/20, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Leganés, seguidos entre partes, como demandantes-apelados, D. Justiniano e Susana, representados por el Procurador D. Manuel Díaz Alfonso; como demandados-apelantes, DÑA. Petra, D. Ismael y D. Jacobo
, representados por el Procurador D. Pedro Emilio Serradilla Serrano; y como parte demandada-apelante, la sociedad ESFERA GESTIÓN DE ESPACIOS, S.L., representada por el Procurador D. Marcelino Bartolomé Garretas.
VISTO, siendo Magistrada-Ponente la ILMA. SRA. DÑA. MARÍA DEL MAR ILUNDAIN MINONDO.
Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Leganés, en fecha 19 de octubre de 2021, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"Estimo sustancialmente la demanda interpuesta por D. Justiniano y Dª. Susana frente a D. Ismael, Dª. Petra, D. Jacobo y ESFERA GESTION DE ESPACIOS SL.
En consecuencia:
-Declaro la resolución del contrato de compraventa de fecha 5 de marzo de 2018 de la finca sita en AVENIDA000 n.º NUM000, de Leganés (Madrid) suscrito entre D. Justiniano, Dª. Susana, D. Ismael, Dª. Petra, y D. Jacobo .
-Condeno a D. Ismael, Dª. Petra, D. Jacobo y a ESFERA GESTION DE ESPACIOS SL a estar y pasar por la anterior declaración.
-Condeno a ESFERA GESTION DE ESPACIOS SL a pagar a los demandantes la suma de 12.000 euros, incrementada en la cuantía que resulte de aplicar el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda (19 de noviembre de 2020).
-Condeno a D. Ismael, Dª. Petra, D. Jacobo a pagar a los demandantes, de forma solidaria, la suma de 320 euros, cantidad incrementada en el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda (19 de noviembre de 2020).
Las costas procesales se imponen a D. Ismael, Dª. Petra, D. Jacobo y ESFERA GESTION DE ESPACIOS SL."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Dña. Petra, D. Ismael y D. Jacobo, así como por la representación procesal de Esfera Gestión de Espacios S.L., los cuales fueron admitidos; en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 23 de noviembre de 2022.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Interpuso la parte actora demanda de juicio ordinario frente a Esfera Gestión de Espacios SL y frente a D. Ismael, Dª. Petra y D. Jacobo en la que solicitaba, en síntesis, la resolución del contrato de fecha 5 de marzo de 2018 relativo al inmueble sito en AVENIDA000 nº NUM000, de Leganés, haciendo pasar por dicha declaración a los cuatro codemandados, así como la condena a la inmobiliaria a restituir la cantidad de 12.000 euros entregada en concepto de arras y a indemnizar, solidariamente con los codemandados en el caso de que se probara culpa o negligencia por su parte, los daños y perjuicios causados, por importe de 1170,81 euros; subsidiariamente pide que se condene a la inmobiliaria a pagar la suma entregada en concepto de arras con distribución de cuotas entre la parte compradora y la vendedora; todo ello haciendo pasar a los codemandados por las declaraciones que contenga la sentencia, con condena en costas a Esfera Gestión de Espacios SL, y a D. Ismael, Dª. Petra y D. Jacobo solo en caso de oposición a la demanda o en caso de que haya temeridad por su parte.
Como hechos relevantes para la resolución se alega en la demanda que en fecha 5 de marzo de 2018 los actores suscribieron con los propietarios del inmueble lo que denominan contrato de compraventa del citado inmueble, con mediación de la inmobiliaria demandada, documento en el que se determinaba el precio ofrecido, que se fijaba en 279.900 euros, y se establecía la siguiente forma de pago: 1.000 euros a la firma del documento, 11.000 euros una vez se aceptase la propuesta y antes del 12 de marzo de 2018, haciendo un total de 12.000 euros como prueba de la intención de consumar el contrato, constituyendo arras o señal ( artículo 1454 CC), y el resto a abonar al otorgamiento de la escritura pública, que tendría lugar antes del 22 de junio de 2018, si bien en fechas 18 de junio y 12 de julio de 2018 se firmaron dos Anexos ampliando el plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa hasta el 31 de julio de 2018.
Los demandantes realizaron sendas transferencias de 1.000 y 11.000 euros a la cuenta designada en el documento, titularidad de Esfera Gestión de Espacios SL, pero no se llegó formalizar la escritura pública de compraventa, por lo que reclaman la resolución del contrato y la condena al pago de cantidades en los términos expuestos.
El Juzgado dictó sentencia por la que estimó sustancialmente la demanda argumentando, en síntesis: que efectivamente se perfeccionó un contrato de compraventa, con las condiciones antes señaladas, entre los compradores y vendedores anteriormente reseñados, sin que fuera parte en el mismo la codemandada Esfera Gestión de Espacios SL, que intervino como mediadora; que la suma que se reclama a la mediadora no se corresponde con sus honorarios sino con las arras que ha custodiado; que los vendedores incumplieron el contrato de compraventa al no aceptar el pago del precio con posterioridad a la fecha pactada y vender el inmueble a terceros sin haber requerido judicial o notarialmente el pago del precio a los compradores, conforme al artículo 1504 CC, por lo que declara resuelto el contrato de compraventa por el incumplimiento de los vendedores demandados; condena a Esfera Gestión de Espacios SL a la devolución de las arras como depositaria; y modera la indemnización de perjuicios reclamada, que impone exclusivamente a los vendedores, al apreciar concurrencia de conductas culposas en ambas partes contratantes.
Contra esta sentencia han interpuesto los demandados sendos recursos de apelación, presentando la parte actora escrito de oposición a los mismos.
RECURSO DE D. Ismael, Dª. Petra Y D. Jacobo .
La parte apelante dice impugnar todos los pronunciamientos de la sentencia, impugnación que entiende la Sala se concreta en los siguientes puntos:
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-El contrato es de arras penitenciales, no de compraventa.
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-Errónea aplicación del artículo 1540 CC.
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-Inexistencia de actuación culposa en relación con los daños y perjuicios.
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-Improcedencia de la condena en costas.
La inicial reproducción de una frase de la sentencia carece de contenido impugnatorio pues la parte se limita a ratificar que, efectivamente, y pese a las alegaciones que, con defectuosa técnica jurídica, incluyó en el suplico de su contestación, no formuló reconvención, como apreció la sentencia de instancia.
La parte demandante se ha opuesto al recurso.
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- Sobre la naturaleza del contrato.
Sostiene la parte apelante que el contrato de fecha 5 de marzo de 2018 es un contrato de arras penitenciales preparatorio de la compraventa, no un contrato de compraventa con pacto accesorio de arras como estima la sentencia.
Es reiterada la jurisprudencia que diferencia la promesa bilateral de compra y venta del contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, diferencia que lleva a que sean aplicables al contrato de compraventa las reglas de este específico contrato y a la promesa de compraventa las generales relativas a las obligaciones y contratos.
A partir de la diferenciación que existe entre ambas figuras contractuales, el documento esencial es el aportado con el nº 1 de la demanda y 2 de la contestación, autodenominado "Contrato de compraventa de Inmueble", si bien esta calificación dada por las partes, o más bien por la agencia inmobiliaria, es indiferente, conforme a la reiterada doctrina de que los contratos son lo que son, con independencia de cómo los denominen las partes.
Lo significativo es el examen de los términos y cláusulas del contrato y la voluntad de las partes, manifestada coetánea o posteriormente, debiendo estarse como primer elemento hermenéutico a la literalidad de las cláusulas ( artículos 1281 y 1282 CC).
En el apartado 1) del documento se indica que los actores ofrecen de forma irrevocable, y durante un plazo de 7 días a contar desde la firma del documento, suscribir un contrato de compraventa del inmueble que se identifica por la dirección y también por el IDUFIR (Identificador Único de Fincas Registrales), propiedad de los demandados.
En el apartado 2) se dice: "El precio ofrecido para la compra del inmueble queda fijado en...
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