SAP Almería 183/2020, 10 de Marzo de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 10 Marzo 2020 |
| Número de resolución | 183/2020 |
SENTENCIA nº 183/2020
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ILMOS SRES
PRESIDENTA
DOÑA LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS
D.MANUEL ESPINOSA LABELLA
DOÑA ANA DE PEDRO PUERTAS
En la Ciudad de Almería a diez de Marzo de dos mil veinte.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo nº 865/2018 los autos de Procedimiento Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Roquetas de Mar seguidos con el nº 408/2016 entre partes, de una, como parte apelante Grupo Hoteles Playa representado por la Procuradora Doña Marina Soler Meca y dirigida por el Letrado Don Pablo Amores Osuna, y de otra, como parte apelada Apartamentos la Media Luna S.A., representados por la Procuradora Doña María Dolores Pérez Muros y dirigidos por el Letrado Don José Carlos Castells Ortells.
Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.
Por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Roquetas de Mar, en los referidos autos se dictó Sentencia nº 93 con fecha 26 de Marzo de 2018 cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:
"Que desestimando como desestimo la demanda deducida por la Procurador de los Tribunales Sra. Soler Meca, en nombre y representación de GRUPO HOTELES PLAYA, absuelvo a APARTAMENTOS LA MEDIA LUNA, S.A. de todas las pretensiones seguidas en su contra en el presente procedimiento, con imposición de las costas causadas a la parte demandante. ".
Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte sentencia por la que revoque la dictada en primera instancia, acogiendo los motivos articulados en su recurso, con imposición a la contraria de las costas del recurso.
El recurso deducido fue admitido, dándose traslado del mismo a las partes apeladas, que solicitaron la confirmación de la sentencia recurrida.
A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo.
En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Lourdes Molina Romero.
La representación procesal de Grupo Hoteles Playa interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando que no había contradicción entre las peticiones del suplico de la demanda. Que había mediado entre las partes un acuerdo de novación para los años 2014 y ss y que en todo caso sería aplicable la cláusula "rebus sic stantibus", reduciéndose la renta inicial por un cambio de circunstancias que habría producido un desequilibrio entre las prestaciones. Interesó la revocación de la sentencia conforme a sus pretensiones.
La apelada, Apartamentos la Media Luna formuló escrito de oposición al recurso e interesó la confirmación de la sentencia.
La demanda que dio origen al procedimiento la interpuso la apelante a través de su representación procesal, para la determinación de la renta del contrato de industria, que le vinculaba con contra la entidad apelada.
Se fundamentaba en los siguientes hechos:
El 17 de marzo de 2001 ambas partes firmaron un contrato de arrendamiento de industria, sobre el hotel denominado Playaluna, situado en la Avenida Playa Serena s/n del municipio de Roquetas de Mar. El contrato se completó con dos anexos de 3 de abril de 2001, y fue novado el 1 de abril de 2002. De sus estipulaciones se deduce que la duración se extendía hasta el 31 de diciembre de 2017.
La renta a pagar durante el plazo de duración era:
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En el primer periodo de explotación, desde el 1 de mayo de 2002 al 31 de diciembre de 2002, la cantidad de 210.000.000 de pesetas.
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En el segundo periodo desde el 1 de enero de 2003 al 31 de diciembre de 2003, 340.000.000 de pesetas.
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En el tercer periodo desde el 1 de enero de 2004 al 31de diciembre de 2004, la cantidad de 360.000.000
de pesetas.
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En el cuarto periodo, desde el 1 de enero de 2005 al 31 de diciembre de 2005, la cantidad de 400.000.000de pesetas.
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A partir del año 2006 se efectuará la revisión de la renta en la misma proporción de las variaciones del IPC. Para la primera variación se tendría en cuenta la cantidad fijada para el periodo de 1 de enero de 2005 al 31 de diciembre de 2005 y la variación experimentada en dicho año. En los años sucesivos se tomaría en cuenta, respectivamente el importe revisado en el año anterior, y la variación del IPC de tal año, y así sucesivamente.
El pago del arrendamiento se haría efectivo por trimestres naturales corrientes, el día 15 de cada uno de los meses de febrero, mayo, agosto y noviembre de cada año, excepto el primer año que se pagaría:
El 15 de mayo---70 millones; 15 de agosto---70 millones y 15denoviembre-70 millones.
En los términos previstos en la estipulación cuarta, la renta correspondiente a 2005, esto es, 2.404.048,42€ equivalente a 400.000.000 de pesetas, se actualizó conforme a lo pactado. Como consecuencia de ello la renta prevista para el año 2006 quedó fijada en 2.492.998,20€. Igualmente la del año 2007, con los incrementos pactados se determinó en 2.560.309,16€.
El 1 de marzo de 2008 las partes firmaron un documento en el que se novó parcialmente el contrato de arrendamiento, en el sentido de modificar el sistema de revisión de rentas para los ejercicios 2008,2009 y 2010.
Así durante estos ejercicios la renta permanecería invariable, en 2.560.39,15 €, para cada año.
Para el año 2011se preveía la actualización sobre el 50% de la variación del IPC acumulada en los años 2007, 2008, y 2009 o sobre la variación del IPC correspondiente al año 2010, el que determinase una renta más alta.
Para el año 2012 y siguientes se pactó que se aplicaría el sistema regulado inicialmente en el contrato de 17 de marzo de 2001, es decir se tomaría en cuenta el importe ya revisado el año anterior y sobre el mismo se aplicará la variación del IPC de tal año y así sucesivamente.
Sin embargo, el 7 de septiembre de 2009 firmaron un nuevo anexo, que puso fin a una disputa judicial entre las partes, modificando la renta correspondiente a los años 2009 y 2010. A esa fecha la renta pactada era de 2.560.309,15€ anuales más el IVA correspondiente, pasando a ser de 2.050.000€ anuales más el IVA en el ejercicio de 2009. En 2010 sería de 2.100.000€ anuales más el IVA. Se añadía en el documento que en todo lo no modificado permanecería vigente el contrato de 17 de marzo de 2001.
Posteriormente el 18 de abril de 2012 las partes realizaron una nueva modificación, pactando una bonificación de las rentas de los años 2011, 2012, y 2013. De modo que la del año 2011 quedó determinada en la cantidad de 2.608.634,44€ más IVA; la de 2012 se estableció en 2.300.000€ más IVA y la de 2013 se fijó en la misma cantidad.
El motivo por el que a partir de 2008 Media Luna aceptó la reducción de renta fue por la aparición de la crisis económica, que había modificado sustancialmente las condiciones del contrato de arrendamiento inicial.
Pues bien, en febrero de 2014, Media Luna envió un email a la actora comunicándole que la renta sería de
2.968.330€ más IVA para ese ejercicio. Sin embargo se iniciaron negociaciones entre las partes, anulando la factura emitida para el primer trimestre de 2014 y emitiéndose otra nueva por la parte proporcional de
2.300.000€ más IVA. La nueva factura por los dos primeros trimestres se emitió por 1.150.000€ más IVA, con la mención "entrega a cuenta". El contrato no se llegó a novar y Media Luna efectuó un requerimiento notarial en septiembre de 2014, en el que señalaba que la renta para esa anualidad era de 3.591.678,63€, IVA incluido.
Durante 2014 la actora continuó abonando cada trimestre la renta correspondiente a una renta anual de
2.300.000€ más IVA. En estas facturas se incluyó también la mención de "entregas a cuenta".
En 2015 La actora abonó la renta correspondiente a razón de 2.330.000 más el IVA, que aceptó la demandada en algunos periodos, señalando en otros la mención de "entregas a cuenta".
El 18 de enero de 2016 la demandada envió a la actora un correo electrónico, en el que se indicaba que la renta para el año 2016 sería de 2.938.646,16€. El correo fue reiterado el 2 de febrero de 2016. La actora contestó indicando que se había producido la novación del contrato con la aceptación del pago de 2.300.000€, siendo esta la renta más el IVA correspondiente. Además se indicaba que esta situación era especialmente gravosa para la actora, y había generado un desequilibrio de las obligaciones de las partes, concurriendo los requisitos de la cláusula "rebus sic stantibus".
La demandada contestó alegando que los pagos que se habían realizado eran parciales sobre la renta vigente. Mientras en correos anteriores de 2014 y 2015 la demandada hablaba de bonificaciones de renta, cuantificándolas en 4.000.000€.
Desde que se suscribió el contrato de arrendamiento cambiaron sustancialmente las circunstancias a consecuencia de la crisis económica, siendo inasumible la renta inicial. Así lo describía el informe pericial elaborado por Alia Tasaciones S.A.
La voluntad real de las partes fue que durante los años 2014 y 2015 la renta se mantuviera fijada en la suma de 2.300.000€ para el primer año y 2.230.000€ para el segundo, lo que aumentaría las pérdidas que asume la entidad actora más el IVA correspondiente. Alternativamente interesaban que se aplicase la cláusula rebus sic stantibus, y la fijación de la renta que permitiese un equilibrio de la posición económica de las partes, que serían según el concepto de renta razonable del perito, en...
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