SJPI nº 74 68/2021, 18 de Febrero de 2021, de Madrid
| Ponente | AMAIA CASTAÑO AGUIRRE |
| Fecha de Resolución | 18 de Febrero de 2021 |
| ECLI | ECLI:ES:JPI:2021:2534 |
| Número de Recurso | 905/2018 |
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 74 DE MADRID Calle del Poeta Joan Maragall, 66, Planta 6 - 28020 Tfno: 914932996 Fax: 914932998
42020310 NIG: 28.079.00.2-201 8/0151206 Procedimiento: Procedimiento Ordinario 905/2018 Materia: Contratos en general
Demandante: D./Dña. Rosendo y otros 62 PROCURADOR D./Dña. ROBERTO PRJMITIVO GRANIZO PALOMEQUE Demandado: FIDERE VIVIENDA, S.L.U. PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA
SENTENCIA Nº 68/2021
JUEZ/MAGISTRADO- JUEZ: D./Dña. AMAIA CASTAÑO AGUIRRE
En Madrid, a 18 de febrero de 2.021. La Ilma. Sra. Dña. AMAlA CASTAÑO AGUIRRE, Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid, ha visto los autos de Juicio Ordinario seguidos en este Juzgado bajo el nº 905/18, a instancia de 1.DON Adriano, 2.DOÑA Apolonia, 3.DON Rosendo, 4.DON Anibal, 5.DON Arsenio Y Carlota, 6.DON Benedicto Y DOÑA Concepción, 7.DON Vicente Y Aurora, 8.DON Jose Antonio
, 9.DOÑA Bibiana, 10.DOÑA Esperanza Y DON Luis Angel, 11.DOÑA Clara, 12.DON Luis Pablo Y DOÑA Crescencia, 13.DOÑA Debora Y DOÑA Edurne, 14.DOÑA Elisabeth, 15.DOÑA Encarna, 16.DOÑA Julia,
17.DON Alberto Y Felicisima, 18.DOÑA Florencia Y Anton, 19.DOÑA Gloria, 20.DOÑA Herminia Y Avelino
, 21.DON Bernardo Y DOÑA Lourdes, 22.DOÑA Luz, 23.DOÑA Marina Y Cornelio, 24.DON David Y DOÑA Noelia, 25.DON Eliseo Y DOÑA Piedad, 26.DON Eugenio Y DOÑA Rosana, 27.DOÑA Salome, 28.DOÑA Santiaga Y DON Genaro, 29.DOÑA Tatiana, 30.DON Gumersindo Y Zaida, 31.DON Íñigo Y Fidela, 32.DON Nazario Y DOÑA Inmaculada, 33.DOÑA Josefa Y DON Raimundo, 34.DON Rodolfo, 35.DON Roque Y DOÑA Maite, 36.DOÑA Rocío, 37.DON Teodulfo, 38.DON Valeriano Y DOÑA Ofelia, 39.DON Samuel Y DOÑA Purificacion, 40.DON Carlos Francisco, 41. Ruth, representados en estos autos por el Procurador D. Roberto Granizo Palomeque, bajo la dirección técnica de don José Mariano Benítez de Lugo, contra la mercantil FIDERE VIVIENDA, SLU, representada por la Procuradora doña María del Carmen Otero García bajo la dirección técnica de don Rafael Ballester Fernández; sobre acción de retracto; donde obran los siguientes,
El presente procedimiento de Juicio Ordinario, tramitado bajo el nº 905/18 se inició en virtud de demanda interpuesta por el Procurador Sr. Granizo, en la representación indicada, contra la mercantil FIDERE VIVIENDA, SLU, en la que tras alegar los hechos y los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba suplicando al Juzgado dictase sentencia en la cual se declare haber lugar AL EJERCICIO DEL DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE A LA VIVIENDA (Y ANEJOS) QUE TIENEN ALQUILADAS MIS CITADOS REPRESENTADOS y se condene a la mercantil FIDERE VIVIENDA, SLU a estar y pasar por dicha declaración, procediendo que se le compela al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de venta a los aquí demandantes en el precio que debe ser aquel en que los adquirió la demandada, y que figura en el hecho 3º de esta demanda.
Con anterioridad a la admisión a trámite, se dio traslado a la actora para que se pronunciase sobre una posible indebida acumulación de acciones, evacuado el cual, mediante auto de 7 de febrero de 2019 se admitió la acumulación subjetiva de acciones.
Admitida a trámite la demanda se dio traslado a la parte demandada para que la contestase. En tiempo y forma, la Procuradora Sra. Otero presentó escrito de contestación, en el que tras alegar los hechos y los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, concluía interesando el dictado de una sentencia desestimatoria.
Celebrada audiencia previa sin que existiese acuerdo entre las partes, las mismas propusieron prueba, cuya pertinencia se declaró, citándose a la celebración del juicio, en el que se practicó la prueba de interrogatorio y testifical declarada pertinente, tras concluir oralmente los defensores de las partes quedaron los autos vistos para sentencia.
En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Breve resumen del objeto del debate.
(1).- La acción de retracto ejercitada tiene el siguiente fundamento fáctico:
(i).- Los demandantes suscribieron con la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A. (en adelante EMVS) cuarenta y un contratos de arrendamiento de viviendas (y anejos) de Protección Pública, cuyas concretas fechas de los contratos e inmuebles objeto de arriendo relaciona.
(ii).- A pesar de que los demandantes han interesado de la entidad demandada la notificación fehaciente de las condiciones esenciales de la supuesta venta con remisión a la escritura de compraventa, la demandada se ha negado aduciendo que ya se había notificado la m isma por la EMVS, lo que niega se haya producido.
(iii).- Ante la petición que le han hecho varios de los actuales demandantes en este procedimiento sobre su deseo de entablar una acción judicial para ejercitar sus derechos de retracto al letrado que suscribe la demanda, éste (que tiene una copia de las dos escrituras de compraventa por habérselas entregado en su día la propia EMVS a su instancia y para el ejercicio de otras acciones de retracto que dio lugar a los autos de Juicio Ordinario nº 698/ 17 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 84 de Madrid a instancia de 4 inquilinos), ha comprobado que los precios de venta que en las citadas Escrituras se fija a cada uno de los inmuebles en cuestión, relacionando cada una de las páginas de las escrituras que contienen el precio para cada una de las fincas arrendadas por los demandantes. De las escrituras de compraventa se desprende que la demandada tenía la obligación de comunicar a los arrendatarios la subrogación en su posición de arrendadora, cosa que no hizo.
(iv).- La transmisión de las citadas promociones de viviendas sociales a un Fondo especulativo (la actual demandada) por parte de los anteriores gestores de la EMVS, originó (por sus irregularidades) múltiples reacciones Institucionales adversas, y en concreto, señala la de la Cámara de Cuentas de la Comunidad de Madrid, así como las actuaciones seguidas en el ámbito del Ayuntamiento de Madrid.
(2).- La oposición de la parte demandada tiene el siguiente fundamento:
(i).- Se alega la falta de legitimación pasiva en relación con la demandante número 2 toda vez que la titu lar de la vivienda no es la aquí demandada sino FIDERE GESTION DE VIVIENDA, S.L.U.
(ii).- Se excepciona la falta de legitimación activa respecto de los demandantes señalados con el número 38, quienes al tiempo de interposición de la demanda (30/7/18) no eran arrendatarios de la vivienda.
(iii).- Tan solo cinco de los demandantes Dª Apolonia (2), D. Rosendo (3), Dª Debora Y DOÑA Edurne (13), D. Valeriano Y Dª Ofelia (38), y finalmente, D. Carlos Francisco (40), son titulares en concepto de arrendatarios, y de los cinco contratos, sólo tres de ellos se encuentran vigentes ya. Se añade que la demandada no es la propietaria de la vivienda a la que se refiere el contrato nº 2, y respecto a la que se refiere el contrato nº 38, ya ha tomado plena posesión de la m isma por mandato judicial. En cuanto a todo el resto de arrendatarios
(36) suscribieron nuevos contratos con la demandada, extremo que resulta completamente ignorado por la parte actora.
(iv).- Por las razones que relaciona, los demandantes tuvieron conocimiento de la transmisión de las viviendas, siendo la EMVS quien notificó a los arrendatarios la transmisión.
(v).- No se transmiten viviendas individualmente sino una unidad compuesta por varias viviendas, con un precio cierto, obedeciendo la individualización por cada finca a razones fiscales.
(3).- En los términos en los que quedó fijada la controversia en el acto de la audiencia previa las cuestiones que se plantean son si los demandantes tienen o no derecho de retracto por haber suscrito todos ellos salvo cinco, nuevos contratos de arrendamiento con la demandada, la falta de legitimación activa y pasiva esgrimida en relación con dos de ellos, si los m ismos tuvieron conocimiento de la compraventa de los inmuebles a la demandada a los efectos de dilucidar si el ejercicio es tempestivo o extemporáneo, y si resulta posible el ejercicio del derecho de retracto por aplicación de lo que dispone el art. 25.7 LA U.
Requisitos para el ejercicio del derecho de retracto. Jurisprudencia de aplicación.
(4).- Antes de entrar en el análisis de cada una de las pretensiones ejercitadas (nos encontramos ante una acumulación subjetiva de acciones), resulta necesario hacer una serie de consideraciones generales sobre las exigencias necesarias para el éxito de la acción de retracto.
(5).- En primer lugar, hemos de recordar los requisitos que la jurisprudencia viene exigiendo para entablar con éxito la acción de retracto:
Los requisitos que permiten el ejercicio del derecho de retracto, ex art. 25.3 LAU son: 1) La cualidad del arrendatario directo, por cesión consentida o por subrogación del actor que esté ocupando la vivienda (legitimación activa), en el momento del ejercicio, 2) que se hubiera producido la transmisión (no basta un simple acuerdo obligacional, sino la consumación de la venta, habiendo entrado el comprador en posesión de la cosa, por tradición real o simbólica) de propiedad de la vivienda arrendada (el contrato transmisivo ha de ser válido); la legitimación pasiva corresponde al adquirente último, 3) que no se hubieran practicado las notificaciones fehacientes oportunas de la voluntad de vender o que aquellas fueren defectuosas por haberse omitido algún dato esencial o por alterar las condiciones anunciadas, 4) la comunicación fehaciente por el adquirente [el comprador o su apoderado o representante,· (...)] del hecho de la transmisión y de sus condiciones, a través de copia de la escritura o documento en el que se hubiere formalizado la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba