SAP Madrid 170/2021, 11 de Mayo de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 11 Mayo 2021 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil) |
| Número de resolución | 170/2021 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2018/0004835
Recurso de Apelación 617/2020
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Torrejón de Ardoz
Autos de Procedimiento Ordinario 642/2018
APELANTE: D. Erasmo y Dña. Carla
PROCURADOR D. PELAYO ALEJANDRO DEL VALLE ALONSO
APELADO: CP CALLE000 NUM000 Y DIRECCION000 NUM001 - NUM002 TORREJON DE ARDOZ
PROCURADOR: Dña. ALEJANDRA GARCIA GARCIA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a once de mayo de dos mil veintiuno.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 642/2018 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torrejón de Ardoz, en los que aparece como apelantes DON Erasmo y DOÑA Carla, representados por el Procurador DON PELAYO ALEJANDRO DEL VALLE ALONSO, y defendidos por la Letrada DOÑA MARÍA MERCEDES RUBIALES LÓPEZ; como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 y DIRECCION000 NUM001 - NUM002, DE TORREJÓN DE ARDOZ, representada por la Procuradora DOÑA ALEJANDRA GARCÍA GARCÍA, y defendido por el Letrado DON LUIS MIGUEL BOLLERO GARCÍA; en virtud del recurso interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/03/2020.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 30/03/2020, cuyo fallo es del tenor siguiente: "QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por el procurador Sr. Del Valle Alonso, en nombre y representación de D. Erasmo Y DOÑA Carla contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 - DIRECCION000 Nº NUM001 - NUM002 ABSOLVIENDO A LA DEMANDADA DE TODOS LOS PEDIMENTOS DIRIGIDOS CONTRA ELLA. Y con expresa condena en costas de la parte demandante".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación de los demandantes, al que se opuso la representación de la demandada, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 4 de mayo de 2021.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada en los términos que, a continuación, se expondrá.
Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.
-
- Sentencia de primera instancia
En el presente caso la parte actora ejercita una acción de obligación de no hacer y declaración de nulidad del cobro de cuotas de comunidad con indemnización de daños y perjuicios. En fase del juicio oral la parte demandante ha señalado que renuncia a la indemnización de daños y perjuicios morales. Los demandantes sostienen que no tienen obligación alguna de abonar cuotas de comunidad dado que los estatutos les excluyen del pago y además no participan en los gastos de mantenimiento a los que se refieren dichas cuotas. Los demandantes pretenden se declare la nulidad de todos los cobros efectuados y los que se puedan efectuar y se declare la improcedencia de dichos cobros.
Frente a esta pretensión, la demandada se opone alegando que la exoneración establecida en los estatutos es de esos gastos concretos, es decir gastos relacionados con portales, escaleras y ascensor, pero no del resto de conceptos y no supone una exención plena en el pago de las cuotas de comunidad. Los demandantes tienen que contribuir a los gastos generales de seguro, mantenimiento de tejado, honorarios de administración, comisiones de las cuentas de la comunidad, fondo de reserva etc. Los demandantes han venido dejando de pagar las cuotas de manera generalizada, habiendo tenido la comunidad que interponer procedimientos judiciales. Los demandantes conocían el contenido de los estatutos y en diversas juntas han reconocido su obligación de pagar las cuotas. No han impugnado ninguno de los acuerdos adoptados en junta, con lo cual ahora no pueden reclamar la nulidad de los cobros realizados por la Comunidad demandada. A los demandantes sólo se les cobra en función de su coeficiente los honorarios del administrador, las comunicaciones y envíos, las comisiones bancarias, el seguro de la finca, los gastos jurídicos y el fondo de reserva.
A la vista de la documental aportada queda acreditado que los edificios que constituyen la Comunidad de Propietarios demandada se sometieron al régimen de propiedad horizontal el 14 de diciembre de 1981, tal y como resulta de la certificación literal emitida por el Registro de la Propiedad nº 1 de Torrejón de Ardoz. En esa certificación consta en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios y sus estatutos. En esos estatutos se establece expresamente que los propietarios de los locales comerciales y de las fincas que puedan formarse, así como de la destinada a garaje y otros usos, que carezcan de acceso a través de los diferentes portales del edificio, están dispensados de contribuir a cualquier gasto relacionado con portales, escaleras y ascensores de la finca. Los gastos relacionados con cada uno de los expresados portales, escaleras y ascensores se distribuirán exclusivamente entre los propietarios de las fincas cuyo acceso tenga lugar a través de tales elementos comunes en proporción al coeficiente de cada una de tales fincas. Ante la regla general que obliga a los propietarios a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble y de sus servicios con arreglo a la cuota de participación fijada ( art. 9.1 e) LPH), cualquier excepción a esta norma, introducida por vía estatutaria o por acuerdo comunitario unánime, debe ser objeto de una interpretación estricta y restrictiva.
En nuestro caso concreto los estatutos son claros: los propietarios de locales y garaje, así como de las fincas que puedan resultar de los mismos, quedan excluidos de los gastos generales relativos a escaleras, portales y ascensores. Esta exención no es absoluta, sino limitada a tales gastos y no a otros que puedan afectar a los elementos comunes. Los demandantes sostienen que la comunidad demandada tiene como único objetivo la gestión de la calefacción central y el agua caliente sanitaria, y dado que los mismos no cuentan con tales servicios, por lo tanto no deben contribuir a su pago y no deben abonar cuota alguna de comunidad. Si analizamos el libro de actas, vemos cómo la Comunidad de Propietarios demandada se constituye por primera vez en virtud de Junta de 10 de junio de 1983. En junta de 26 de mayo de 1992, se plantea por primera vez la cuestión de porqué los propietarios de los locales no contribuyan en el sostenimiento de los gastos generales. En esa junta, el administrador ya indica que no pueden contribuir a todos los gastos, al constar la exclusión de algunos de ellos conforme a los Estatutos. En esta junta se acuerda por unanimidad convocar a todos los propietarios de los locales comerciales para comunicarles su participación en los gastos de la comunidad en los términos recogidos en los Estatutos.
En la Junta de 23 de septiembre del 1996, comparece por primera vez el demandante en la citada Junta. En esa Junta se informa sobre los gastos que son sufragados con las cuotas comunitarias, diferenciando los gastos e indicando que los propietarios de los locales deben contribuir en los gastos generales que comprendían ese año el coste del seguro del inmueble y una dotación de varios que comprenden los conceptos de administración, comunicaciones y envíos así como comisiones bancarias. En dicha junta se deja claro que los propietarios de los locales deben contribuir según su coeficiente en tales gastos pero no en todos los relativos a los gastos de combustible, mantenimiento de la caldera, energía eléctrica que son asumidos sólo por los propietarios de las viviendas. En dicha junta se acuerda por unanimidad aprobar el presupuesto presentado por el Administrador y comenzar a emitir recibos a partir del 1 de octubre. El demandante estaba presente en esa junta y votó a favor de ese acuerdo, sin que el mismo haya sido impugnado. Posteriormente en acta de la junta de 18 de abril de 1997, nuevamente el Sr. Erasmo comparece y manifiesta su conformidad con el pago de las cuotas de comunidad si bien reconoce el impago de cuotas de comunidad pero solicita que se le entregue certificación acreditativa de que el Seguro cubre su local. Esta es la tónica general en diversas juntas posteriores, donde el demandante manifiesta no estar de acuerdo con la inclusión de algunos conceptos en la cuota comunitaria, sin embargo el presupuesto y las cuentas del ejercicio anterior son aprobadas por unanimidad, sin el voto discordante del demandante y sin que haya impugnado ninguna de las actas. Es evidente que el mecanismo adecuado para la pretensión ejercitada por la parte actora no es la acción ejercitada, sino que lo que pudo y debió hacer es impugnar los acuerdos de las juntas en los que se aprobaban los presupuestos o aquel en el que se decidieron los gastos en los que debían participar los propietarios de los locales. Los demandantes si no estaban conformes con...
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