SAP Madrid 426/2022, 4 de Noviembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 426/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil) |
| Fecha | 04 Noviembre 2022 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.013.00.2-2020/0003030
Recurso de Apelación 254/2022
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Aranjuez
Autos de Procedimiento Ordinario 458/2020
APELANTE: D./Dña. Vicenta
PROCURADOR D./Dña. JOSE MARIA TORREJON SAMPEDRO
APELADO: D./Dña. Antonieta
PROCURADOR D./Dña. JAVIER ALCANTARA TELLEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. MARÍA DEL ROSARIO CAMPESINO TEMPRANO
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a cuatro de noviembre de dos mil veintidós.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 458/2020 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Aranjuez, en los que aparece como parte apelante Dña. Vicenta representado por el Procurador D. JOSE MARIA TORREJON SAMPEDRO y defendido por el Letrado D. JUAN FRANCISCO RAMOS GODOY·, y como parte apelada Dña. Antonieta, representado por el Procurador D. JAVIER ALCANTARA TELLEZ y defendido por el Letrado D. MANUEL DUEÑAS LOPEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 22/07/2021 .
Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Aranjuez se dictó Sentencia de fecha 22/07/2021, cuyo fallo es del tenor siguiente:
"Que ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D. Javier Alcántara Téllez en nombre y representación procesal de D.ª Antonieta contra D.ª Vicenta, representada por el procurador de los Tribunales D. José María Torrejón San Pedro y CONDENO a D.ª Vicenta a la devolución a
D.ª Antonieta de la cantidad de 14.600 euros, con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.
Que DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D. José María Torrejón San Pedro en nombre y representación procesal de D.ª Vicenta contra D.ª Antonieta y ABSUELVO a ésta de todos los pedimentos formulados en la demanda reconvencional.
Todo ello con expresa imposición de costas, tanto de la demanda principal como de la reconvencional, a D.ª Vicenta ."
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, Dña. Vicenta al que se opuso la parte apelada, Dña. Antonieta y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 27 de septiembre de 2022.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.
Doña Antonieta presentó demanda en reclamación de cantidad contra doña Vicenta en base a los siguientes hechos que pasamos a exponer.
La actora estaba interesada en adquirir la finca sita en CAMINO000 nº NUM000 de Aranjuez, propiedad de la demandada, cuya venta/arrendamiento estaba gestionada por Inmobiliaria Carihuela Sol S.L, firmándose a tal efecto el día 13 de enero de 2020 un documento denominado "comunicación y aceptación de los adquirentes de precio final, condiciones, pagos, plazos e importe de alquiler con opción de compra".
Entre los acuerdos adoptados que debemos resaltar se encuentran los siguientes.
La existencia de un pago de 2000 euros realizado por la actora que recibe la agencia con fecha 8 de enero de 2020, otorgándose al mismo en concepto de reserva/señal y arras. Se hizo constar expresamente que la actora perdería el dinero si rehusaba seguir adelante con la operación, quedando en depósito en la agencia.
Precio final de venta 257.000 euros.
Fecha final para la firma del contrato alquiler con opción de compra el 15 de febrero de 2020, fecha en que debería abonarse por la compradora-arrendataria la cantidad de 25.000 €, indicándose textualmente en el documento " donde la compradora/arrendataria abonará las cantidades de 25.000 euros, incluida la cantidad entregada de señal, más 1.600 €, correspondientes estas, a la cantidad acordada en Arras, la cual será deducida del precio de venta del inmueble, la mensualidad( 800 €) correspondiente al primer mes de arrendamiento posterior a la firma del alquiler con opción de compra y a la fianza( 800 €), según recoge la Ley de Arrendamiento Urbano vigente ".
La actora comenzó a hacer pagos los días 19 febrero, 26 de febrero y 28 de febrero. El 2 de marzo envió otros
10.000 euros, que fue retenida por el banco y devuelta a México, abriéndose una investigación por blanqueo de dinero, lo que ocasionó gastos y perjuicios a la hoy demandante, siendo responsables de tal hecho la hoy demandada y la agencia que no avisaron al banco de las cantidades que se iban a remitir desde México y el objeto de tales pagos.
Dados los problemas que le estaba causando la operación, así como los gastos, perjuicios y trastornos de la misma, teniendo en cuenta que la actora no había hecho uso de la vivienda ni firmado el contrato de arrendamiento, decidió desistir del arrendamiento de la finca sita en CAMINO000 nº NUM000 de Aranjuez y de compra de la misma, solicitando la devolución de las cantidades abonadas hasta la fecha, excepto los
2.000 euros que expresamente se pactaron como penalización.
Al requerir el pago de tal cantidad la agencia inmobiliaria se negó a ello alegando que se habían dado en concepto de arras.
Por su parte doña Vicenta se negó a devolver el dinero alegando que se trasladó a vivir a otro domicilio para dejar libre la vivienda objeto de este contrato lo que le ha ocasionado unos gastos que importaban 12.599 euros.
La cuantía que se reclama es de 14.600 euros, resultado de deducir a los 16.600 euros entregados a cuenta los 2000 en concepto de señal que se perderían en caso de rehusar a seguir adelante con la operación.
Doña Vicenta se opuso a la demanda y presento reconvención, defendiendo, como principio general, que lo que las partes habían convenido era totalmente diferente a lo que expresa la demandante.
La cantidad pactada en concepto de arras y/o garantía del cumplimiento del contrato y del ejercicio de la opción de compra ascendió al importe de 25.000 euros, importe que debía abonar el arrendatario/comprador con anterioridad a la fecha estipulada para suscribir el contrato de arrendamiento con opción de compra, fecha máxima de 15 de febrero de 2020. Aunque la técnica de redacción sea mejorable en la estipulación controvertida donde se regula que la parte arrendataria abonará el importe de 25.000 euros, incluida la cantidad entregada en concepto de señal, se habla en plural, lo que incluye los 2000 euros entregados en concepto de señal más la cantidad restante hasta cubrir dichos 25.000 euros, cantidades estas que se aplicaran a arras o garantía respecto al ejercicio de la opción de compra.
Por otro lado, debe tenerse presente que la inmobiliaria, en nombre y representación de las partes, envía el acuerdo de voluntades alcanzado sobre el arrendamiento con opción de compra para la confección de la correspondiente escritura pública al notario don Luis Novoa Sánchez, escritura que no se firmaría por incumplimiento de la parte actora. En dicha escritura respecto al contrato de arrendamiento se pacta como indemnización, en caso de incumplimiento, lo establecido en el artículo 11 de la LAU, esto es la indemnización de una mensualidad de renta por cada uno de los cinco años que restan por cumplir del contrato, además del pago obligatorio de seis meses de arrendamiento, tal como viene previsto en la norma imperativa.
Respecto a la opción de compra, que es para la que se pactan las arras o garantías, se establece que la cantidad de 25,000 euros se destinara al precio final de compra en caso de ejercicio de la opción y, en caso de que no se ejercite la misma, operara la penalización acordada, perdiendo doña Antonieta las cantidades entregadas.
Se ha dejado de cumplir el contrato de arrendamiento de la finca sita en el CAMINO000 para el que se había abonado 1600 euros, fianza y primera mensualidad. La finca fue puesta a disposición de la actora para lo que fue necesario abandonar el inmueble, sufriendo los siguientes perjuicios por el incumplimiento del contrato que han supuesto la suma de 17.200 euros que son objeto de la demanda reconvencional y que se desglosan del siguiente modo.
-Diez mil euros que, en concepto de arras o señal, debían haber sido satisfechos por la actora antes del 15 de febrero de 2020 en función del contrato suscrito por las partes y que no fueron entregados.
-En aplicación del artículo 11 de la LAU, 4000 euros, a razón de 800 euros en concepto de la renta por cinco meses que se corresponde con las mensualidades que necesariamente deben ser cumplidas en función de lo dispuesto en el artículo antes citado, y otros 4000 por penalización por el incumplimiento absoluto del contrato de arrendamiento, renta de un mes por cada año de incumplimiento, cantidades que deberán reducirse con los 800 euros recibidos en concepto de fianza.
Subsidiariamente se reclamaron 9.168 euros que se corresponden con los siguientes perjuicios sufridos debido al incumplimiento de la demandante.
-3600 euros por los gastos originados a la demandada para el arrendamiento de una nueva vivienda que tuvo que suscribir para poner a disposición de la actora el inmueble objeto del...
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