SAP Madrid 434/2021, 8 de Noviembre de 2021
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 434/2021 |
| Fecha | 08 Noviembre 2021 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0057099
Recurso de Apelación 297/2021
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 377/2018
APELANTE: D. Eleuterio
PROCURADOR Dña. VICTORIA RODRIGUEZ-ACOSTA LADRON DE GUEVARA
APELADO: CAJAMAR CAJA RURAL SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO
PROCURADOR D. IGNACIO BATLLO RIPOLL
ABANCA, S.A.
PROCURADOR D. RAFAEL SILVA LOPEZ
BANCO SANTANDER, S.A.
PROCURADOR Dña. MARIA JOSE BUENO RAMIREZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES/SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a ocho de noviembre de dos mil veintiuno.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 377/2018 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 45 de Madrid, en los que aparece como parte apelante DON Eleuterio, representado por la Procuradora DOÑA VICTORIA RODRÍGUEZ-ACOSTA LADRÓN DE GUEVARA y defendida
por el Letrado DON JACOBO DE LA HERRAN SABICK MARTÍN, como apelada CAJAMAR CAJA RURAL SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, representada por el Procurador DON IGNACIO BATLLO RIPOLL y asistida del letrado DON FRANCISCO JESÚS BARRENA BENITO, como apelada BANCO SANTANDER S.A. (COMO SUCESORA DE BANCO POPULAR, S.A.), representada por la Procuradora DOÑA MARÍA JOSÉ BUENO RAMÍREZ y asistida de la letrada DOÑA ELENA MONTES FUENTES, y como apelada ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA, S.A., representada por el Procurador DON RAFAEL SILVA LÓPEZ y asistida por el Letrado DON JUAN CALDERÓN RIESTRA, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 26/01/2021.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 45 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 26/01/2021, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Dª. Mª. VICTORIA RODRÍGUEZ- ACOSTA, en nombre de Eleuterio debo absolver y absuelvo a CAJAMAR CAJA RURAL, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, ABANCA S.A. y BANCO DE SANTANDER, de todas las pretensiones contra ellas deducidas, imponiendo las costas al actor"
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se formuló oposición por las representaciones de los codemandados, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 2 de noviembre del 2021.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.
Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.
-
- Sentencia de primera instancia
Por la actora se reclaman de la demandada diferentes cantidades en virtud de lo dispuesto en Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda, a consecuencia del contrato que suscribió el actor, D. Eleuterio, el 6 de septiembre de 2004. En virtud de este contrato el actor pretendía la adquisición de una vivienda sita en la localidad de Mijas, en la promoción DIRECCION000 que estaba promoviendo la entidad Aifos Comercialización de Promociones, S.L. En concreto, la actora de acuerdo con lo previsto en el artículo 1 de la Ley despliega su pretensión, en cada caso, sobre cada una de las entidades bancarias demandadas como depositarias, según afirma, de las cantidades entregadas a cuenta de la construcción de la vivienda y específicamente respecto de Banco de Santander, además, en su condición de avalista de la promoción.
Siguiendo un orden lógico respecto de las diferentes excepciones formuladas por las demandadas conviene precisar si, a la vista de las pruebas practicadas, el actor tiene o no la condición de "inversor" puesto que de ser así quedaría excluido del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968, quedando exclusivamente vinculado, en su caso, por las obligaciones contractuales que puntualmente hubiera contraído con los demandados como explica, precisamente en un caso relativo a esta promotora, el Tribunal Supremo en su sentencia STS, Civil sección 1 del 03 de septiembre de 2020 ( ROJ: STS 2806/2020 -ECLI:ES:TS:2020:2806 ) a la que se aludirá a lo largo de esta resolución.
La condición de inversor del actor no procede, en realidad, ni de su condición de extranjero, -irrelevante con mayor motivo dentro de la UE -, ni desde luego del eventual uso de temporada de la vivienda pues ello está expresamente previsto en el artículo 1 de la Ley 57/1968 de la ley y es perfectamente compatible, porque es inherente a ello, con tener en cualquier lugar el domicilio habitual.
Sin embargo como bien señalan las demandadas la adquisición de esta "suite", pues ni siquiera tiene la denominación de vivienda, está clara y contractualmente prevista para su destino hotelero y turístico. Ya
lo indica el propio contrato en su expositivo I y se desprende, ya sin género de duda, de lo previsto en la estipulación 13ª del pliego de condiciones del contrato (estipulación decimotercera).
El adquirente no puede alegar que la inversión se efectuaba como segunda residencia, cuando en realidad el propio contrato preveía precisamente un uso hotelero, propio de cualquier inversor e incluso su gestión separada y delegada en otra entidad.
Teniendo en cuenta lo expuesto y la dicción literal de la cláusula sexta del contrato hemos de compartir plenamente, al hallarse en el mismo supuesto, la conclusión de la sentencia de la AP de Málaga. Reducida la cuestión al pacto habido entre comprador y vendedor, no puede hacerse este extensivo a la entidad bancaria avalista (Banco de Santander) que no es parte en el contrato art. 1.257 CC. La propia cláusula no obliga a la promotora a la obtención de ningún aval, ni a ninguna otra garantía para ello limitándose a asegurar que devolvería las cantidades en los supuestos del artículo 3 de la Ley 57/1968.
A mayor abundamiento, y en aras de agotar la cuestión, el examen del documento número 8 de la demanda, que consiste en una póliza para una línea de avales nunca hubiera resultado de aplicación a este caso. Por un lado porque contrariamente a lo señalado por el actor y como bien razona la demandada tal documento no constituye un aval, sino un contrato en el que genéricamente el Banco se comprometía a otorgar, -caso a caso -, una serie de avales del ámbito de la Ley 57/1968. Así en el expositivo del referido documento se indica que Banco de Andalucía "tiene prestada o prestará ante los distintos compradores de las viviendas (...) y en favor de la acreditada, las fianzas y avales que dicha Sociedad solicite y el Banco acuerde concederle, conforme lo dispuesto en la Ley número 57/68 (...)", y añade que con "independencia de la formalización de esta Póliza, la entidad avalada solicitará por carta la prestación de cada aval, de forma individual, que podrá concederse dentro del límite autorizado", es decir, que en su caso la promotora debió solicitar el aval de esta promoción y constar, asimismo el acuerdo de la entidad Bancaria de concederlo. Se trata de una suerte de línea de avales debiendo aceptarse cada operación lo que no consta respecto de la promoción DIRECCION000
, como tampoco consta en el contrato de compraventa que las viviendas que se iban a edificar, de uso hotelero, pudieran tener precisamente la cobertura de la Ley 57/1968.No se comparte por tanto la conclusión de la actora en cuanto a que se trata de un aval referente a varias promociones, de las que no se indica ninguna de ellas, y que sería impensable, porque supondría que el Banco habría preconcedido garantías sin examinar siquiera las condiciones de cada promoción o si la misma podría o no acogerse a los supuestos de la Ley 57/1968, lo que resulta ilógico.
A mayor abundamiento los pagos efectuados por el actor, según se indica en la demanda tuvieron lugar, con una sola excepción que consiste en un descuento de una letra en el año 2007, entre los años 2004 y 2005, es decir, con mucha antelación a la firma de la línea de avales que en ningún caso podría tener efecto retroactivo. Por último, no hay ningún aval individual ni puede exigirse porque ni se está en un supuesto de aplicación legal ni contractualmente se pactó. En consecuencia tampoco es preciso pronunciarse sobre la caducidad de aval sin perjuicio de que tal limitación se encuentra en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por la disposición final 3.2 de la Ley 20/2015, de 14 de julio. Ref. BOE-A-2015-7897 muy posterior al concedido.
En cuanto a las entidades bancarias debe desestimarse en todo caso la excepción de prescripción invocada por Cajamar.
Si ya hemos descartado la aplicación a este caso de la Ley 57/1968, por la finalidad declarada de la inversión es evidente que las entidades bancarias no tienen la obligación de devolver las cantidades que les habrían sido entregadas a cuenta de la edificación pues no se cumple el parámetro básico de lo previsto en el artículo...
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ATS, 11 de Octubre de 2023
...contra la sentencia dictada el 8 de noviembre de 2021 por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) en el rollo de apelación n.º 297/2021, dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 377/2018 del Juzgado de Primera Instancia n.º 45 de Mediante diligencia de ordenación se acordó la......