SAP Madrid 105/2022, 9 de Marzo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 105/2022 |
| Fecha | 09 Marzo 2022 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2020/0176445
Recurso de Apelación 606/2021
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1211/2020
DEMANDANTE/APELANTE: Dña. Zaira y D. Basilio
PROCURADOR D. JUAN MANUEL CALOTO CARPINTERO
DEMANDADO/APELADO: LORCA 2010 S.L.
PROCURADOR Dña. ANA PRIETO LARA-BARAHONA
PONENTE: ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
SENTENCIA Nº 105
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Dª MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a nueve de marzo de dos mil veintidós.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1211/2020 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid a los que ha correspondido el Rollo nº 606/2021 en los que aparece como parte demandante-apelante D. Basilio y Dña. Zaira representado por el Procurador D. JUAN MANUEL CALOTO CARPINTERO, y de otra, como parte demandada-apelada LORCA 2010 S.L., representada por la Procurador Dña. ANA PRIETO LARA-BARAHONA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/04/2021.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/04/2021, cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que DESESTIMO la demanda presentada por DON JUAN MANUEL CALOTO, Procurador de los Tribunales y de DOÑA Zaira y DON Basilio contra LORCA 2010 S.L. representada ésta última por la procuradora DOÑA ANA PRIETO LARABARAHONA. Se imponen las costas a la parte demandante. Se deja sin efecto el lanzamiento señalado para el día 31/5/2021a las 9.30 horas."
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Basilio y Dña. Zaira se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 19 de enero de 20222, en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
El actor interpuso demanda de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas. Indica en su demanda que con motivo de la situación del Covid-19, el 1 de abril de 2020 se suscribió un acuerdo temporal concerniente al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por el que se acordaba reducir la renta mensual, hasta el final del estado de alarma, a 400 €, más IVA. Finalizado el estado de alarma, la arrendataria no ha abonado la totalidad de las mensualidades correspondientes a Julio, Agosto y Septiembre, por lo que, continúa indicando la demanda, dejó de pagar 408 € mensuales, lo que hace un total de 1.224 €.
La demandada se opuso alegando, entre otras cuestiones, la falta de legitimación activa de don Basilio, ya que si bien figura como arrendador en el contrato de arrendamiento, no obstante con arreglo a los asientos del Registro de la Propiedad, aportados con la demanda, la titular del 100% del dominio es su madre, doña Zaira
. Entendía que el contrato era nulo de pleno derecho.
Alegó igualmente que el acuerdo firmado estableció un marco regulatorio a aplicar mientras se mantuvieran las medidas de limitación a la actividad, considerando que existe cuestión compleja dadas las discrepancias existentes sobre la renta a abonar. Por otro lado, señala, el 30 de noviembre de 2020 se firmó un acuerdo de renovación anual del contrato en el que, a la vista de la situación derivada de las limitaciones establecidas en relación con la actividad desarrollada en el local objeto del contrato, se modificaba la cláusula quinta del contrato, en relación a la renta pactada.
En el acto de juicio el demandante desistió de su acción de desahucio, manteniendo la reclamación de las rentas que estimaba impagadas.
La sentencia que se recurre desestimó la demanda al apreciar la falta de legitimación activa, ya que el contrato de arrendamiento fue suscrito por el señor Basilio en calidad de propietario, cuando realmente no lo es.
Alega la recurrente que los firmantes del contrato son madre e hijo, ostentando aquella el 100% de la titularidad registral, no constando en modo alguno que haya existido algún tipo de disensión entre la propietaria y su hijo, don Basilio, por lo que el contrato es válido.
Tal aspecto del recurso debe ser estimado.
Ciertamente, el contrato de arrendamiento lo suscribe don Basilio, que actúa en calidad de propietario y arrendador (documento 3 de la demanda), cuando realmente la propietaria del 100% del inmueble es su madre, doña Zaira (documento 2 de la demanda).
Los contratos suscritos en calidad de propietario por quien no lo es, son anulables ( sentencias del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2008, 22 de julio de 1997, 20 de octubre de 1992) y los contratos anulables son susceptibles de convalidación, tal y como disponen los artículos 1309 a 1313 del Código civil.
El presente supuesto la demanda se interpone, conjuntamente, por don Basilio y su madre, doña Zaira, lo cual evidencia que la misma asume y acepta como válido el contrato de arrendamiento que recae sobre el bien de su propiedad y que, si bien fue celebrado por su hijo, resulta obvio que la misma tiene conocimiento de su existencia y aprueba tal actuación, convalidando así dicho contrato, puesto que con ello se suple la carencia de consentimiento del propietario para la celebración de contrato de arrendamiento sobre el bien de su propiedad.
Cabe añadir que el acuerdo temporal se suscribe el nombre de don Basilio y de su madre, doña Zaira (folio
14), así como el acuerdo suscrito el 30 de noviembre de 2020 (folio 57), lo cual incide en que doña Zaira asume como válido y eficaz el contrato suscrito en su día por su hijo y, por otro lado, acredita que la hoy demandada ha reconocido expresa y reiteradamente la legitimación de don Basilio para actuar como arrendador, siendo constante la doctrina jurisprudencial que señala que no puede negarse la legitimación en juicio a quien ha sido reconocido como parte fuera de él.
Indica a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2006 (en igual sentido, entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2011, 7 mayo 2001 y 29 octubre 2004 y 27 de abril de 2015):
"en relación con la doctrina de la "vinculación" tiene declarado la Jurisprudencia que "precisamente la doctrina de la "vinculación" que se produce con dichos "actos", tiene un marcado carácter procesal, pues se trata de impedir a una parte atacar en el proceso lo que la misma ha reconocido fuera de él, lo que es genuino del Derecho anglosajón, con la doctrina del "by stoped" ( Sentencia de 30 de septiembre de 2004 )."
Con respecto al fondo propiamente dicho, indica la recurrente que se pactó la reducción de la renta mientras durase el estado de alarma, no habiendo abonado el arrendatario...
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