SAP Córdoba 23/2022, 12 de Enero de 2022
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 12 Enero 2022 |
| Número de resolución | 23/2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA
SECCION PRIMERA - CIVIL
Ciudad de la Justicia- C/ Isla Mallorca s/n (planta tercera)
Tlf.: 957.745.076 - 600.156.208 - 600.156.218. Fax: 957 00 24 43
N.I.G. 1402142120180011854
Recurso de Apelación Civil 443/2021 - CC
Autos de: Procedimiento Ordinario 851/2018
Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE CORDOBA
SENTENCIA núm. 23/2022
Iltmos. Sres.:
Presidente
D. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO
Magistrados:
D. VICTOR MANUEL ESCUDERO RUBIO
D. FERNANDO CABALLERO GARCIA
En Córdoba, a doce de enero de dos mil veintidós.
La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación nº 443/2021, interpuesto contra la sentencia de 22 de septiembre de 2020, dictada en el procedimiento ordinario nº 851/2018, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Córdoba, a instancia de D. Isidro, representado por el Procurador SR. GUTIÉRREZ VILLATORO y asistida del Letrado SR. REYES BENÍTEZ, contra BANCO DE SANTANDER, S.A. (antes BANCO POPULAR, S.A.), representada por la Procuradora SRA. LÓPEZ ARIAS y asistida del Letrado SR. SOUVIRÓN DE LA MACORRA, habiendo sido en esta alzada parte apelante BANCO DE SANTANDER, S.A. y designado ponente D. Víctor Manuel Escudero Rubio.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y
El 22 de septiembre de 2020 se dictó sentencia en el procedimiento ordinario nº 851/2018, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Córdoba, cuya parte dispositiva establece:
"Estimar parcialmente la demanda formulada por Isidro, representada por la Procuradora la Sra. Gutiérrez contra la entidad BANCO DE SANTANDER S.A.. condenándole a la cantidad de setenta mil ochocientos treinta
y cinco euros y treinta y ocho Céntimos (70.835,38 €) en concepto de principal, mas los intereses legales con imposición de costas".
Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por BANCO DE SANTANDER, S.A. en virtud de la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes y celebrándose la deliberación el día 7 de enero de 2022.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia, y
PLANTEAMIENTO.
El recurso tiene por objeto la sentencia de 22 de septiembre de 2020, dictada en el procedimiento ordinario nº 851/2018, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Córdoba. Dicha resolución estima la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad indicada en concepto de anticipos de cantidades entregadas a cuenta en una venta de vivienda sobre plano. BANCO DE SANTANDER, S.A. la recurre por los siguientes motivos: a) no ha quedado acreditado que el inmueble fuera a destinarlo el actor a vivienda residencia o de temporada; b) no se trata del aval previsto en el art. 1.1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas; c) la vivienda en cuestión cuenta con licencia de primera ocupación; d) desconocimiento por la recurrente del negocio subyacente al libramiento de las letras de cambio; y e) el día inicial del devengo de intereses debe ser el de la reclamación extrajudicial y el final el del concurso de la promotora.
FINALIDAD RESIDENCIAL DE LA COMPRA. VALORACIÓN DE LA PRUEBA.
A efectos de la aplicación de la Ley 57/1968, hay que estar al destino de la compra, pues solo están amparadas por ella las que se hacen para convertirlas en vivienda, ya sea primera o segunda residencia. Por tal motivo, el elemento determinante es la finalidad con la que se hace la compra. La prueba de esa finalidad no resulta fácil, pues la motivación se encuentra en el arcano de la conciencia y, además, en casos como el presente no suelen existir actos posteriores, ya que la resolución contractual se produce por falta de entrega del inmueble.
No se discute que la adquisición no se hizo con la intención de que los inmuebles constituyeran la residencia habitual del actor. La cuestión es si la finalidad de la compra era adquirir una segunda residencia. Examinadas las actuaciones, hay una serie de circunstancias que corroboran dicha hipótesis:
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- En el contrato de compraventa se hace mención expresa a la Ley 57/1968. En la Cláusula 6ª se recoge: "para el caso de que se instase a resolución de este contrato por las causas previstas en el Art 3 de la Ley 57/68 de 27 de julio, las cantidades recibidas, le serán devueltas al adquirente en unión de sus intereses legalmente correspondientes". En la Cláusula 5ª de los contratos se indica: "Recibida la notificación aludida anteriormente si el comprador no contesta a la misma en las 72 horas siguientes de manera fehaciente haciendo saber a la parte vendedora que quiere hacer uso del derecho de elección de Notario para el otorgamiento de la escritura, dentro de la localidad donde se ubica la construcción, de conformidad con al Artº 5-4 c) del R.D. 515/89 se entenderá que acepta el notario propuesto por la vendedora". Dicha disposición establece una serie de normas relativas a la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Es cierto que la entidad bancaria no fue parte en dichos contratos, pero no decimos que dicha entidad esté vinculada por lo pactado en el mismo, ni se le pueda aplicar la doctrina de los actos propios, sino que el tenor de los contratos revela intención de quienes intervienen en ellos.
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- La vivienda se ubica en Casares y, según el informe del arquitecto Sr. Mariano (documento nº 4 de la demanda), la promoción en la que se localiza está a 5 kilómetros de la playa. Además, en la publicidad de la misma se indicaba que contaba con piscina y pista de pádel, además de cercanía a un campo de golf. Por todo ello, es perfectamente posible que la adquisición se llevara a cabo con una finalidad de recreo personal o familiar.
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- La parte demandada no ha aportado el más mínimo dato del que pueda inferirse que la compra se hizo con una finalidad especulativa, no constando en el contrato la facultad del comprador de escriturar a favor de tercero.
En consecuencia, se desestima el motivo, sin que sea necesario acudir a las normas sobre la carga de la prueba.
EFICACIA DEL AVAL.
En relación a esta cuestión, la recurrente se limita a señalar que "la sentencia parte de que el hecho de adquirir la actora una vivienda en construcción supone que la vendedora viene obligada a garantizar las cantidades a cuenta y es verdad pero de ahí a considerar que al suscribir una línea de avales por un importe determinado, el Banco se hace eterno responsable de la eventual devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en todas las promociones del promotor, ni parece lógico ni proporcionado ni amparado por la ley 57/1968".
De ello, parece inferirse que la recurrente considera que se trata de un aval general y con un límite determinado.
Con la demanda se aportaron dos contratos de aval a favor de Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., uno suscrito por Banco de Andalucía, S.A. (documento nº 8) y otro por Banco Pastor, S.A. (documento nº
10), siendo ambas entidades causahabientes de BANCO DE SANTANDER, S.A.
Examinada la "póliza de garantía" suscrita el 22 de febrero de 2006 entre Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A. y Banco de Andalucía, S.A., se concluye que se trata del aval previsto en el art. 1.1 de la Ley 57/1968. En el exponendo A) se hace referencia expresa a la promoción en cuestión: "Que la Sociedad promotora AIFOS, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias SA (en lo sucesivo "la garantizada") está construyendo (o ha construido) sobre solar de su propiedad un edificio de las siguientes características: Promoción Hacienda Casares, compuesta de 161 viviendas, 206 garajes y 92 trasteros, sobre la finca situada en Urbanización Doña Julia, sector R Quince, RE-3, en el término municipal de CASARES Málaga". Pero es que en el exponendo B) expresamente se indica que el aval se otorga conforme a la Ley 57/1968: "Que el BANCO DE ANDALUCIA S.A. tiene prestada o prestará ante las distintos compradores de las viviendas objeto de la construcción arriba citada (en lo sucesivo el/los afianzada/s), y en favor de la acreditada las fianzas y avales que dicha Sociedad solicite el Banco acuerde concederle, conforme a lo dispuesto en la Ley número 57/68 de 27 de Julio, en relación con la número 38/99 de 5 de Noviembre, hasta un límite máximo de 1.000.000 euros (UN MILLÓN DE EUROS), en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compra de viviendas, para el caso de que no se produzca la entrega de dichas viviendas a la compradora por parte de AIFOS, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias SA y no le sea expedida la oportuna cédula de habitabilidad. Con independencia de la formalización de esta Póliza, la entidad avalada solicitará por carta la prestación de cada aval individual, que podrá concederse dentro del límite autorizado".
Además, no solo se trata del aval previsto en el art. 1.1 de la Ley 57/1968, sino que, además, se expide respecto de la promoción Hacienda Casares, donde compró el actor la vivienda.
En el suscrito con Banco Pastor, S.A., no se hace referencia a la Ley 57/1968, ni a promoción alguna. Se trata de un aval general. No obstante, en el mismo documento se incorporan numerosos avales individuales expedidos por Banco Pastor, S.A. respecto de compradores de la promoción Hacienda Casares. Igualmente, del propio documento nº 10 (página 2) resulta que Banco Pastor, S.A. financió...
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