SAP A Coruña 82/2022, 14 de Marzo de 2022
| Ponente | ANGEL MANUEL PANTIN REIGADA |
| ECLI | ECLI:ES:APC:2022:799 |
| Número de Recurso | 36/2022 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 82/2022 |
| Fecha de Resolución | 14 de Marzo de 2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 6ª |
SENTENCIA: 00082/2022
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo de apelación civil nº 36/22
SENTENCIA
Núm. 82/22
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
D. JOSÉ GÓMEZ REY
Dª ANA BELÉN SÁNCHEZ GONZÁLEZ
En Santiago de Compostela, a catorce de marzo de dos mil veintidós.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de ORDINARIO CONTRATACION-249.1.5 0000162/2020, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de PADRÓN, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000036/2022, en los que aparece como parte apelante, D. Urbano, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. EVA MARÍA TOMÉ SIEIRA, asistido por el Abogado D. JOSÉ LUIS VARELA ALENDE, y como parte apelada, CAIXABANK S.A. (sucesora de BANKIA S.A.), representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSÉ CECILIO CASTILLO GONZÁLEZ, asistido por el Abogado D. SAMUEL TRONCHONI RAMOS, PROBOIRO S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sr. RICARDO LÓPEZ MOSQUERA, asistido por el Abogado D. IVÁN MÉNDEZ MAROTE y BANCO SANTANDER S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MAGDALENA MÉNDEZ-BENEGASSI GAMALLO, asistido por el Abogado D. MANUEL MUÑOZ GARCÍA-LIÑÁN. Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA.
Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Padrón, por el mismo se dictó sentencia con fecha 22 de noviembre de 2021, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Se desestima la demanda presentada por el procurador de los tribunales Doña Eva Tomé Sieira, en nombre y representación de Don Urbano contra la entidad mercantil PROBOIRO S.L. y contra las entidades financieras BANCO SANTANDER S.A., y BANKIA S.A., a quienes se absuelve de las pretensiones deducidas en su contra. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante."
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Urbano se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 9 de marzo de 2022.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
No se aceptan los de la sentencia apelada
A- La sentencia desestima la pretensión de resolución-rescisión del contrato de compraventa suscrito entre el demandante y la promotora demandada el 18 de julio de 2007 y en consecuencia desestima la pretensión de que dicha promotora restituya la totalidad de la cantidad pagada anticipadamente por el comprador y también la pretensión de que solidariamente respondan de dicha suma las entidades -en realidad las que las han sucedido en virtud de múltiples vicisitudes bancarias- que recibieron los pagos a cuenta realizados por el demandante, aunque ciertamente esta pretensión principal es abiertamente improsperable tal como se plantea puesto que en todo caso cada una de estas entidades solo podría responder de lo que cada una de ellas recibió, pues no hay atisbo ni alegación alguna de una actuación coordinada entre ellas o con la promotora, por lo que solo cabría estimar la pretensión subsidiaria.
B- La sentencia desestima la pretensión resolutoria dirigida frente a la constructora al considerar que la promoción urbanística en la que el demandante adquirió las unidades de obra está concluida, "estando pendiente la obtención de la licencia de primera ocupación, denegada por una cuestión de índole administrativo". Asimismo considera que no consta acreditado "que se haya pactado un plazo real de entrega toda vez que el administrador de la entidad actuante en juicio lo negó indicando que don Urbano no tenía prisa por comprar", de lo que deduce que "el incumplimiento de la promotora no resulta ni grave ni esencial al estar pendiente únicamente de solventar un trámite burocrático ni tampoco ha frustrado las legítimas expectativas de las partes o, al menos, no ha resultado acreditado".
Se ha de considerar claramente erróneo el criterio de la resolución apelada.
En primer lugar carece de base el entendimiento de que no se había fijado un plazo para la entrega de los bienes vendidos, puesto que en la novación modificativa del contrato de 28 de septiembre de 2011 se decía expresamente que "PROBOIRO se compromete a hacer entrega de las viviendas como fecha límite el 20 de diciembre de 2011 junto con la declaración de obra nueva y cédula de habitabilidad". Es nítido el contenido de la expresión como denotativo de que sí existía una fecha para la entrega, que incluso debería comprender las actuaciones necesarias para obtener la legalización administrativa de la obra transmitida. Es cierto que también en esa cláusula 5 se incluye la dicción de que "si para esta fecha esto no fuera posible el vendedor descontará un 4% del precio total de la venta", pero el hecho de que se prevea una penalización, es decir una indemnización de daños y perjuicios, en absoluto implica que no se haya pactado una fecha para el cumplimiento de la obligación, siendo evidente que la indemnización de daños y perjuicios puede provenir tanto del retraso como de un incumplimiento con eficacia resolutoria, de modo que este pacto sobre la indemnización no puede ser entendido como revelador de que el plazo se convertía en una mera indicación o en un mero propósito deseable y compartido.
Así pues, habiéndose pactado una entrega en esa fecha, cuando se plantea la demanda más de ocho años después, y ni siquiera actualmente, se ha cumplido lo pactado, pues ni la parte demandada ha requerido a la actora para el otorgamiento de la escritura, ni se cuenta con la acreditación de que las viviendas pueden ser puestas a disposición de los compradores por reunir las exigencias requeridas por la normativa administrativa. Ante tamaño retraso, la idea de que fueron modificaciones de obra imputables al propietario las que pudieron generar la dilación resulta inverosímil, como también lo son las afirmaciones del anterior socio y administrador de la promotora, Sr. Juan Francisco, asumidas en la resolución apelada, sobre que fue una supuesta falta de interés del adquirente lo que generó que la obra no se entregase.
C- La obra externamente está terminada y la propia esposa del demandante en su testimonio admitió que internamente parecía acabada. Pero que constructivamente la obra y sus unidades estén terminadas no puede equivaler a que la actora haya cumplido con sus deberes contractuales, pues no se adquieren unos bienes únicamente materiales, sino unos bienes con un contenido jurídico, que incide de forma decisiva en su propio valor, tanto de uso como económico.
Al respecto hemos de citar la repetida y uniforme jurisprudencia ( STS 15 de octubre de 2013 nº 608, 28 de octubre de 2013 nº 653) que expresa que la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el
caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial, y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente.
De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de...
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