SAP Málaga 421/2021, 19 de Abril de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 19 Abril 2021 |
| Número de resolución | 421/2021 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 18 BIS DE MÁLAGA
JUICIO ORDINARIO N.º 2371/2017
ROLLO DE APELACIÓN N.º 1127/2019
SENTENCIA N.º 421/2021
Ilmos. Sres:
Presidente:
DOÑA INMACULADA SUÁREZ-BÁRCENA FLORENCIO
Magistrados:
DON ENRIQUE SANJUAN Y MUÑOZ
DOÑA CARMEN MARÍA PUENTE CORRAL
En la ciudad de Málaga, a 19 de abril de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario
N.º 23712017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Número 18 Bis de Málaga, sobre nulidad de condiciones generales de la contratación y reclamación de cantidad, seguidos a instancia de don Cecilio y Dª Aurora, representados en el recurso por el Procurador de los Tribunales don Javier Fraile Mena, y defendida por la Letrada doña Nahikari Larrea Izaguirre, contra Cajasur Banco S.A, representada en la instancia por la Procuradora de los Tribunales doña Sandra Montes Cecilia, y defendida por el Letrado don Ramón Márquez Moreno; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la Sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia N.º 18 Bis de Málaga dictó Sentencia de fecha 18 de septiembre de 2018, en el Juicio Ordinario Número 775/2017, del que este Rollo de Apelación dimana, cuya Parte Dispositiva dice así:
FALLO
En atención a lo expuesto, ESTIMO, como demanda de cuantía determinada en los términos referidos, la demanda formulada por DON Cecilio y DOÑA Aurora representados por el Procurador de los Tribunales DON JAVIER FRAILE MENA en ejercicio de la acción de NULIDAD DE LA CONDICIÓN GENERAL DE LA CONTRATACIÓN RELATIVA A LA IMPOSICIÓN DE GASTOS AL PRESTATARIO HIPOTECANTE y RECLAMACIÓN DE CANTIDADES contra la entidad CAJASUR BANCO, S.A.U., representada por la Procuradora de los Tribunales DOÑA SANDRA MONTES CECILIA y en consecuencia acuerdo:
- DECLARO la NULIDAD de la CLÁUSULA DE GASTOS contenida en la escritura de COMPRAVENTA de fecha 15 de Mayo de 2006 - cláusula cuarta- y de la ESCRITURA DE AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO de fecha 15 de Mayo de 2006 -cláusula décima- . Debe precisarse que la nulidad de las cláusulas no implica la cláusulas en su totalidad sino que deben quedar excluidas, dada la generalidad de la mismas en cómo están redactadas, el extremo referido a las posibles primas del seguro de daños, incendio o gastos en general que recaigan directamente sobre la propiedad del inmueble; en definitiva conservando plena validez gastos ajenos a la garantía hipotecaria.
- CONDENO a la demandada a ABONAR a la parte demandante la CANTIDAD de 1.196,51 euros relativo a los conceptos de gastos de notaría, registro, gestoría, tasación, que no del impuesto de actos jurídicos documentados, en relación a ambas escrituras y en los términos expuestos, más los intereses legales del artículo
1.896 del Código Civil, esto es, desde la fecha de los pagos, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
- CONDENO a la demandada a ELIMINAR la citada estipulación del contrato en los términos referidos.
- DECLARO la subsistencia, en lo demás, del contrato.
-Todo ello con expresa condena en COSTAS a la parte demandada. >>.
Contra la expresada Sentencia interpusieron, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte demandada, el cual fue admitido a trámite, no habiendo sido su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, donde al no haberse propuesto prueba, y no estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 13 de abril de 2021, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. doña Carmen Mª Puente Corral.
Se alza la entidad apelante frente a la Sentencia exclusivamente en lo relativo a la tasación del inmueble considerando conforme a Derecho atribuir su pago al prestatario, quien podía haber escogido otra entidad tasadora, lo que supone que la reclamación que se efectúa en la demanda respecto del pago de la tasación inmobiliaria no deba ser estimada. Asimismo, considera que la cuestión presenta dudas de derecho siendo que en el procedimiento se ejercita una acción individual de condiciones generales de contratación que resulta estimada así como reclamación de cantidad que se estima parcialmente por lo que la sentencia incorpora una estimación parcial encubierta que conforme al art. 394.2 LEC no conlleva la imposición de las costas a lo que se une que el caso prestaba dudas de derecho por lo que en virtud del art. 394.1 LEC tampoco debía ser condena a la entidad al pago de las costas.
Por el concepto relativo a la tasación del inmueble los demandantes pedían la restitución de 353,71 euros, y la Sentencia estima la pretensión habida cuenta que estamos ante una escritura pública formalizada en 2006 con base al criterio fijado por esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga en la Sentencia de 19 de febrero de 2019. En relación con este concreto gasto, esta Sala había venido expresando en múltiples Sentencias, entre las que podemos referirnos a la de 17 de septiembre de 2019, que en relación a los gastos de tasación nuestras Resoluciones han venido señalando que las mismas corresponden, en función del año de constitución de la hipoteca, a una u otra partes total o parcialmente teniendo en cuenta la reforma producida por la Ley 1/2013 en el artículo 682 de la LEC. Y decíamos: En relación a ello la Ley Hipotecaria no exige que se realice una tasación del inmueble que se va a hipotecar salvo que las mismas se vayan a titulizar ( artículo 7 de la Ley 2/1981 de RMH), y ello irá siempre a favor de la entidad financiera que es quien mediante dicha titulización no solo hará negocio sino que limitará el riesgo. El artículo 129.2 a LH se refiere a ello cuando habla de la acción hipotecaria extrajudicial: "El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario". El Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero aclara estos aspectos. En nuestra normativa rituaria la tasación sirve de delimitación de determinados porcentajes en los supuestos de adjudicación. El objetivo es garantizar que no existirá una adjudicación en perjuicio del deudor. La valoración que se realiza parte de lo previsto en el artículo 666 LEC: "Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores
al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Esta operación se realizará por el Letrado de la Administración de Justicia descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657". Las Resoluciones de la DGRN de 29 de octubre de 2013, 22 de enero y 24 de marzo de 2014 y 29 de octubre de 2015 entienden que esto se debe aplicar a todas las hipotecas. La cuestión que se plantea es si es necesario establecer una tasación oficial de las previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, para la inscripción de la constitución unilateral de hipoteca a favor de la Hacienda Pública y, en concreto en el supuesto, si la tasación que se incorpora al título inscribible debe haber sido expedida por un tasador homologado. Aunque finalmente determina su no aplicabilidad a los supuestos administrativos que tienen su propia normativa, se concluye resolviendo que las cláusulas de ejecución especial hipotecaria y extrajudicial (no lo supuestos de ejecución ordinaria previo avalúo) no serán inscribibles si no llevan esa tasación, de forma generalizada para todos los supuestos, realizada por entidad homologada. Si bien se advierte en la misma que esto será aplicable a las nuevas inscripciones pues como afirma la misma resolución "...inicialmente la exigencia de tasación tenía como objeto prioritario garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al importe de los créditos que puedan servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios -Ley 2/1981-, circunstancia que en el presente caso no se produce, lo que servía de protección frente a la sobretasación no sólo a los inversores en el mercado hipotecario sino también al propio deudor cualquiera que fuere su condición, previniendo situaciones de sobreendeudamiento. Posteriormente la citada Ley 1/2013 a esa finalidad inicial añadió el amparo a los usuarios de los servicios financieros del peligro de la infravaloración del bien dado en garantía, situación que en los ciclos económicos de crisis y de contracción de la demanda inmobiliaria puede llegar a traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo teniendo en...
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