SAP Barcelona 150/2022, 30 de Marzo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 150/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil) |
| Fecha | 30 Marzo 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
Rollo número 646/2021
Órgano judicial de origen: Juzgado 1ª Instancia número 39 de Barcelona
Procedimiento: Juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 582/2020
S E N T E N C I A N Ú M E R O 150/2022
Magistrados/as:
MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
FEDERICO HOLGADO MADRUGA
FRANCISCO DE PAULA PUIG BLANES
En Barcelona, a treinta de marzo de dos mil veintidós.
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 582/2020, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 39 de Barcelona, a instancia de INMOPANTEON 2000, S.L., representada en esta alzada por la procuradora doña Melania Serna Sierra, contra STARBUCKS COFFEE ESPAÑA, S.L., representada en esta alzada por el procurador don Ignacio López Chocarro; autos que penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de STARBUCKS COFFEE ESPAÑA, S.L. contra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 8 de marzo de 2021, así como de la impugnación formulada frente a la misma resolución por la representación de INMOPANTEON 2000, S.L.
El Juzgado de Primera Instancia número 39 de Barcelona dictó sentencia en fecha 8 de marzo de 2021, en los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas número 582/2020, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor:
" "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Doña Melania Serna Sierra, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de INMOPANTEON 2000 S.L. contra STARBUCKS COFEE ESPAÑA S.L. condeno a la parte demandada al pago de 77.803,44 euros, intereses establecidos en el Fundamento Jurídico Cuarto.
No se hace expresa condena en costas" .
Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de Starbucks Coffee España, S.L. Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso y formuló impugnación frente a la misma resolución. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una
vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 17 de marzo de 2022.
En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.
Antecedentes del debate
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Inmopanteon 2000, S.L. interpuso demanda contra Starbucks Coffee España, S.L. en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de subarrendamiento suscrito por ambas partes sobre el local comercial sito en la calle Ferran, número 25, de Barcelona.
El contrato se suscribió el 5 de noviembre de 2002 por un plazo de 10 años, y a su vencimiento se firmó un nuevo contrato el 1 de noviembre de 2012, en el que se pactó una duración de 5 años, es decir, hasta el 31 de octubre de 2017. La renta mensual estaba fijada por las partes en aquel momento en 18.690 euros, suma a la que sería de aplicación el régimen tributario vigente.
Se constituyó a la celebración del contrato la correspondiente fianza legal, equivalente a dos mensualidades de renta, por importe total de 37.380 euros.
Una vez expirado el plazo de 5 años del segundo contrato, las partes convinieron de forma verbal prolongar la vigencia de la relación arrendaticia durante 5 años más (hasta el 31 de octubre de 2022), y acordaron que se mantendría la renta hasta entonces satisfecha durante dos años y se incrementaría con el IPC más una variable en el tercer año; durante el resto del período hasta la finalización del contrato se acordó que se aplicaría únicamente el IPC.
Tras la declaración del estado de alarma como consecuencia del Covid-19, la subarrendataria comunicó a la mercantil actora, en fecha 19 de marzo de 2020, que, ante la coyuntura de cierre obligatorio de toda actividad de hostelería y restauración, suspendía unilateralmente el cumplimiento de ciertas obligaciones derivadas del contrato, y, en particular, le notificó el cese total del pago de rentas, gastos comunes y cantidades asimiladas a la renta, con carácter retroactivo y desde el 15 de marzo,
Se aducía por la actora que el impago imputado a la subarrendataria comprendía las rentas devengadas entre el mes de abril y el de agosto de 2020, lo que totalizaba una deuda acumulada de 103.711,07 euros, en la que se incluía una factura por importe de 6.534,63 euros, correspondiente a los incrementos de la renta en aplicación del IPC, conforme al sistema pactado en el contrato, y en relación con las mensualidades comprendidas entre noviembre de 2019 y junio de 2020.
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Mediante escrito de 5 de octubre de 2020 la representación de Inmopanteon 2000, S.L. incorporó a las actuaciones un documento firmado por ambas partes en fecha 30 de septiembre de 2020, en virtud del cual Starbucks Coffee España, S.L. entregaba a la actora las llaves del local objeto del presente procedimiento y le reintegraba su posesión.
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La representación de Starbucks Coffee España, S.L. se opuso a la acción ejercitada en la demanda al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:
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Aunque por razón de la pandemia y de la consecuente suspensión de la actividad comercial, la subarrendadora ha incumplido su obligación de garantizar que el local objeto del contrato fuera destinado al negocio de hostelería, tal como se preveía en el contrato.
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En virtud de aquella causa de fuerza mayor, Starbucks Coffee España, S.L. debe quedar liberada del pago de la renta por extinción de su obligación a consecuencia de aquella circunstancia excepcional.
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Debe aplicarse la cláusula rebus sic stantibus por haberse presentado una alteración substancial e imprevisible de las circunstancias contractuales que han comportado la generación de una situación perjudicial y de excesiva onerosidad para Starbucks Coffee España, S.L.
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La consecuencia de lo anterior no puede ser otra que: (i) la suspensión de la obligación de pago de las rentas reclamadas durante el período en que el local subarrendado no pudo ser abierto al público (confinamiento y fases 0 y I), es decir, las rentas de abril y mayo de 2020; y (ii) la reducción de la renta, de forma proporcional y en función de las medidas de limitación de aforo y distanciamiento social previstas en la normativa aplicable, durante los periodos en los que se ha limitado el aforo máximo del local (fases II-III y nueva normalidad), y, en concreto, durante las mensualidades comprendidas entre junio y septiembre de 2020.
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Resulta improcedente el pago de la factura correspondiente a los incrementos atrasados de la renta por aplicación del IPC, puesto que la actualización pretendida, en contra de lo exigido en el contrato, no fue comunicada por la subarrendadora a la subarrendataria. Y, en todo caso, las actualizaciones están erróneamente calculadas puesto que no se ajustan a los incrementos del IPC.
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La mercantil actora no ha devuelto la cantidad de 37.380 euros entregada en su día en concepto de fianza, pese a que en fecha 30 de septiembre de 2020 se hizo entrega de las llaves del local, por lo que procede la compensación de aquella cantidad.
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La magistrada de primera instancia advertía inicialmente que, por la naturaleza del presente procedimiento -juicio verbal de desahucio por falta de pago ex artículo 250.1.1 LEC-, la demandada únicamente podía fundamentar su oposición en la alegación de pago o de circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, de modo que resultaba inviable la invocación genérica de la cláusula rebus sic stantibus para instar la modificación de las condiciones del contrato suscrito por las partes, defensa que, en su caso, exigiría el ejercicio de una acción propia a través del procedimiento declarativo correspondiente.
Agregaba que aquella causa de oposición implicaba una reconvención implícita, que no es admisible procesalmente, y que en todo caso el artículo 438.2 LEC impedía la formulación de reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada, por lo que reiteraba que Starbucks Coffee España, S.L. únicamente podría encauzar aquella pretensión a través del juicio ordinario.
En cuanto a pretensión de la actora mediante la que interesaba la condena de la subarrendataria al pago con carácter retroactivo de los incrementos de renta devengados desde el mes de noviembre de 2019, la juzgadora a quo concluyó que el contrato suscrito entre las partes supeditaba la exigibilidad de aquellos incrementos a su previa notificación por parte de la subarrendadora, y que Inmopanteon 2000, S.L. no había acreditado la cumplimentación de tal presupuesto, por lo que desestimó aquella pretensión y estableció que la deuda por rentas -las comprendidas entre abril y septiembre de 2020-, se computaría a razón de 19.197,24 euros mensuales, impuestos incluidos y deducida la retención, lo que, en principio, arrojaba un crédito total a favor de la actora de 115.183,44 euros.
No obstante, declaró que aquel crédito debía ser parcialmente compensado con la fianza de 37.380 euros entregada por Starbucks Coffee España, S.L. en los albores del contrato, por lo que, en definitiva, estimó la demanda por la suma de 77.803,44 euros.
No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas.
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La representación de Starbuck Coffee España, S.L. se alza en apelación frente a aquella resolución y objeta inicialmente que concurre una inadecuación de procedimiento, ya que, una vez reintegrada la posesión del local a subarrendadora, la acción de desahucio quedó vacía de contenido y el procedimiento,...
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