SAP Barcelona 308/2021, 8 de Julio de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 08 Julio 2021 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 17 (civil) |
| Número de resolución | 308/2021 |
Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Paseo Lluís Companys, 14-16, 1a planta - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866210
FAX: 934866302
EMAIL:aps17.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120188230958
Recurso de apelación 378/2020 -G
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario ( LPH art. 249.1.8 ) 822/2018
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Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0967000012037820
Parte recurrente/Solicitante: JUVIYOL, S.L
Procurador/a: Cristina Garcia Girbes
Abogado/a: Fernando Solá Calvo
Parte recurrida: COMUNIDAD EE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 DIRECCION000 NUM001
Procurador/a: Inmaculada Lasala Buxeres
Abogado/a: LIDIA ROFES BORRÀS
SENTENCIA Nº 308/2021
Magistrados: Jose Antonio Ballester Llopis
Ana Maria Ninot Martinez Maria Sanahuja Buenaventura
Barcelona, 8 de julio de 2021
Ponente : Ana Maria Ninot Martinez
En fecha 22 de julio de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (LPH art. 249.1.8) 822/2018, remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Cristina Garcia Girbes, en nombre y representación de JUVIYOL, S.L contra Sentencia de fecha 29/01/2020 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Inmaculada Lasala Buxeres, en nombre y representación de COMUNIDAD EE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 DIRECCION000 NUM001 .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
Se desestima la demanda interpuesta por Juviyol SL contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 N º NUM000 i DIRECCION000 nº NUM001 DE BARCELONA y se absuelve a las demandadas de los pedimentos formulados de contrario.
Todo ello con especial condena en costas de la parte actora.
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 07/07/2021.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Iltma. Sra. Magistrada Dª ANA MARÍA NINOT MARTÍNEZ.
Planteamiento del litigio y resolución en primera instancia.
El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por la sociedad JUVIYOL SL contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 y DIRECCION000 nº NUM001 de Barcelona, en la que la actora solicita, con carácter principal, que se declare que los acuerdos adoptados en la junta de propietarios de fecha 26 de julio de 2018 son nulos al ser gravemente perjudiciales para la actora, y, subsidiariamente, para el caso de que se considere que dichos acuerdos son válidos, que se declare que no tienen carácter retroactivo.
Aduce la demandante que en fecha 20 de diciembre de 2017 adquirió el local sito en los bajos del edificio de la Comunidad demandada, cuyos estatutos en nada limitaban el uso de los inmuebles. Con anterioridad a la compra, en fecha 30 de noviembre de 2017, la Junta de propietarios acordó eximir al local de los gastos de mantenimiento del vestíbulo y escalera, así como prohibir la actividad de piso turístico en la finca. En fecha 13 de abril de 2018, la actora suscribió con la mercantil TITO 2006 SL un contrato de arrendamiento por un período de 15 años en virtud del cual el local iba a ser destinado exclusivamente a la actividad de residencia para colectivos determinados, dedicándose la arrendataria a acondicionar inmuebles y gestionar la estancia transitoria de personas que precisan de una atención especial por motivos sociales.
En fecha 26 de julio de 2018, la Junta extraordinaria de Propietarios adoptó, con el voto en contra de la actora, los siguientes acuerdos:
- Els habitatges de la finca no podran ser destinats a la seva explotació com a habitatge turístic, ni en tota la seva superficie, ni per habitacions, ni cap altre activitat económica oberta al públic en general. Els habitatges només podran ser destinats al seu ús como habitatge i residencia habitual dels seus residents, i no com habitatges o allotjaments turístics per un període inferior a la normativa vigent entengui com a arrendament d'habitage pel seu ús como a habitatge habitual.
- El local de la finca no podrá ser destinat a activitats de discoteques, restaurants, prostitució, serveis de relax, o similars que comportin permanència nocturna de persones alienes a la finca (públic en general) en règim de residencia habitual o esporàdica, i en qualsevol cas, per a qualsevol altre activitat a la que es destini mai podrà portar a terme actuacions que puguin perjudicar als residents de la finca al no permetre'ls un bon descans.
- En el moment que qualsevol entitat de la finca, pis, despatx, o local, es disposi a fer obres, és obligatori que n'informi per escrit a la Presidència de la Comunitat, descrivint amb tot detall en què consisteixen les obres. Incórrer en l'incompliment d'aquesta norma pot implicar que la Comunitat pugui demanar l'aturada de les obres, i en funció de l'abast d'aquestes, sol·licitar la restitució de l'estat original del pis previ a l'inici de les obres.
- Els propietaris de cada entitat de la finca són responsables de mantenir en bon estat de conservació el seu pis o local, i són responsables també del comportament dels seus llogaters, als que, en cas necessari, hauran de requerir respecte a la resta de residents per a mantenir una correcta convivencia a la finca.
- S'acorda per part de la CP CASAS I AMIGÓ 67 - VALLDEMOS 22-28 en crear Derrama de recaptació de fons econòmic de 2.400 euros, a parts iguals per entitat, per poder fer front al pagament dels costos dels honoraris d'Advocada (450 € més IVA 21% a aplicar) i les despeses de Notaria i Registre de la Propietat que poden ascendir aproximadament uns 1.800 €. S'acorda que es passarà rebut al cobrament a data 15/08/2018 per a la recaptació del 2.400 € d'aquesta derrama.
La demandante considera que tales acuerdos son nulos porque no puede limitarse el objeto o destino de un local cuando se realiza una actividad lícita, sin vulnerar ninguna disposición legal y se dispone de los permisos correspondientes, pues ello supondría un abuso de derecho. La actora sostiene que, en todo caso, el acuerdo no puede aplicarse de forma retroactiva, de modo que, de no ser nulo, sólo podría invocarse frente a un futuro propietario del local pero no es aplicable a la actual propietaria. Según la actora, la aprobación de estos acuerdos se hizo exclusivamente para impedir la actividad que el arrendatario quería iniciar en el local, es decir, para perjudicar a un propietario. Como consecuencia de estos acuerdos, la arrendataria resolvió el contrato de arrendamiento.
A la pretensión deducida se opuso la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS demandada alegando que la actora no argumenta por qué motivo interesa que se declare la nulidad de los acuerdos que no se refieren al uso del local, que el Código Civil de Catalunya prevé la posibilidad de que los estatutos de la Comunidad contengan limitaciones de uso de los elementos privativos y que no existe concedida ninguna licencia de actividad respecto del local.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona desestima la demanda con imposición de las costas a la parte actora. El Juzgador de instancia razona:
" En cuanto a la alegación efectuada por la actora de que en la medida en que al tiempo de comprar el local las normas estatutarias que ahora se pretenden aplicar con los acuerdos de la Junta no existían y por ende no pueden ser aplicadas, debe desestimarse, en la medida en que al tiempo de contestar la demanda no existía ninguna licencia de actividad respecto al local objeto del presente procedimiento, tal y como reconoció el Presidente de la Comunidad D. Belarmino en la cita que tuvo con el técnico municipal de actividades el 12 de noviembre. Añadiendo el citado técnico que el tipo de actividad que se consigna en el contrato de arrendamiento que se le mostró era el de residencia para determinados colectivos, requiriendo ello de un informe Previo Urbanístico de Ubicación y dela correspondiente verificación del proyecto por una entidad de control ambiental (ECA). Sin que la parte actora haya demostrado la existencia de la tramitación de la citada licencia. Además la parte actora al tiempo de su adquisición aceptó una norma estatutaria previa a la compra que suponía una limitación del derecho de la propiedad.
Finalmente el art. 553-26.2 permite que por una mayoría de cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, siempre que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, podrán modificar el título constitutivo y los estatutos. Circunstancia que concurrió en la Junta de 26 de julio de 2018 ".
Frente a dicha resolución se alza la demandante JUVIYOL SL que recurre en apelación denunciando la errónea valoración de la prueba, la vulneración del art. 553-26.2 CCCat y del ejercicio pleno del derecho de la propiedad y la incongruencia de la sentencia. La demandada, por su parte, se opone al recurso y muestra su conformidad con la sentencia de instancia cuya íntegra confirmación interesa.
Sobre la valoración errónea de la prueba.
La actora dedica el primer motivo de su recurso de apelación a denunciar la valoración errónea de la prueba por parte del Juzgador de instancia.
En este apartado, la recurrente reprocha al Juez a quo que no...
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