SAP Cádiz 266/2022, 21 de Octubre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 266/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Cádiz, seccion 8 (civil y penal) |
| Fecha | 21 Octubre 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
Sección Octava
Avd. Alvaro Domecq 1, 2ª planta
Tlf.: 956033400. Fax: 956033414
NIG 1102042120200008236
S E N T E N C I A n° 266
ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
Dª. LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ
MAGISTRADOS:
-
IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO
-
BLAS RAFAEL LOPE VEGA
APELACIÓN CIVIL, ROLLO 146/22-A
Asunto: 506/2022
Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Jerez
Juicio Ordinario 958/20
En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a veintiuno de Octubre de dos mil veintidós.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de Juicio Ordinario 958/20, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Jerez de la Frontera, recurso que fue interpuesto por PRIMERA CONSTITUCIÓN INVERSIONES, S. L., representada por la Procuradora Dª. Ana González Pedro y asistida del Letrado D. José Masnuel Díaz Montes ; siendo parte apelada D. Higinio y Dª. Blanca, representados por el Procurador D. Josaé Ignacio Rodríguez-Piñero Pavón y asistidos del Letrado D. Juan Carlos Santos Tapia ; sobre reclamación de cantidad .
La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Jerez de la Frontera dictó Sentencia con fecha veinticinco de Enero de dos mil veintidós, en cuyo fallo se establecía lo siguiente: " Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Rodríguez-Piñero, en nombre y representación de Dª. Blanca y D. Higinio, contra la demandada la entidad Primera Constitución Inversiones, S.
L:, y debo declara y declaro resuelto el contrato de compraventa de 20 de Abril de 2005, y condenar a la demanda al pago a los actores de las sumas de ciento cuarenta y siete mil seiscientos sesenta euros (147.660 €), mas trece mil doscientas ochenta y ocho libras (13.288), más intereses legales desde la demanda; todo ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en la instancia. "
Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la demandada, y admitido el recurso, se dio traslado del mismo a la parte contraria, quien procedió a oponerse al mismo, y se elevaron las actuaciones a esta Sala.
Recibidas las actuaciones, se le dio el trámite pertinente, y se procedió a la deliberación, votación y fallo de la presente resolución.
En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.
Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO, quien expresa el parecer del Tribunal.
La sentencia de instancia acoge en su integridad la reclamación realizada por los actores, contra la cual eleva su recurso la parte demandada. La juzgadora califica el contrato de veinte de Abril de dos mil cinco como un contrato de compraventa futura, y no de cuentas en participación, puesto que considera que la voluntad de los actores es clara, la de comprar una `parcela individualizada dentro de la finca NUM000 del PERI 12.1 Montealegre Alto del PGOU de Jerez. Y lo cierto y verdad, aunque la parte apelante haya puesto su empeño en querer distinguir el asunto, es un tema calcado del que resolvimos en la sentencia, ya firme, de fecha 21/09/17, recurso de apelación civil 61/17, siendo el apelado D. Lucio, y que mas recientemente hemos resuelto en sentencia de tres de Octubre en rollo de apelación civil 162/22, que revoca la sentencia a la que tanto hace referencia la apelante en defensa de su tesis. La parte apelante incluso tilda a la primera resolución, a pesar de que el Tribunal Supremo ha rechazado el recurso de casación, como hija de la insuficiencia probatoria y de infracciones procesales, que evidentemente nunca existieron. Sigue tildando aquella sentencia de motivación insuficiente, incongruente y poco exhaustiva, cuando resulta que la misma ha devenido firme y hay que estar a sus pronunciamientos, al ser este proceso igual en sus hechos a aquél.
No puede pretender el apelante que hagamos una revisión de lo ya decidido por esta Sala, olvidando algo que ya expusimos de manera clara y rotunda, que el contrato fue redactado por la parte demandada (hoy apelante), y en consecuencia todas las oscuridades y ambigüedades que el mismo contenga deben interpretarse en contra de la demandada y a favor del demandante, por aplicación del artículo 1288 del Código civil, que establece que "L a interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad. ". Pero si bien en primera instancia modificó la parte demandada su calificación del contrato, ahora en este recurso propone dos distintos, o acuerdo para promover una urbanización o una inversión para la compra de unos terrenos. A juicio de la Sala estamos claramente ante una compraventa de cosa futura, tal y como de manera objetiva, imparcial y razonadamente lógica ha establecido la juzgadora de instancia, valoración ante la cual la parte recurrente pretende hacer valer su errático y poco objetivo y escasamente razonado criterio. Como decimos, el contrato celebrado entre las partes litigantes tiene encaje en el contrato de compraventa de cosa futura. Es aquel contrato en el que el vendedor se obliga a cambio de un precio a entregar una cosa que no existe al contratar, pero que puede existir o que existe pero carece de individualidad autónoma con la que es objeto de consideración y que puede obtener o que existe y no es susceptible de ser transmitida en tanto no la adquiera previamente el vendedor. Es el caso de adquisiciones de terrenos sujetos a condicionantes urbanísticos determinantes de su futura individualización. Por ello, en el contrato de compraventa de cosa futura, el vendedor asume el cumplimiento de la obligación de realizar la actividad necesaria para que la cosa llegue a tener existencia real y física con objeto de hacer posible la entrega de la cosa vendida que constituye su objeto. Este es el marco jurídico que debe tenerse en cuenta para la resolución de la presente controversia, sin que puedan establecerse consecuencias jurídicas extrañas o ajenas a dicho contrato. Reiterar que la Sala entiende que no estamos ante un contrato de compraventa celebrado como negocio de inversión, en el que la finalidad última perseguida por el comprador era participar en el desarrollo urbanístico del terreno con el propósito de obtener una rentabilidad futura.
El objeto de contrato de compraventa no es una participación indivisa en un parcela. Es una cosa futura que existe al momento de contratar pero carece de individualidad autónoma. Por tanto, puede afirmarse que el contrato celebrado entre las partes tenía por objeto la entrega de una parcela individualizada, un solar concreto y determinado resultante de la parcelación y urbanización de la finca nº NUM001 del PERI 12.1 Montealegre Alto, libre de cargas y gravámenes.
No encontramos en el proceso documento alguno en virtud del cual pueda sostenerse que los Sres. Blanca Higinio asumieran obligación alguna en el desarrollo del proceso urbanístico. Se limitaron a abonar el precio pactado en el contrato y a asumir el pago de ciertos gastos, que, en un principio, serían abonados por Primera y posteriormente debían ser reintegrados por los Sres. Blanca Higinio . Éstos, en su condición de compradores no asumieron ni se les hacía partícipes del devenir y riesgo en la marcha y desarrollo de todo el proceso de transformación urbanística. Una vez producida la entrega de la parcela, los Sres. Blanca Higinio podían perseguir la obtención de un beneficio económico mediante la reventa de la misma o la construcción de viviendas para posteriormente poner a la venta. Dicho propósito o motivación particular es ajeno y no puede confundirse con la verdadera causa del contrato.
No existe en el contrato ninguna obligación a cargo de cualquiera de las partes que no se pueda hacer pensar en que el actor se convertía en inversor de un proyecto futuro, ya que en tal caso su participación habría tenido las consecuencias o bien de ser incluido en una sociedad promotora del futuro proyecto o bien en la determinación de cuales fueran los beneficios que el inversor hubiera ido obteniendo con el paso del tiempo. Resulta que de haber salido todo correctamente, el actor lo único que hubiera hecho es recibir algo por lo que pagó su precio y ningún beneficio más. Esto es a juicio de la Sala una compraventa de cosa futura, cuya posibilidad legal deriva de lo dispuesto en el art. 1271 del CcLegislación citada que se aplicaReal Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. art. 1271 (02/06/2003), y que ha quedado perfilado entre otras, por las sentencias de 17-2-67Jurisprudencia citada a favorSTS, Sala de lo Civil, Sección: 1ª, 17/02/1967Compraventa. y 30-10-89 en las que se expresa que la compraventa de cosa futura (en su modalidad de emptio rei speratae), como contrato conmutativo que es (a diferencia de la modalidad llamada emptio spei, que es contrato aleatorio), presupone ineludiblemente en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que esta haya alcanzado su existencia real y física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar, de manera que el contrato queda plenamente desnaturalizado, como tal venta de cosa futura, si el supuesto vendedor no contrae o se desvincula de la expresada obligación esencial de entrega, por lo que, así como no hay inconveniente legal ni jurisprudencial ( SSTS de 17 febrero 1967Jurisprudencia citada a favorSTS, Sala de lo Civil, Sección: 1ª, 17/02/1967Compraventa de cosa futura. y 3 junio 1970Jurisprudencia citada a favorSTS, Sala de lo...
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