SAP Córdoba 900/2021, 7 de Septiembre de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 07 Septiembre 2021 |
| Número de resolución | 900/2021 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA
SECCION Nº 1
S E N T E N C I A Nº 900/2021 .- Iltmos. Sres.
Presidente:
D. Pedro Roque Villamor Montoro
Magistrados:
Don Víctor Manuel Escudero Rubio
Don Fernando Caballero García
APELACIÓN CIVIL
Juzgado: JUZGADO MIXTO Nº 1 DE CABRA
Autos: Procedimiento Ordinario 77/2020
Rollo: 869
Año 2021
En Córdoba, a siete de septiembre de dos mil veintiuno.
Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por don Ernesto, representado por el Procurador don Fernando Marín Vargas, asistido de la Letrada doña María del Carmen Gutiérrez Labrador, siendo parte apelada doña Mariola, representada por la Procuradora doña María Jesús Prieto Soler, asistida de don Manuel Egea Manrique y doña Paloma, representada por la Procuradora doña María Adeline Caballero Sauca y asistida por la Letrada doña Olga Ruiz Pacheco. Es Ponente del recurso D. Pedro-Roque Villamor Montoro.
Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y
Por el Juzgado citado se dictó con fecha 4.3.2021 sentencia cuyo fallo dice
"Tribunales, D. Fernando Marín Vargas, en nombre y representación de D. Ernesto contra DÑA. Paloma y DÑA. Mariola, debo absolvery absuelvo, a las demandadas de los pedimentos formulados en su contra.
Se imponen las costa a la parte actora, que ha visto desestimada su pretensión" .
Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes. Esta Sala se reunió para deliberación el 6.9.2021.
Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia, y
En el marco de dos sucesivos contratos de arrendamiento de fincas rústicas (31.8.2001 y
19.6.2015, con reducción de la superficie por venta de una de ellas en escritura pública de compraventa de
11.12.2014) y tras comunicación de 12.3.2019 de las arrendadoras al arrendatario mostrando su voluntad de no prorrogar el contrato (documento n. 5 de la demanda), este procedimiento se ha referido a la indemnización al demandante arrendatario de las mejoras introducidas entre 2002 y 2003 en las fincas cedidas en arrendamiento con el detalle que se recogen en la estipulación segunda del segundo contrato, más la que le corresponderían por las labores de mantenimiento de los plantones de olivos puestos por la propiedad en 2014, más los gastos asumidos por la valoración de esas mejoras como responsabilidad contractual, al negarse las demandadas a designar otro perito tal y como disponía en la estipulación sexta del segundo contrato, incluyendo también los derechos de la PAC de la finca vendida en 2014 que eran del arrendatario y transmisión al comprador, y, por último, la retención de la posesión de las fincas arrendadas en tanto no fuera indemnizado de esas cantidades.
La sentencia ha venido a desestimar esas pretensiones en los términos antes indicados
El recurso en primer término hace referencia a la falta de rendimiento para el demandante del contrato por razón de la superficie que, objeto de plantación de olivos nuevos por su parte, no producía, y el resto no cubría la renta que abonaba. En segundo lugar, parece que quiere situar la regulación de las mejoras realizadas en 2002 y 2003 en el contrato de 2015 (expositivo segundo), y con ello reconocidas como indemnizables por la parte demandada, sin mencionar la concurrencia en las mismas de los requisitos que las hacían reembolsables por la regulación anterior, quedándose en que como se reconocían en el de 2015, eran indemnizables sin más, al tiempo que aludía a que fue la letrada de la parte demandada la que redactó el contrato, sin que se puedan imputar al demandante las consecuencias de una falta de claridad en las mismas. Al mismo tiempo trata de privar de eficacia o modificar la interpretación que la sentencia hace del expositivo primero del contrato de 2015 sobre lo de dar por resuelto el contrato de 2001 y no tener nada que reclamar, remitiéndose a que será al final del arriendo, cuando las mejoras se abonarán y ello conforme a la interpretación que hace la parte del reconocimiento que se hace en el contrato posterior de las mejoras realizadas por el demandante en la finca arrendada, que pretende que se regulen por ese nuevo contrato y la ley de 2003 considerando que contempla el derecho de indemnización por esas mejoras y la forma de valoración por peritos (estipulación sexta), que considera que no ha sido respetado por la parte demandada por lo que interesa la indemnización del coste del informe pericial que al efecto pidió el demandante. Fue ese reconocimiento de las mejoras realizadas lo que motivó el consentimiento del contrato a la firma de un nuevo contrato a la vista de la venta de parte de la finca arrendada en 2014, con reducción de la renta, pues aquél se suscribió, dice, a instancias de las demandadas, no teniendo sentido que tras ese expositivo primero se incluyera esa relación de mejoras y las regulación del derecho de indemnización a favor del arrendatario de la estipulación sexta que, en otro caso, no tendría sentido, insistiendo en que se trata de contrato sometido a la ley de 2003.
En cuanto a los gastos de mantenimiento de los plantones de olivos pagados por las arrendadoras entiende que medió buena fe en el arrendatario y genera una situación de enriquecimiento injusto para las arrendadoras. Se niega que la asunción del gasto realizada por el arrendatario en el contrato no excluye la posibilidad de pedir su reembolso a la propiedad, considerando que falta una renuncia expresa. La justificación sería que desde que se plantaron esos olivos en 2014 a la finalización del contrato a instancias de las arrendadoras, no pudo el arrendatario resarcirse de los gastos habidos con motivo de esos trabajos de mantenimiento que asumió en el contrato, considerando que se trata de un gasto necesario del que ha de ser resarcido al haber actuado de buena fe, lo que parece llevar a pensar que quiere introducir el criterio de que, pese a esa duración contractual, estaban las partes de acuerdo, en la continuación de ese contrato por mayor periodo, al igual que había ocurrido antes con el contrato de 2001, esa era su expectativa o previsión. Aquí incluiría los gastos por sustitución de plantones que no sobrevivieron que tuvo que hacer el demandante. Califica, en otro caso, de ruinosa esa situación para cualquier profesional de la agricultura, y de inesperada la decisión de las demandadas de poner fin al contrato en 2019, y de ahí el enriquecimiento injusto a que se refiere, mencionando aquí el art 20.4 de la Ley de 2003 y que sitúa en el mayor valor de la finca arrendada por esas mejoras y gstos realizados por el
arrendatario para justificar el método de capitalización de renta que se utiliza en la valoración seguida por la pericial de la parte demandante conforme al Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
Considera indemnizables aparte de las mejoras, no ya las pérdidas del arrendatario en ejercicio de su actividad, sino el beneficio obtenido por las arrendadoras, mencionando aquí lo que corresponde a la PAC de la finca vendida en 2014, derechos propios del arrendatario a los que se dice renunció.
Sobre el derecho de retención pretendido se dice que se deriva del derecho del arrendatario a ser resarcido de esas mejoras y gastos, remitiéndose a la regulación de las mejoras útiles. Cita los artículos 62.2 y 63 de la ley de 1980, pero este último precepto se refiere a la imposibilidad de pacto de devolución de la finca arrendada sin derecho a indemnización por las mejoras, y que, entiende, subsiste en la ley de 2001, remitiéndose a su art 21 pf 1, aparte del art 453 Cc, régimen este que considera aplicable también para las mejoras y gastos necesarios.
Por último, y en cuanto a las costas, entiende que se trataría, en su caso, de incuestionables dudas a la vista del expositivo segundo y estipulación sexta del contrato.
Estamos en presencia de dos contratos de arrendamientos de fincas rústicas, uno de 2001 (documento n. 2 de la demanda) y otro de 2015 (documento n. 4 de la demanda), reduciéndose el objeto en este último por razón de venta efectuada por la propiedad en 2014. Ante las reiteradas remisiones que se han hecho, son de singular interés en este asunto:
-los expositivos primero y segundo del contrato de 2015 en los que, respectivamente, " las partes dejan resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 31 de agosto de 2001, sin que las partes tengan nada que reclamarse con relación al mismo" a excepción de parte de la última renta y se recogen para cada finca arrendada los olivos que puso a su cargo el arrendatario.
-la duración por cinco años del contrato (estipulación segunda).
-la regulación de las mejoras en la...
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