SAP Baleares 63/2022, 14 de Febrero de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 63/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Baleares, seccion 3 (civil) |
| Fecha | 14 Febrero 2022 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00063/2022
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MSC
N.I.G. 07040 42 1 2020 0000879
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000605 /2021
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000033 /2020
Recurrente: SANT ESPRIT LTD
Procurador: JUAN PEDRO ABRAHAM MORA
Abogado: BASTIAN FRANK POHLE
Recurrido: Jesús Ángel
Procurador: LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS
Abogado: JUAN ENRIQUE RIERA SIMONET
Rollo núm.: 605/21
S E N T E N C I A Nº 63/22
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Miguel-Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Don Carlos Izquierdo Téllez
Don Jaime Gibert Ferragut
En Palma de Mallorca a catorce de febrero de dos mil veintidós.
Esta Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto, en grado de apelación, los presentes autos seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma, bajo el número 33/20, Rollo de Sala número 605/21, entre:
-
SAN ESPRIT LTD, representada por el procurador de los tribunales D. Juan Pedro Abraham y con la asistencia letrada de D. Bastian Pohle, como demandante-apelante.
-
D. Jesús Ángel, representado por el Procurador D. Luis Enríquez de Navarra Muriedas y asistido por Doña Angélica A. de Córdova Yáñez, como demandado-apelado.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Jaime Gibert Ferragut.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma, se dictó sentencia en fecha 27 de noviembre de 2020 cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
-
- Que estimo parcialmente la demanda deducida por SAN ESPRIT LTD frente a D. Jesús Ángel, con los siguientes pronunciamientos:
-
Se declara que la demandante tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda ubicada en Palma de Mallorca, CALLE000 número NUM000, de conformidad con lo previsto en el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo nula e inválida la cláusula XX del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 11 de enero de 2.017. Debiendo la parte demandada estar y pasar por dicha declaración.
-
Se desestima el resto de pedimentos de la demanda.
-
No ha lugar a la imposición de costas.
Contra la expresada sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, seguido por sus trámites, se señaló fecha para votación y fallo.
Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.
A fin de poner en su contexto la controversia que se somete a la consideración de este tribunal, hay que partir de las siguientes premisas:
-
El 11 de enero de 2017, el demandado Sr. Jesús Ángel, como arrendador, y la actora SAN ESPRIT LTD, como arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento de vivienda en el que se estipuló lo siguiente en cuanto a su duración:
El contrato comenzará a regir el 11 de enero de 2017 concertándose el arrendamiento por el plazo de UN AÑO.
Concluido el periodo contractual pactado, el contrato se prorrogará por la tácita, por periodos de un año, mientras una de las partes no notifique a la otra, en el plazo de 15 días antes de la fecha de vencimiento del contrato o de alguna de sus eventuales prórrogas, su deseo de darlo por terminado.
En cualquier caso, si el arrendatario quisiera desistir del cumplimiento total del contrato, deberá éste avisar al arrendador en un plazo no inferior a UN MES.
-
El 9 de febrero de 2018, tuvo lugar el siguiente cruce de comunicaciones entre los litigantes, a través de un servicio de mensajería electrónica (doña Daniela es la administradora de la sociedad actora):
Jesús Ángel : necesito visitar el apartamento el lunes por la mañana pues estoy reorganizando mi financiación respecto a la propiedad y necesito una nueva tasación del banco Por favor puedes ponerme en contacto con quien sea que esté en el apartamento? Gracias, espero que todo esté bien.
Daniela : Todavía estoy interesada en comprarlo.
Jesús Ángel : Eso es estupendo pero no estoy preparado para vender todavía.
Daniela : cuando sea. Me gustaría poner una cocina nueva a mi cargo.
Jesús Ángel : ok lo podemos discutir
Daniela : Y creo que tenemos que prorrogar el arrendamiento
Jesús Ángel : ningún problema Te puedes quedar el tiempo que quieras. Y cuando venda tendrás derecho preferente.
Daniela : Y Cómo lo hacemos? Por fax, email. Muy bien mi amigo Evaristo tiene las llaves Te pondré en contacto con ella.
Jesús Ángel : gracias
-
A partir de estas manifestaciones del arrendador, la arrendataria entiende que se ha producido una doble novación en la relación contractual: (i) se ha constituido un derecho de adquisición preferente en su favor y
(ii) se ha extendido la vigencia del contrato al máximo legal (que, a su juicio, es de treinta años por aplicación analógica del art. 515 del Código Civil relativo al usufructo - no podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años ).
-
A través del presente pleito, la demandante pretende que se declare la realidad del derecho de adquisición preferente y, en lo que concierne a la duración del arriendo, que:
Se declare la novación del contrato, y que el mismo por voluntad de las partes, deberá tener la duración máxima legal posible, que de conformidad con lo previsto en el Art. 515 LEC en relación al Art. 9 LAU es de 30 años, que cumplirán el 9 de febrero de 2048.
Subsidiariamente al punto anterior, se suplica que el Juzgado fije el plazo que crea conveniente de prolongación del contrato en virtud de la facultad que prevé el art 1128 CC, entendiendo esta parte que como mínimo deben ser 10 años dada la inversión realizada.
-
En esta segunda instancia, la actora se alza frente a la sentencia que ha accedido a declarar el derecho de adquisición preferente (a lo que se aquieta el demandado) pero ha considerado que no se ha novado lo pactado en cuanto a extensión temporal del arrendamiento.
Esta Sala coincide con el juez a quo en interpretar que, cuando el arrendador responde ningún problema, te puedes quedar el tiempo que quieras al planteamiento por la arrendataria de que tenemos que prorrogar el arrendamiento, no se alcanza ya un acuerdo sobre la vigencia del arriendo que desplace lo estipulado en el contrato. El demandado se muestra proclive a llegar a algún acuerdo en el sentido de ampliar de algún modo la duración del contrato pero lo relevante es que esta predisposición favorable no llegó a concretarse y que, finalmente, no hubo avenencia al respecto y, por consiguiente, subsiste la cláusula contractual original. Así se colige del hecho de que no se determinara un plazo concreto de duración, lo cual de ningún modo puede entenderse como acuerdo de que el arriendo pasa a tener una vigencia indefinida hasta que la arrendataria decida desistir del mismo sino que, al contrario, pone de relieve que se trataba de una negociación preliminar que finalmente no fructificó.
Téngase en cuenta que una doctrina jurisprudencial ya muy consolidada viene a negar la posibilidad de arrendamientos de duración indefinida, pudiendo citarse, en este sentido, la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2021 (ROJ: STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152):
-
- La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento.
El art. 1.543 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra "el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, "porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico" ( sentencia de 21 de mayo...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba