SAP Navarra 539/2020, 9 de Julio de 2020
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 539/2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Navarra, seccion 3 (civil) |
| Fecha | 09 Julio 2020 |
S E N T E N C I A Nº 000539/2020
Ilma. Sra. Presidenta
Dª. ANA INMACULADA FERRER CRISTÓBAL
Ilmos. Sres Magistrados
D. EDORTA JOSU ECHARANDIO HERRERA
D. DANIEL RODRÍGUEZ ANTÚNEZ
En Pamplona/Iruña, a 9 de julio de 2020.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 1131/2018, derivado de los autos de Procedimiento Ordinario nº 141/2017 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/ Lizarra ; siendo parte apelante, Dª Crescencia y D. Agustín, representados por la Procuradora Dª Alicia Fidalgo Zudaire y asistidos por el Letrado D. Francisco Javier Martín Velasco; parte apelada, D. Andrés y D. Armando, representados por la Procuradora Dª Elena Atondo Albéniz y asistidos por la Letrada Dª Izaskun Ciria Reparaz.
Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. DANIEL RODRÍGUEZ ANTÚNEZ .
Se aceptan los de la sentencia apelada.
Con fecha 19 de julio del 2018, el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra dictó Sentencia en los autos de Procedimiento Ordinario nº 141/2017, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:
"Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Alicia Fidalgo Zudarie, en nombre y representación de D. Agustín y Dña. Crescencia contra D. Andrés y D. Armando, debo absolver y absuelvo a D. Andrés y D. Armando, con expresa imposición de costas a D. Agustín y Dña. Crescencia ."
Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de Dª Crescencia y D. Agustín .
La parte apelada, D. Andrés y D. Armando, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.
Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 1131/2018, habiéndose señalado el día 18 de junio de 2020 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.
La sentencia objeto de la presente apelación desestimó la demanda de D. Agustín y Dª Crescencia contra D. Andrés y D. Armando, en la que los demandantes ejercitaban una acción quanti minoris, de saneamiento por vicios ocultos, para la rebaja del precio de una compraventa de vivienda, o subsidiariamente una acción de responsabilidad contractual por incumplimiento.
Los demandantes firmaron con los demandados en fecha 15 de septiembre de 2016 una escritura de compraventa de vivienda unifamiliar en Villafranca, abonando un precio de 150.000 euros. Afirmaban los demandantes que al acondicionar la vivienda recibida, encontraron varios vicios ocultos en la misma, como son en concreto: humedad y ennegrecimiento en la madera de los pavimentos de varias estancias; sistema de fontanería y calefacción no funcional; y presencia de agentes xilófagos en algunos elementos de madera. Defendían el carácter oculto de esos defectos porque visitaron la vivienda amueblada, siendo que los muebles y alfombras impedían apreciar los vicios. Reclamaban por ello una indemnización como rebaja del precio, en el importe peritado de tales desperfectos, más una indemnización por el coste de un alquiler de vivienda en Funes al no poder habitar la adquirida por compraventa. De modo subsidiario imputaban responsabilidad a los vendedores por entregar un bien defectuoso e inhábil para su destino.
Los demandados se oponían a estas pretensiones alegando que la vivienda fue transmitida sin vicio alguno, siendo por el contrario que por su antigüedad y falta de uso cotidiano presentaba la necesidad, no oculta sino conocida, de adecuación leve de varios de sus elementos por presentar los mismos un normal desgaste por antigüedad.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Estella desestimó la demanda considerando que las deficiencias observadas en la vivienda no pueden considerarse como "ocultas", habida cuenta de que los compradores vieron la vivienda sin muebles al menos una vez, antes de comprar, momento en que pudieron haber advertido los vicios al encontrarse en lugares accesibles y ser enteramente perceptibles. Igualmente la juzgadora a quo concluyó, con el conjunto de la prueba practicada, que los defectos observados responden a la propia antigüedad y desgaste por el uso de la vivienda, considerando por ello que no concurre responsabilidad de los vendedores ni por vicios ocultos ni por incumplimiento de su obligación contractual de entregar una vivienda hábil para su destino.
Los demandantes recurren en apelación la sentencia argumentando que los vicios presentados por la vivienda en su sistema de calefacción y fontanería sí son vicios ocultos, en tanto en cuanto sólo pueden apreciarse activando dichos sistemas dado que el circuito transita por el interior de los paramentos. Igualmente insisten en el carácter oculto de la presencia de xilófagos, porque sólo podía comprobarse mediante una inspección en detalle; y de la existencia de humedades en suelos, porque quedaban ocultas con el mobiliario. Por otro lado reiteran también en su recurso la procedencia de su acción subsidiaria de responsabilidad por incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega de la vivienda por parte de los compradores, al haber ofertado un cuerpo cierto con todos esos elementos sin embargo defectuosos.
Dentro de la regulación del contrato de compraventa la ley 567 del Fuero Nuevo de Navarra (vigente al tiempo de los hechos que nos ocupan, anterior a la reforma operada por la LF 21/2019) determina las obligaciones del vendedor, estableciendo que "Por el contrato de compraventa, el vendedor se obliga entregar la libre posesión de la cosa vendida; queda igualmente obligado a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma. Asimismo se obliga el vendedor al saneamiento por evicción y vicios ocultos, salvo que las partes hubieren pactado lo contrario".
En igual sentido, el artículo 1484 del Código Civil (Cc) establece que "El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos". Añade el art. 1485 que "El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido". Finalmente, el artículo 1486 faculta al comprador en estos casos para "optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión".
Estas normas regulan el saneamiento de los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida, saneamiento que puede consistir en la resolución de la venta (acción redhibitoria) o en una rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris ). La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha destacado respecto de esta acción quanti
minoris, que es la ejercitada por los demandantes en el caso que nos ocupa, que "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual" ( STS de 23 de septiembre de 2003), de manera que "si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria" ( STS 14 de junio de 1996).
El fundamento de estas acciones de saneamiento reside en que la fijación del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello podrá bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo también ha concretado los requisitos para el éxito de la acción de saneamiento por vicios ocultos, señalando al efecto que "sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de...
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