SJPI nº 7 45/2022, 21 de Febrero de 2022, de Córdoba
| Ponente | ANTONIO JAVIER PEREZ MARTIN |
| Fecha de Resolución | 21 de Febrero de 2022 |
| ECLI | ECLI:ES:JPI:2022:241 |
| Número de Recurso | 1453/2021 |
SENTENCIA n.º 45/2022
En Córdoba, a día veintiuno de febrero de dos mil veintidós.
Vistos por el Ilmo. Sr. D. Antonio Javier Pérez Martín, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de esta ciudad, los autos de juicio ordinario seguidos en este Juzgado y registrados bajo el número 1453/2021, a instancias de D.ª Sabina, representada por el Procurador D. Ramón Roldán de la Haba y asistida por el letrado D. Antonio Marín Entrenas contra la Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 n.º NUM000, de esta capital, representada por el Procurador D. Antonio Ortí Baquerizo y asistida por el letrado D. Arturo Guzmán Teughels y atendiendo a los siguientes:
D.ª Sabina presentó escrito, que por turno de reparto correspondió a este Juzgado, por el que se interpuso demanda de juicio ordinario contra Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 n.º NUM000
, de esta capital, en el que tras alegar los hechos y los fundamentos de derecho solicitó que se dictase sentencia por la que declare la nulidad del acuerdo sexto adoptado en la Junta de Propietarios celebrada el día 1 de junio de 2021, consistente en la prohibición del establecimiento de apartamentos turísticos por ser contrario a la ley se ha adoptado con abuso de derecho, y todo ello con expresa imposición de las costas a la comunidad de propietarios demandada si se opusiera a esta demanda.
Por decreto se admitió a trámite la demanda, acordándose emplazar a la parte demandada para que en el término improrrogable de veinte días, comparezca y conteste a la misma en legal forma, asistida de letrado y procurador.
Dentro del plazo concedido, se presentó escrito por el Procurador D. Antonio Ortí Baquerizo, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 n.º NUM000, de esta capital, teniéndosela por parte y por contestada la demanda.
Se celebró la Audiencia Previa, proponiendo las partes la prueba documental y solicitando que sin más trámite se dictase Sentencia.
En la sustanciación del presente juicio se han observado las prescripciones legales.
La acción ejercitada en el presente procedimiento por D.ª Sabina, es de carácter personal, dirigida frente a Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 n.º NUM000, de esta capital con la finalidad fundamental de obtener la nulidad del acuerdo sexto adoptado por la Junta General Ordinaria de propietarios celebrada el pasado 1 de junio de 2021 que prohíbe el establecimiento de apartamentos turísticos.
La actora entiende que los acuerdos adoptados son contrarios a la Ley y a los Estatutos de la Comunidad (supuesto a) del artículo 18.1 LPH) y, además, que fueron adoptados con manifiesto abuso de derecho por
parte de la Comunidad, constituyendo, en sí mismo, un grave perjuicio para ella, quien, legalmente, no tiene obligación jurídica alguna de soportarlo, (supuesto c) del referido artículo 18.1 de la LPH.)
Estamos ante una cuestión estrictamente jurídica, y esta no es otra que interpretar el nuevo art.
17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal que tiene el siguiente tenor literal:
"El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".
Por tanto este tribunal deberá pronunciarse en el sentido de si la Comunidad de Propietarios hoy demandada tiene la facultad de prohibir que uno de sus departamentos (ya sean viviendas o locales) pueda destinarse a alquiler con fines turísticos, o solo tiene potestad para limitar y condicionar ese uso turístico.
De entrada debemos reconocer que es una cuestión discutida y prueba de ello es que en la Encuesta realizada por la editorial El Derecho se planteó a siete magistrados la pregunta ¿Pueden las juntas de propietarios prohibir sin justa causa el alquiler vacacional o solo «limitarlo o condicionarlo»? El resultado fue que cinco magistrados se posicionaron en la tesis de que la comunidad no podía prohibir el alquiler vacacional y dos entendieron que la nueva normativa sí permite a la comunidad prohibir el alquiler turístico.
Por otro lado en la prensa, tanto general como estrictamente jurídica, han aparecido titulares como "La prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios requerirá el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas" (https://www.mundojuridico.info/prohibicion-del-alquiler-turistico-por-lacomunidad-de-propietarios/), o "Las comunidades de propietarios pueden prohibir los pisos turísticos frente a futuros dueños" (https://elpais.com/economia/2021/06/04/mis_derechos/1622795314_210781.html), "El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña apoya que se prohíban nuevos pisos por un acuerdo en la comunidad de vecinos" (https://www.rtve.es/noticias/20180927/tsjc-dicta-comunidad-vecinos-no-puedeprohibir-pisos-turisticos-ya-funcionan/1807627.shtml), "El 62% los vecinos basta para impedir que se instaure el alquiler turístico en el inmueble" (https://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/11038982/02/21/ El-62-los-vecinos-basta-para-impedir-que-se-instaure-el-alquiler-uristico-en-el-inmueble-de-viviendas.html).
Incluso puede llegar a inducir a error algunas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, pues a nuestro entender este Centro Directivo, por ejemplo en su Resolución de 5 de abril de 2020, se limita a inscribir en el Registro el Acuerdo Comunitario que acuerda que "Las viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero" con el siguiente argumento "Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística". Por tanto, como vemos, la DGFPySG no llega a cuestionarse la diferencia entre prohibir y limitar o condicionar.
Quizás es un poco más concluyente la Resolución de la DGSJ y FP de 8 de junio de 2021 en la que mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el día 25 de septiembre de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de esta. Concretamente se acuerda que «1. Las viviendas del edificio solo podrán tener como destino el uso residencial. 2. Ningún piso del edificio podrá destinarse a hospedería alquiler vacacional apartamento turístico o vivienda o uso turístico que supongan la explotación de la vivienda como uso hostelero (...)». Según consta en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado por mayoría de votos a favor (no por unanimidad de los asistentes a la junta) que representan un porcentaje superior a tres quintas partes del total de los propietarios y, a su vez, de las cuotas de participación. El registrador fundamentó su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que es necesaria la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, pues las prohibiciones que se acuerdan implican la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, que no se limitan a la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, a la que se remite el apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal. Finalmente la DGSJ y FP desestimó el recurso y confirmó la calificación del Registrador objeto de impugnación.
Comentaba con acierto Gregorio en un artículo publicado la Ley Digital, que "la técnica legislativa utilizada ha sido muy deficiente, quedando patente la urgencia del legislador, no solo por el instrumento normativo utilizado y por la denominación de la reforma legal, sino por la técnica utilizada, dejando entrever que se ha atendiendo
más a criterios políticos que jurídicos". El problema es que el deficiente trabajo realizado por los legisladores, en este caso, va a provocar un aumento de la litigiosidad en los juzgados, y prueba de ello es el presente procedimiento, litigiosidad que es innecesaria si la ley hubiese sido precisa en cuanto a si la Comunidad puede o no prohibir el uso turístico de los departamentos que la componen. Habría sido tan fácil y sencillo que la norma indicase "El acuerdo por el que se prohíba, limite o condicione el ejercicio de la actividad...", o haber modificado el art. 7 de la LPH introduciendo que con la mayoría cualificada podrá prohibirse el alquiler turístico, o en otro sentido, que "el propietario del piso o local lo podrá destinar a uso turístico, pudiendo la comunidad solo limitar o condicionar dicho uso"..., podría haber hecho tantas cosas el legislador, pero con la redacción final del texto legal, lo único que ha provocado es crear una importante duda jurídica que obligará a los propietarios y a las...
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