SAP Madrid 235/2021, 23 de Julio de 2021
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 235/2021 |
| Fecha | 23 Julio 2021 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0061493
Recurso de Apelación 756/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcobendas
Autos de Procedimiento Ordinario 1312/2018
APELANTE: ATAULFO INVESTMENT SL
PROCURADOR D./Dña. NOEL ALAIN DE DORREMOCHEA GUIOT
APELADO: TELE PIZZA SA
PROCURADOR D./Dña. RAUL SANCHEZ VICENTE
(LLM)
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
D. RAMÓN BELO GÓNZALEZ
Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET
En Madrid, a veintitrés de julio de dos mil veintiuno. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos del juicio ordinario número 1312/2018, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: ATAULFO INVESTMENT S.L. y, de otra, como Apelado-Demandada: TELE PIZZA S.A.
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Alcobendas, en fecha 16 de septiembre de dos mil diecinueve, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Don Noel de Dorremochea Guiot Morales actuando en nombre y representación de la mercantil ATAULFO INVESTEMENT S.L contra TELE PIZZA S.A y debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos formulados en su contra. Y todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandante".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte demandada y apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.
Por auto de esta Sección, de 20 de junio de 2020, se acordó no admitir la práctica de la prueba propuesta por la parte apelante y que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 21 de junio de 2021.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes
La mercantil Ataulfo Investment, S.L. formuló demanda contra Telepizza, S.A. en la que ejercitaba acción de cumplimiento contractual y se solicita que: 1) Se declare que Telepizza ha incumplido el contrato en lo que se refiere a la obligación esencial de explotación comercial efectiva y se condene a dicha demandada al cumplimiento de la obligación de abonar todas las rentas pactadas por los treinta locales hasta el 2025, reanudar dicha explotación en los locales cerrados, con al menos las mismas condiciones de ventas que en el momento del cierre, incluyendo el cierre de los locales que ha abierto en el mismo área de influencia, y a no abandonar ningún local. 2) Se declare que Telepizza ha incumplido el contrato en lo que se refiere a la obligación de mantenimiento de las instalaciones y equipamiento y en consecuencia se condene a la demandada al cumplimiento efectivo del contrato y en concreto a reacondicionar los locales en idénticas condiciones de instalaciones, equipamiento y accesorios que tenían antes del cierre. 3) Adicionalmente se condene a Telepizza a indemnizar a la actora en concepto de daño emergente en la cantidad de 953.513 €, más la cantidad que resulte de cuantificar los daños y perjuicios causados con ocasión de los incumplimientos conforme al apartado 7.2 del informe pericial. Subsidiariamente, para el caso de que no proceda a la reapertura de los locales y al cierre de los abiertos en el área de influencia los mantenga con un nivel de actividad inferior al del momento anterior al cierre, se condene al resto de obligaciones de cumplimiento y a una indemnización en concepto de lucro cesante de 4.100.000 €.
Se alega en el escrito rector que, como consecuencia de su situación financiera, la demandada diseñó la operación financiera de sale and lease (venta y arrendamiento simultáneo) tendente a inyectar liquidez a la misma y se proyectó sobre treinta locales de su propiedad, cuya operación fue formalizada con Ataulfo Investment mediante la firma en unidad de acto de los treinta contratos de compraventa y simultáneo arrendamiento el día 14 de febrero de 2007, constituyendo una única operación. En ella la actora devenía "socio inmobiliario" de Telepizza y le daba un valor de negocio global o unitario por encima de la mera tenencia de inmuebles. La demandada ha incumplido de modo culpable y grave el contrato, y en particular su obligación de mantener en estado de permanente explotación efectiva los 30 locales bien directamente, o bien través de sus franquiciados y con obligación, en caso de resolución del subarriendo, de buscar un nuevo subarrendador, de cuya obligación sólo se podía desvincular en 13 locales siempre que la tasa de esfuerzo de cada uno de ellos haya sido del 14% al 15% (según locales), habiendo procedido desde 2012 a 2017 no sólo al cierre de locales, sino a la apertura de otros en las inmediaciones del anterior. Asimismo ha incumplido la obligación de mantener los inmuebles e instalaciones en el mismo estado de conservación, cuya obligación tenía por finalidad mantener el valor comercial de los locales que era determinante de la operación. Por otra parte, pese a los aplazamientos de pago de las rentas concedido a petición de la arrendataria, la misma ha incumplido reiteradamente la obligación de abonar los gastos recuperables a su cargo y como consecuencia de ello, la actora ha tenido instar procedimiento monitorio notarial para recuperar los debidos.
Dichos incumplimientos han derivado en daños y perjuicios por la pérdida del valor comercial de los locales cerrados con cese en la explotación. La cuantificación de los daños deriva de la reducción del valor de reversión de los locales cerrados, con la anulación, por un lado, de imposibilidad de incremento de las rentas de mercado en 2025 por continuidad en el negocio, y adicionalmente, por efecto de la nueva tasa de valoración, el índice de rentabilidad a aplicar al valor de reversión de los tres locales subarrendados (Cádiz, Vigo y Jerez) en el momento del cese de explotación. Otros daños patrimoniales derivados del cierre de locales son el coste de
su acondicionamiento, y también la carencia de rentas por inactividad en los mismos durante la ejecución los trabajos. Daños todos ellos que conforme al informe que aporta ascienden a la suma reclamada con carácter principal por este concepto. Asimismo y con carácter subisidiario y para el caso de que se niegue el cumplimiento específico y no se proceda a la reapertura de la actividad en los locales cerrados, se produce un daño añadido por lucro cesante que es la pérdida de valor de la propia sociedad vehículo creada para realizar la inversión (esto es, Ataulfo Investment) por la disminución de la posibilidad de obtener rentas en el futuro ya que de 30 pasa a tener 24 locales en funcionamiento para ofrecer para el negocio. A efectos de su cuantificación la demanda propone tres hipótesis de cálculo razonable de lucro cesante. Conforme a la primera deriva de la pérdida de valor comercial de los locales cerrados. Atendiendo a la segunda hipótesis el lucro cesante se basa en las ventas perdidas. Y conforme a la tercera hipótesis el cálculo sobre el valor comercial de la oferta realizada en su día para cerrar la operación y la oferta de compra recibida por Ataulfo de uno de los locales en relación con su valor inmobiliario trasladado a todos aquellos cerrados.
Asimismo, la actora amplió la demanda en atención al cierre de otro local con apertura de uno nuevo a escasa distancia del anterior y la solicitud de indemnización por daño emergente, que cuantificó mediante la aportación de nuevo informe pericial.
La demandada se opuso a la demanda negando la existencia de un contrato único para los 30 locales, no siendo además todos los suscritos iguales. Alega que se estipuló un plazo de duración del arrendamiento de 12 años de obligado cumplimiento hasta el mes de febrero de 2019 y se convino una prórroga adicional de 6 años, quedando facultada Teleizza para evitarla en 13 de los 30 locales siempre que se cumplieran una serie de parámetros detallados en el clausulado, que se han cumplido. La actora tiene asegurado el pago de la renta en los 30 locales hasta el año 2025 aun en el caso de no prorrogarse los contratos. Añade que los locales fueron cerrados con anterioridad sin reclamación alguna por incumplimiento contractual y además no existe prohibición de apertura de otros locales en ninguno de los contratos. Rechazan la reclamación de la indemnización por daños con base al valor de reversión de los locales, o menor valor de los mismos por actualización de la tasa de descuento, así como de los costes de acondicionamiento y mantenimiento que no tienen base en lo pactado, como también de la indemnización por lucro cesante.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda y considera probado que Tele Pizza vendió en febrero de 2007 a Ataulfo 30 locales por importe de 41 millones de euros que alquiló a esa entidad por periodo de 12 años que se prorrogarían por un periodo de 6 años salvo que se cumplieran los requisitos de la estipulación
2.2. Conforme a ello podía desvincularse...
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