SAP Madrid 471/2020, 25 de Noviembre de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 25 Noviembre 2020 |
| Número de resolución | 471/2020 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0163384
Recurso de Apelación 678/2020
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 960/2018
APELANTE: DIRECCION000 CB
PROCURADOR D./Dña. MIGUEL LOZANO SANCHEZ
APELADO: D./Dña. Imanol y D./Dña. Elena
PROCURADOR D./Dña. MARIA CRUZ ORTIZ GUTIERREZ
COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000
PROCURADOR D./Dña. MIGUEL LOZANO SANCHEZ
SENTENCIA Nº 471/2020
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
D./Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
D./Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a veinticinco de noviembre de dos mil veinte.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 960/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid a instancia de DIRECCION000 CB apelante -demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. MIGUEL LOZANO SANCHEZ y defendido por Letrado, contra D./Dña. Imanol y D./Dña. Elena y COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 apelados - demandados, representados por el/la Procurador D./Dña. MARIA CRUZ ORTIZ GUTIERREZ y Procurador D./Dña. MIGUEL LOZANO SANCHEZ, respectivamente y defendidos por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 07/11/2019.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 07/11/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente:
"Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda formulada por el procurador D. MIGUEL LOZANO SANCHEZ en representación de COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 contra Dª Elena Y D. Imanol representados por la procuradora Dª MARIA CRUZ ORTIZ GUTIERREZ debo ABSOLVER y absuelvo a dichos demandados de todos los pedimentos de la demanda. Se impone a la parte actora las costas causadas en este procedimiento."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por providencia de esta Sección, de fecha 12 de noviembre de 2020, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 24 de noviembre de 2020.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Por la representación de la entidad DIRECCION000 se interpone demanda contra Dª Elena y
D. Imanol, en la que se solicita: 1.- Que se declare que los demandados han incumplido su obligación de mantener el goce pacífico del local cedido en arrendamiento en fecha 23 de mayo de 2016, en perjuicio de la demandante que ha cumplido sus obligaciones frente a la arrendadora. 2.- Se condene a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración y, en cumplimiento del contrato, mantener a la parte arrendataria por término de cinco años en el goce pacífico del local arrendado; así como a indemnizar a la actora con el pago de 50.137,51 euros, en concepto de daños y perjuicios. Se argumenta que en el contrato de arrendamiento de fecha 23 de mayo de 2016, se pactó una duración de cinco años y con esas perspectivas se hizo una inversión de 44.438,04 euros. Se opone a la decisión de los demandados, comunicada por burofax de no prorrogar el contrato y desalojar el local el 30 de septiembre de 2018. Reclama como indemnización de daños y perjuicios, el importe de las inversiones realizadas y los gastos desembolsados por el expediente de legalización de las obras tramitado ante el Ayuntamiento.
En fecha 7 de noviembre de 2019 se dictó sentencia por la Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid, en la que se desestima la demanda y se absuelve a los demandados de las pretensiones de la demanda contra ella entablada, con imposición de las costas procesales a la parte actora.
Por la representación de la entidad DIRECCION000 se interpone recurso de apelación. El primer motivo del recurso es infracción del art. 1.282 del Código Civil, en relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes. Según la recurrente, conforme a lo dispuesto en la cláusula primera y sexta del contrato, estamos ante un arrendamiento de industrial. La sentencia apelada aclara que no estamos ante un arredramiento de industrial porque no se alquila el negocio, solo se arrienda el local comercial, tal y como se recoge en la cláusula primera del contrato de arrendamiento de fecha 23 de mayo de 2016, en el de 1 de octubre de 2016 y 1 de octubre de 2017. La Sala lo comparte.
La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial ( SSTS 25 de marzo de 2011 y 18 de marzo de 2009, entre otras).
Sobre la interpretación de los contratos, en la reciente sentencia de 13 de diciembre de 2017, esta Sala entiende que si los términos de las condiciones contractuales son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, ha de estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281
C.CivilLegislación citadaCC art. 1281.1. A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 10 y 21 de febrero y 18 de mayo de 1.995, al puntualizar que ha de atenderse a lo pactado por las partes, siempre que el pacto sea claro y unívoco. Con posterioridad, el Alto Tribunal ha reiterado dicha línea jurisprudencial, en sentencia de 17 de mayo de 1.997, donde aplica el párrafo primero del artículo 1.281
C.CivilLegislación citadaCC art. 1281.1, pronunciándose en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula oLegislación citadaCC art. 1281.o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281Legislación citadaCC art. 1281 a 1.289, ambos inclusive del Código CivilLegislación citadaCC art. 1289, constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". Dicha línea ha sido seguida y reiterada en sentencias posteriores hasta la actualidad y debe ser aplicada también en el presente caso, por respeto al principio de seguridad jurídica e igualdad ante la Ley.
Aplicando lo expuesto al supuesto objeto de recurso, coincidimos por la sentencia apelada en que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento litigioso es la de un arrendamiento de local de negocio, por cuanto en el mismo se entrega o cede un inmueble para un uso distinto al de vivienda a cambio del pago de una renta. El objeto del contrato es la entrega de un espacio físico, es decir, del local o inmueble vacío para que el inquilino monte un negocio. Se aporta como documento nº 4 de la demanda, el contrato de arras previa a la suscripción del contrato de arrendamiento del local comercial destinado a bar-restaurante, de fecha 23 de mayo de 2016 (documento nº 5). En el expositivo del contrato se indica que lo formalizado es un contrato de arrendamiento de local comercial. En la estipulación primera se establece: "Constituye el...
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