SAP Barcelona 308/2021, 16 de Julio de 2021
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 308/2021 |
| Fecha | 16 Julio 2021 |
Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866200
FAX: 934867114
EMAIL:aps16.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0811442120178092513
Recurso de apelación 563/2019 -C
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Martorell
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 546/2017
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0662000012056319
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0662000012056319
Parte recurrente/Solicitante: Cecilia
Procurador/a: Marta Alemany Canals
Abogado/a: Pedro Manuel Azuara Danís
Parte recurrida: CONSTRUCCIONES MOGAR 20 ESPARREGUERA S.L., FREIXE 20 ESPARREGUERA S.L.
Procurador/a: Susana Fernandez Isart
Abogado/a: JOSEP MARIA GOMIS MASQUÉ, Miquel Angel Romero Mogorron
SENTENCIA Nº 308/2021
Magistrados:
Inmaculada Zapata Camacho
Jose Luis Valdivieso Polaino Ramon Vidal Carou
Barcelona, 16 de julio de 2021
Vistos por la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona los autos de juicio ordinario número 546/2017, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Martorell, a instancia de Dña. Cecilia, representada por la procuradora Dña. Marta Alemany Canals y defendida por el abogado D. Pedro M. Azuara Danis, contra CONSTRUCCIONES MOGAR 20 ESPARRAGUERA, S.L., representada por la procuradora Dña. Susana Fernández Isart y defendida por el abogado D. Josep Maria Gomis Masqué y FREIXE 20 ESPARRAGUERA, S.L, representada por la procuradora Dña. Susana Fernández Isart y defendida por el abogado D. Miguel A. Romero Mogorrón; cuyos autos están pendientes ante la indicada sección en virtud del recurso interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada por la juez de dicho Juzgado en fecha 31 de octubre de 2018.
:
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice lo siguiente: " Que desestimando la demanda formulada por la representación procesal de Dña. Cecilia contra FREIXE 20 ESPARRAGUERA, S.L. y CONSTRUCCIONES MOGAR 20 ESPARRAGUERA S.L., debo absolver a las demandadas de los pedimentos contenidos en la demanda; todo ello con imposición de costas a la parte actora".
La parte demandante interpuso recurso de apelación contra dicha sentencia, del que se dio traslado a las partes contrarias, que lo impugnaron, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado. Se señaló para la deliberación y decisión el día 15 de junio de 2021.
En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el magistrado señor Valdivieso Polaino.
:
1. El proceso se refiere a la venta de la finca situada en CALLE000 número NUM000 de Esparraguera, registral NUM001, que se pactó mediante escritura pública de 27 de junio de 2003, entre D. Prudencio, que era el vendedor, y Construcciones Mogar, S.L. El señor Prudencio fue sucedido por su esposa y heredera, Dña. Cecilia, demandante en el proceso. La sociedad se escindió en las dos sociedades demandadas, cuya legitimación pasiva ya no se discute.
Se pactó un precio de 391 euros por metro cuadrado de techo edificable. Del precio se pagó antes del otorgamiento de la escritura un total de 42.000 euros. El resto debía pagarse cuando se aprobase definitivamente la reforma del plan de urbanismo afectante a la finca, lo que había de ocurrir en el plazo máximo de 6 años, de modo que, para el caso de no producirse la aprobación en dicho plazo, se pactó la resolución automática de la compraventa. El pago debía realizarse por la compradora a medida que fuesen obteniéndose las licencias de edificación de las distintas construcciones previstas. " Con esta finalidad" la compradora se obligaba a solicitar las licencias en determinado plazo y esa obligación se configuraba como fundamental y básica en el contrato, de modo que su incumplimiento por causa imputable a la parte compradora facultaría al vendedor para darlo por resuelto.
También se pactó en esa escritura inicial que los gastos de urbanización serían a cargo del vendedor.
-
La fijación final del precio y la documentación del pago fueron objeto de otra escritura pública, de 11 de junio de 2007. En ella se hizo constar que ya se había aprobado el plan de urbanismo afectante a la finca, lo que había permitido conocer la superficie de techo edificable y, por tanto, fijar el precio total, que estaba en función de dicha superficie. Podían edificarse 1.876,97 metros cuadrados de " techo libre" y 536,28 metros destinados a vivienda de protección oficial. El precio era, según se aclaró en la propia escritura, de 391 euros por metro de techo libre y 313 por metro de techo para las indicadas viviendas.
En consecuencia, el precio total se fijó en 901.750,91 euros. Como los gastos de urbanización corrían a cargo del vendedor, se acordó que la compradora retuviese, con cargo al precio, el importe de esos gastos, 198.750,67 euros, que es la cantidad reclamada en este proceso por la heredera del vendedor. El resto del precio, 703.000,24 euros fue pagado por la compradora, 42.000 euros al principio, y el resto en la forma que se indica en la escritura de 2007.
En esta misma escritura se hizo constar que la sociedad compradora había cumplido con su obligación de solicitar las licencias de edificación, de modo que procedía la cancelación de la condición resolutoria impuesta en garantía del cumplimiento de esa obligación.
-
El plan de urbanismo que había fijado la edificabilidad a que se ha hecho referencia, en función de la cual se calculó el precio de la compraventa, fue anulado por sentencia del Tribunal Supremo de 19 de marzo de 2013.
No se efectuaron los trabajos de urbanización que se habían cifrado en los citados 198.750,67 euros, ni se edificó en el suelo vendido. Como recobraron vigencia los instrumentos urbanísticos vigentes antes de este plan de urbanismo que se tuvo en cuenta para fijar el precio de la compraventa, la edificabilidad en la total finca quedó disminuida de forma drástica. A 832 metros cuadrados de techo, aproximadamente.
-
Estos son, en síntesis, los hechos a que se refiere el proceso, recogidos en el fundamento quinto de la sentencia recurrida y respecto a los que no hay discrepancias entre las partes.
1. Como se ha expuesto, la parte compradora no pagó el vendedor los cerca de doscientos mil euros en que se cifraron los gastos de urbanización. Eran parte del precio total, pero, como se había acordado que el vendedor costearía la urbanización, la compradora retuvo esa cantidad para sufragar tales gastos directamente, aunque finalmente no lo hizo.
La demandante, heredera del vendedor, entabló la demanda con fundamento en la doctrina designada con la expresión latina " rebus sic stantibus" . Habían cambiado las circunstancias, porque el plan de urbanismo había sido anulado. Ello había producido una alteración sustancial de las circunstancias, con perjuicio para la parte vendedora, que no había recibido una parte sustancial del precio pese a que la razón de esa no recepción había desaparecido, ya que las obras de urbanización a que iba destinada la cantidad ni se habían realizado ni podían realizarse. La consecuencia de todo ello no debía ser la ineficacia del contrato, sino la corrección de la situación, mediante el pago a la heredera del vendedor de esos 198.750,67 euros que la compradora retuvo para eso que había devenido imposible, que era realizar la urbanización.
Si no se aplicaba la aludida doctrina, se invocaba la existencia de un error en la parte vendedora, que consintió en esa retención por la compradora por ignorar que el plan de urbanismo estuviese viciado de nulidad.
También procedía la entrega de la cantidad objeto del proceso por aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto, ya que la compradora había retenido una cantidad que en absoluto le correspondía.
-
El Juzgado desestimó íntegramente la demanda. La sentencia considera que lo ocurrido ya fue considerado por las partes, que previeron el caso de que no se aprobase el plan de urbanismo en el plazo de 6 años, para cuyo caso el contrato previó su resolución. Esto era lo que podía solicitar la demandante, dada la anulación del plan de urbanismo. Esta anulación, señala la juez, había frustrado las expectativas de la compradora, dada la drástica reducción de la edificabilidad. Por eso no podía decirse que se hubiera producido una desproporción en la situación de las partes, ni cabía aplicar la doctrina " rebus sic stantibus".
Por esa misma razón no podía hablarse de enriquecimiento injusto de la demandada. Tampoco de error en el consentimiento, que no había sido...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba