SAP Madrid 103/2022, 9 de Marzo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 103/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 12 (civil) |
| Fecha | 09 Marzo 2022 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0237484
Recurso de Apelación 212/2021
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 85/2019
APELANTE / DEMANDADA: HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS SOCIMI, SA
PROCURADOR D. JUAN ANTONIO VELO SANTAMARIA
APELADA / DEMANDANTE: PUBLICIS COMUNICACION ESPAÑA, S.L
PROCURADOR Dña. MARIA DEL CARMEN MORENO RAMOS
SENTENCIA Nº 103
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMA SRA. PRESIDENTE:
Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
Dña. MARIA JOSE ROMERO SUAREZ
En Madrid, a 9 de marzo de dos mil veintidós.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario Nº 85/2019 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Nº 11 de Madrid a instancia de HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS SOCIMI, SA como apelante - demandada, representada por el Procurador D. JUAN ANTONIO VELO SANTAMARIA contra PUBLICIS COMUNICACION ESPAÑA, S.L, como apelada- demandante, representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN MORENO RAMOS todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 21 de abril de 2020.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 21 de abril de 2020, cuyo fallo es el tenor siguiente:
Estimo integramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Moreno Ramos en nombre y representación de Publicis Comunicación España SL contra Hispania Activos Inmobiliarios Socimi SA y en su mérito condeno a la demandada al pago de 230.741,74 euros más intereses legales conforme al fundamento jurídico noveno. Con expresa condena en costas a la parte demandada.
Dictándose auto aclaratorio de fecha 8 de septiembre de 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
SE subsana Sentencia de fecha 21/04/2020 en los términos siguientes:
FUNDAMENO DERECHO
NOVENO. - La cantidad adeudada, 230.581,74 euros, devengará el interés legal del dinero desde la interpelación judicial de acuerdo con el artículo 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, que será incrementado en dos puntos desde sentencia de acuerdo con el artículo 576 de la LEC.
FALLO
Estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Moreno Ramos en nombre y representación de Publicis Comunicación España SL contra Hispania Activos Inmobiliarios Socimi SA y en su mérito condeno a la demandada al pago de 187,714 euros en concepto de devolución de la fianza, más
42.866,87 euros (de los cuales 20.432, 12 euros corresponde por obras ejecutadas y 22.434, 785 euros por lucro cesante), más intereses legales conforme al fundamento jurídico noveno. Con expresa condena en costas a la parte demandada.
Y, posteriormente, auto de fecha 22 de enero de 2021 cuyo FALLO es del tenor literal es el siguiente:
"Estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Moreno Ramos en nombre y representación de Publicis Comunicación España SL contra Hispania Activos Inmobiliarios Socimi SA y en su mérito condeno a la demandada al pago de 187,714 euros en concepto de devolución de la fianza, más
42.866,87 euros (de los cuales 20.432, 12 euros corresponde por obras ejecutadas y 22.434, 785 euros por lucro cesante), más intereses legales conforme al fundamento jurídico noveno. Con expresa condena en costas a la parte demandada."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte, que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 2 de marzo de 2022, en el que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Planteamiento del objeto procesal.
El objeto de la controversia tiene dos aspectos diferenciados; el primero, el relativo a las consecuencias de la terminación del contrato de arrendamiento del edificio sito en C/ Ramírez de Arellano nº 13, de Madrid, en el que se discrepa por las partes del alcance y responsabilidad de los desperfectos que presentaba el inmueble a la fecha de devolución, y consiguientemente de los cargos que sobre la fianza prestada por la arrendataria, cuyo reintegro interesa, hayan de hacerse.
El segundo aspecto lo nutre la reclamación de la arrendataria por los daños y perjuicios que la inundación por los defectos de la red de canalización de las aguas pluviales le produjo, a lo que la arrendadora demandada opone el retraso desleal en el ejercicio de la pretensión.
La Juez de Primera Instancia estimó la demanda, siendo recurrida la sentencia por la demandada e impugnado el recurso por la demandante.
Régimen legal de la devolución de la cosa arrendada.
Pues bien, dado que se reproduce íntegramente el litigio en esta segunda instancia, debemos comenzar exponiendo, sintéticamente, el régimen de la devolución de la cosa arrendada y la responsabilidad por los desperfectos que pueda presentar a ese momento.
Como expusimos en nuestra Sentencia de 24 de octubre de 2.013, "el régimen legal aplicable es el contenido en los artículos 1.561 a 1.564 del Código Civil.
Se parte en ellos de establecer el deber del arrendatario de devolver la finca en el mismo estado en que se le entregó, salvo los deterioros generados por el solo trascurso del tiempo o por el uso normal de la cosa, siendo de cuenta del arrendatario los daños, a no ser que pruebe que no fueron causados por culpa suya o por la de las personas que con él habitaran en el inmueble.
En todo caso, el régimen legal se nutre de dos distintas presunciones, que abarcan tanto al estado de la cosa como a la responsabilidad por daños.
En efecto, el artículo 1.562, partiendo de la frecuencia con la que no se expresa al tiempo de recibir el bien arrendado el estado concreto y determinado en que se encuentra el bien objeto del contrato, impone al arrendatario la carga de probar que no se recibió en buen estado. Así, dispone que "a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contario".
El beneficio para el arrendador de la presunción legal, de naturaleza juris tantum, se funda, a su vez, en el principio de normalidad, que implica que el que entra a gozar de una determinada cosa se entiende que es porque la recibe en estado propio para ello, y si no es así, debe probar lo contrario.
Esa presunción se completa con la del artículo 1.563, que presume la culpa en el deterioro, de modo que sólo probando que no es debido a su culpa puede el arrendatario exonerarse".
Ahora bien, el daño o el desperfecto, al ser el hecho constitutivo de la pretensión del arrendador que solicita su indemnización corresponde a éste probarlo ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Esta prueba abarca, en realidad, dos hechos sucesivos: ante todo, el propio daño o desperfecto; y en segundo lugar, el importe de la reparación necesaria para dejar el elemento dañado o deteriorado en un estado similar al que tenía al ser entregado al arrendatario. No cabe, como ocurre en todo acción indemnizatoria, que el perjudicado se quede al descubierto, pero tampoco que la indemnización pueda suponer un enriquecimiento injusto, como ocurriría si, cuando acabase el arrendamiento, y en todo caso, se hubiera de renovar íntegramente todo el inmueble y sus instalaciones, pasando de ser usados a nuevos.
En ese sentido, en Sentencia de esta Sala de 23 de enero de 2.014, ya dijimos que "el que pretende retener y hacer suya la prenda irregular en que consiste la fianza arrendaticia, no cumple con sólo acreditar la existencia de daños. La apropiación de la prenda está prohibida en nuestro ordenamiento ( artículo 1.859 del Código Civil), de modo que, cuando como es el caso, es de dinero, debe aplicarla al fin de garantía que le es propio. Ello requiere de un acto de liquidación, por el que el acreedor comunique al deudor la importancia exacta de los daños y el importe de su reparación".
De ahí que se requiera la prueba exacta de la importancia de los desperfectos.
Bases generales de nuestra decisión.
A la hora de examinar la responsabilidad por cada uno de los desperfectos que la demandada reclamó a la demandante y que pretende imputar a la fianza, hemos de considerar que el anexo al burofax de 4 de mayo de 2.018 no supone una auténtica convención o contrato, a diferencia de lo que pretende la demandada. Es únicamente expresión de la voluntad de la demandada, en la que ejercita la facultad de elección que le otorga la cláusula 17ª, pero, contrariamente a lo que sostiene la demandada, no implica que hubiera acuerdo en dejar, a costa de la arrendataria, el edifico apto para la ocupación inmediata por un nuevo inquilino. Ello supondría una auténtica novación del primer apartado de la indicada cláusula, no deducible con una mera tarea de interpretación de la misma.
Por lo demás, sobre esa...
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