SAP Valencia 528/2021, 10 de Diciembre de 2021
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 10 Diciembre 2021 |
| Número de resolución | 528/2021 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA
SECCIÓN SEXTA
Rollo nº 000541/2021
SENTENCIA Nº 528
En la ciudad de Valencia, a diez de diciembre de dos mil veintiuno.
Vistos por Dña. Dª MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ, Magistrada de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal nº 1.090/2.020 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 21 de VALENCIA, entre partes; de una, como demandante y demandada en reconvención-apelante D. Hipolito, representada por la Procuradora Dª ANA MARÍA BALLESTEROS NAVARRO y dirigida por el Letrado D. JUAN MANUEL RIERA CABRERA y de otra, como apelada-demandada y demandante en reconvención DÑA. Ángeles, representada por la Procuradora Dª. MIREIA GÓMEZ CARBONELL y dirigida por el Letrado D. JULIÁN CLAVEL PADRO.
En dichos autos se dictó sentencia el 4 de Mayo de 2.021, cuya parte dispositiva es como sigue:
resuelvo DESESTIMAR la demanda interpuesta por D. Hipolito contra DÑA. Ángeles .
Resuelvo además ESTIMAR la demanda reconvencional de DÑA. Ángeles contra D. Hipolito . En consecuencia, condeno a D. Hipolito . a abonar a DÑA. Ángeles la cuantía de TRES MIL TRESCIENTOS euros (3.300 €) en concepto de restitución de las rentas pagadas de julio a diciembre de 2019. Asimismo, condeno en costas a la parte demandante y reconvenida D. Hipolito, tanto respecto de la demanda principal como de la reconvencional.
Contra dicha resolución, por la representación de la demandante-demandada en reconvención se interpuso recurso de apelación y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, que por tratarse un juicio verbal tramitado por razón de la cuantía, se turnó como dispone el artículo 82.2 1ª de la LOPJ, constituyéndose este Tribunal con un solo Magistrado.
Se señaló para resolver el día 7 de Diciembre de 2.021.
La parte actora reclamaba contra su arrendataria, con la que suscribió en de julio de 2019 contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, piso NUM001, de Valencia las mensualidades de enero a septiembre de 2020.
La demandada se opuso y formuló reconvención para que se declarase nulo el contrato de arrendamiento dado que, al incumplir el arrendador con sus obligaciones, la vivienda no reunía las condiciones de habitabilidad, y por tanto no había podido tomar posesión de la misma en ningún momento.
Por todo ello, solicitaba que se dictase sentencia por la que se declarase nulo el contrato de arrendamiento.
La sentencia apelada desestimó la demanda y estimó la reconvención argumentando:
"Contra esta demanda contestó la demandada DÑA. Ángeles, quien explicó que el inmueble se arrendó como vivienda, pero antes se arrendó como oficina a la mercantil "General Video Production, S.L.", de la que era propietaria la demandada, desde 1996 a 2010, y de dicho año hasta la terminación de la relación contractual con los nuevos propietarios de la sociedad. Concluido este arrendamiento, explica que DÑA. Ángeles se interesó por arrendar el inmueble como persona física, para destinarlo a vivienda, pero que el inmueble carecía de lo indispensable para ocuparse en este concepto y necesitaba de una reforma integral. Por esta razón, el punto 4 del contrato fijaba unas obras que debían realizarse por ambas partes.
Explica la demandada que, siendo el arrendador el primero que debía cumplir con las obras de cambio de tres ventanales y saneamiento de las ventanas antes del 30 de junio de 2020, el mismo no cumplió con su obligación en plazo, impidiendo a la arrendataria hacer las suyas. La arrendataria se puso en contacto con el demandante, y le expresó que hasta que no hiciera sus obras ella no podía iniciar las suyas, razón por la que no abonaría el alquiler hasta ese momento, dado que se trataba de un contrato de vivienda que no podía ser ocupada, y por lo tanto entendía que nulo y sin objeto, concertándose entre las partes que toda esta situación se discutiría más adelante. La cláusula 13, añade, establecía como condición indispensable que se solicitasen licencias para la instalación del ascensor, de lo que tampoco tiene constancia que se haya cumplido por el demandante.
A todo lo anterior se sumó, explica la demandada, un accidente en enero de 2020, que la mantuvo impedida en cama durante varios meses y con necesidad de asistencia de terceros, lo que disminuyó sus ingresos y le hizo imposible abonar el alquiler de su domicilio actual y el de otra vivienda no acondicionada. Posteriormente sobrevino la pandemia, impidiendo la realización de cualquier actuación, y en el mes de diciembre comenzó a recibir tratamiento médico por un tumor cancerígeno.
Señala la demandada que desde junio del 2019 a septiembre del año siguiente no ha tomado posesión del inmueble ni habitado allí, y aclara que si abonó las rentas de 2019 fue por esperar que el arrendador iniciase las obras a las que se había comprometido.
Considera la demandada que, dado que el arrendador no ha cumplido con sus obligaciones, el contrato es nulo y sin efecto, dado que la demandada no ha podido ocupar la vivienda. Por esta razón, aduce, se entregaron las llaves un día después de la interposición de la demanda, alegando que en ningún momento se le reclamaron por ningún medio las cantidades reclamadas por la parte actora.
Terminaba la demandada alegando pluspetición, dado que si se reclamaban nueve meses de renta, la cantidad debía limitarse a 5.050 euros.
-A continuación, la demandada formulaba demandad de reconvención, reclamando la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito, dado que la cláusula 4 obligaba a ambos contratantes a realizar una serie de obras antes del 30 de julio de 2020, que no se cumplieron, y la cláusula 16 obligaba a solicitar la licencia para instalar ascensor en la finca. Se entiende que, a la fecha indicada, el contrato pasó a ser nulo al tener por objeto un inmueble que no reúne las condiciones de habitabilidad necesarias. Se reclama así la restitución de 3.300 euros, abonados en concepto de renta durante 2019, sin que la demandada reconviniente haya podido en ningún momento tomar posesión del inmueble.
-Contra la demanda reconvencional formulo escrito de oposición el demandante D. Hipolito, que comenzó explicando que el contrato no puede declararse nulo, al contar con todos los elementos exigidos por el Código Civil: consentimiento libremente prestado por la actora, el inmueble como objeto, del que DÑA. Ángeles tuvo la posesión pacífica, y causa aceptada por la demandada.
Señala que la cláusula 4 del contrato indica que la demandada se hará cargo de la rehabilitación integral del inmueble, y el arrendador solo asumía la obligación de sustituir tres ventanales y sanear el resto de las ventanas. Afirma que a 25 de junio de 2019, D. Hipolito adquirió ya presupuesto para los trabajos, y a 25 de julio adquirió los materiales para evitar mayores costes ante la inacción de la demandada. Al continuar incumpliendo ésta última, se procedió a instalar los ventanales y a sanear la carpintería el 11 de febrero de 2020, y también se obtuvo la licencia para la instalación de ascensor, de modo que si la arrendataria no pudo convertir el inmueble en su vivienda habitual fue por su propia inacción. Niega que la demandada no tuviera
la posesión del inmueble, alegando que ha mantenido injustificadamente privado de la posesión a D. Hipolito desde que se concertó el contrato.
NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La parte demandada y reconviniente entiende que nos encontramos ante un contrato nulo, dado que el inmueble carece de las condiciones de habitabilidad necesarias, y lo pactado en relación con la realización de obras se opone a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
A estos efectos, debemos de tener en cuenta lo previsto en el Código Civil sobre la nulidad de los contratos. Así, debe partirse de que el artículo 1255 determina que "Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público". Por lo que respecta a los requisitos del contrato, el artículo 1261 establece que "No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca", y respecto del objeto indica el artículo 1272 que "No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles".
En este punto debe señalarse que no pueden acogerse las manifestaciones de error en el consentimiento planteadas por la parte demandada y reconviniente en las conclusiones que formuló en el acto de la vista, por cuanto que no habían sido formuladas en el escrito de contestación a la demanda ni en la demanda reconvencional, y admitir la introducción de las mismas en dicho momento supondría colocar a la parte reconvenida en situación de indefensión."
La sentencia apelada, tomando en consideración los requisitos de habitabilidad de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, según el artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, y el contrato, dice:
" se pactan la realización de una serie de obras por las partes en su cláusula cuarta, que manifiesta que "La vivienda arrendada precisa de una serie de obras de rehabilitación, las cuales se efectuarán por ambas partes en la forma y plazos siguientes: a) La arrendataria se compromete y obliga a reponer las instalaciones de fontanería, instalación eléctrica, pavimento, rehabilitación integral de baños y...
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