SAP Orense 359/2022, 19 de Mayo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 359/2022 |
| Fecha | 19 Mayo 2022 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OURENSE
SENTENCIA: 00359/2022
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Sres. Magistrados Dña. María José González Movilla, Presidenta, Dña. María del Pilar Domínguez Comesaña y D. Ricardo Pailos Núñez, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente
S E N T E N C I A NÚM. 359/2022
En la ciudad de Ourense a diecinueve de mayo de dos mil veintidós.
VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio ordinario núm. 362/2020 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ourense, rollo de apelación número 343/2021, entre partes, como apelante, D. Arsenio, representado por la procuradora Dña. María Luisa González Mascareñas bajo la dirección del letrado D. Jaime Benito Gutiérrez, y, como apelado, D. Bartolomé, representado por el procurador D. Francisco Pérez Pérez, bajo la dirección del letrado D. Amadeo Rodríguez Nogueira.
Es ponente la magistrada doña María del Pilar Domínguez Comesaña.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ourense se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 17 de febrero de 2021, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: REXEITAR, a demanda presentada pola procuradora Sra. González Mascareñas, na representación de Arsenio contra Bartolomé, e, en consecuencia, debo absolver e absolvo ó demandado dos pedimentos que na súa contra se contiñan na demanda, na forma exposta no corpo da presente resolución, pero sen pronunciamento específico en materia de custas procesuais."
Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de don Arsenio recurso de apelación en ambos efectos habiendo formulado oposición al mismo la representación procesal de don Bartolomé . Seguidos por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial para su resolución.
En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.
Don Arsenio acciona frente a don Bartolomé solicitando la condena del demandado al abono del precio pendiente de pago (62.144,65 euros) y a otorgar la escritura pública de compraventa, así como al
abono de los recibos del IBI abonados por el vendedor (2.056,40 euros) y los recibos del mismo impuesto de los ejercicios posteriores a los ahora reclamados que se devenguen durante la tramitación del presente procedimiento y que resulten efectivamente abonados por el actor.
El demandado se opuso a la demanda. Alega que el contrato estaba sujeto a la condición suspensiva de obtener licencia de ocupación. Que la obtención de la licencia de ocupación constituía condición esencial para perfeccionar el contrato suscrito y para cumplir con la obligación de pago diferido y que dicha licencia no se obtuvo. En relación con el IVA señala que no existe obligación de pago por parte del demandado ya que no existe en el documento privado pacto de repercusión del IVA al ocupante de la vivienda mientras no se perfeccionase el contrato de compraventa. Alega que ha transcurrido el plazo para exigir el pago del precio y elevación a escritura pública y finalmente, que con posterioridad entregó la cantidad de 6.010,14 euro, por lo que la cantidad pendiente de pago sería, en todo caso inferior a la reclamada.
La sentencia apelada desestima la demanda. Razona la juzgadora de instancia que en el contrato de compraventa de vivienda celebrado por las partes se hacía constar que el comprador tenía conocimiento de la "no existencia del plan de ordenación urbana de este municipio" y de "la no existencia de licencia municipal de construcción" y que el comprador "se compromete y obliga a que en el momento en que el mismo sea aprobado por dicho ayuntamiento y conceda la licencia, se formalice la correspondiente escritura pública del piso o vivienda, cuarto trastero y garaje" por lo que considera que la obtención de licencia de primera ocupación, era una condición esencial de la que dependía el pago del precio pendiente de abono. En consecuencia, al no haberse obtenido tal licencia, la sentencia apelada desestima la petición de la actora. La juzgadora razona que la existencia de un Registro de la Propiedad en donde estaba inscrito el edificio y donde se hacía constar que el edificio en el que se ubica la vivienda y plaza de garaje estaba fuera de ordenación no impide que los pactos de las partes fueran en el sentido indicado de obtención de la licencia de ocupación y que el hecho de que el edificio estuviera fuera de ordenación no impedía la obtención de la licencia. En cuanto al precio entregado considera probado que fue el indicado en la demanda.
En su recurso de apelación la representación de don Arsenio alega, en síntesis, que la obtención de la licencia de primera ocupación no era una condición esencial del negocio jurídico. Que el comprador era conocedor de la situación urbanística en que se encontraba la vivienda por lo que no se puede invocar incumplimiento del vendedor ni la existencia de ninguna condición suspensiva, que ni figura en el contrato ni se pactó, y que el demandado recibió y viene disfrutando la vivienda desde el año 2002, por lo que se transmitió y adquirió la propiedad de esta sin haber solicitado nunca la resolución del contrato. Entiende que la sentencia vulnera los artículos 1.100, 1.124, 1.445, 1.500, 1279 y 1289 del CC y la jurisprudencia del T.S. sobre el carácter no esencial de la licencia de primera ocupación y la compraventa de viviendas., invocando al efecto la STS 537/2012, ya que en el contrato no se pactó como condición esencial que la vivienda contaría con licencia de primera ocupación, así como la doctrina sobre los actos propios. Finalmente alega vulneración del art. 6099 y 1462 del CC y el art. 63 de la Ley de Haciendas Locales.
La representación de don Bartolomé, se opone a la estimación del recurso. Comparte la valoración de la actividad probatoria realizada en la sentencia apelada, exponiendo que de tal valoración resulta que la obtención de la citada licencia de primera ocupación tenía un carácter esencial. Que la misma no se obtuvo porque el promotor dejó caducar la licencia para la realización de obras de adecuación al planeamiento.
Esta Sala ya tuvo ocasión de pronunciarse en un supuesto muy similar al aquí planteado en la sentencia número 620/2021 de fecha 23/12/2021, dictada en rollo de apelación 321/2021, en el que eran parte el aquí apelante y otro comprador de una vivienda sita en el mismo edificio. En dicha sentencia, la Sala efectuaba una exegesis de la doctrina jurisprudencial recaída en materia de compra de viviendas en las que no se había obtenido licencia de ocupación. Decíamos entonces que la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 fijó en su momento la doctrina jurisprudencial aplicable a los supuestos en los que se pretendía la resolución de un contrato de compraventa de un bien inmueble por falta de obtención de la licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de la vivienda. El supuesto que nos ocupa presenta un matiz diferente, en la medida en que la parte demandada ha tomado posesión de la vivienda desde la firma del contrato privado de compraventa, en el año 2.002. Aún así, consideramos, que tal sentencia y las posteriores dictadas por el Tribunal Supremo en supuestos similares contienen los criterios aplicables al caso que nos ocupa.
En dicha sentencia de 10 de septiembre del año 2.012 se expresa que " la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida
de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo"(...).
Ahora bien, que se trate de una obligación que incumbe al promotor-vendedor al amparo del 1258 CC -como consecuencia inherente a la naturaleza del contrato y conforme con la buena fe, el uso y la ley-, no significa que siempre tenga un carácter esencial, de modo que su incumplimiento permita ejercitar la pretensión resolutoria. Para fijar las consecuencias de su incumplimiento es preciso determinar en cada caso si el incumplimiento de esta obligación tiene o no carácter esencial, pues ha quedado dicho que únicamente la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo.
En este sentido, en primer lugar resulta concluyente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la cédula se convino con carácter de obligación esencial del vendedor es obvio que su incumplimiento puede dar lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1469 CC obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato en aras del principio general de libertad contractual de pactos.
(ii) Si la entrega de la cédula no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para enjuiciar la procedencia de la resolución instada por el comprador por su falta de entrega no puede emitirse un juicio definitivo aplicando en...
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