SAP Barcelona 354/2020, 4 de Diciembre de 2020
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 354/2020 |
| Fecha | 04 Diciembre 2020 |
Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 978/2018 -D
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 389/2016
Parte recurrente/Solicitante: Servicios de Revisión y Prevención, S.L.
Procurador/a: Francesc D'A. Mestres Coll
Abogado/a: Jordi Leonardo Antoli Ferreres
Parte recurrida: Inmobiliaria Mar, S.L.U
Procurador/a: Ignacio Lopez Chocarro
Abogado/a: Jaume Fabrega Baigorri, Berta Agulló-Batlle Molinari
SENTENCIA Nº 354/2020
Magistrados:
Inmaculada Zapata Camacho Ramon Vidal Carou Federico Holgado Madruga
Barcelona, 4 de diciembre de 2020
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario 389/2016 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró, a instancia de Servicios de Revisión y Prevención, S.L. representada por el Procurador Francesc D'A Mestres Coll, contra Inmobiliaria Mar, S.L.U representada por el Procurador Ignacio López Chocarro. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Servicios de Revisión y Prevención, S.L. contra la Sentencia dictada el día 22/07/2018 por el Sr. Juez del expresado Juzgado.
:
El fallo de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:
"QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por SERVICIOS DE REVISIÓN Y PREVENCIÓN SL contra INMOBILIARIA MAR SLU DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra con todos los pronunciamientos favorables.
Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte actora.
QUE ESTIMANDO parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por INMOBILIARIA MAR SLU contra SERVICIOS DE REVISIÓN Y PREVENCIÓN SL DEBO DECLARAR Y DECLARO la caducidad del derecho de opción de compra previsto entre las partes en el contrato de arrendamiento de fecha 28 de Noviembre de 2012 Y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada reconvencional al pago a la actora reconvencional de la suma de 2.519,41 euros mas los intereses legales correspondientes desde la fecha de interpelacion judicial.
Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Servicios de Revisión y Prevención, S.L. mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 24/11/2020.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
Vistos siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Inmaculada Zapata Camacho.
Planteamiento
Trae causa la controversia de los contratos de arrendamiento con opción de compra que, en fechas 21 de abril de 2009 y 28 de noviembre de 2012, convinieron Servicios de Revisión y Prevención SL e Inmobiliaria Mar SLU en relación a la vivienda unifamiliar situada en la C/ DIRECCION000 NUM000, de Teià.
Resuelto el último de dichos contratos por falta de pago de la renta con efecto de 28 de enero de 2016, en la demanda origen de las presentes actuaciones pretendía la arrendataria la condena de Inmobiliaria Mar SLU al reintegro de las sumas satisfechas imputables al precio de la compraventa, previa deducción de las rentas que reconocía adeudar; reclamación que en principio cifró en 201.033'55 euros y, en el acto del juicio, redujo a 132.048'17 euros.
Como fundamento de su pretensión, invocaba Servicios de Revisión y Prevención SL tanto la abusividad de ciertas cláusulas contractuales y/o el vicio del consentimiento prestado, como el abuso de derecho en que habría incurrido la arrendadora, postulando en todo caso la aplicación de la facultad moderadora que, para las obligaciones con cláusula penal, contempla el artículo 1154 del Código Civil (CC).
Inmobiliaria Mar SLU se opuso a la demanda. Con carácter subsidiario, propugnó que de la suma de contrario reclamada se dedujeran un total de 99.042'50 euros por los conceptos de IVA (20.446'14 euros), rentas percibidas en virtud del primer contrato (39.352'35 euros), importe de un pagaré impagado a su vencimiento
(5.000 euros), rentas adeudadas del periodo comprendido entre noviembre de 2013 y enero de 2016 (31.255'87 euros) y costas derivadas de pleitos anteriores entre las propias partes (738'32 euros y 2.249'81 euros).
Formalizó asimismo Inmobiliaria Mar SLU reconvención pretendiendo la declaración de resolución de la opción de compra, así como la condena de Servicios de Revisión y Prevención SL al pago de una indemnización cifrada en 87.401'61 euros, por razón de la ocupación de la vivienda tras la extinción del arrendamiento, los intereses moratorios convenidos y el mobiliario no restituido y/o dañado.
El Juzgado desestimó la demanda en su integridad y acogió parcialmente la reconvención. Tras declarar la caducidad de la opción y la consiguiente pérdida por Servicios de Revisión y Prevención SL de las cantidades satisfechas a cuenta del precio de la compraventa, condenó a la demandada reconvencional al pago de la suma de 2.519'41 euros en que cifró la indemnización por la ocupación de la vivienda con posterioridad a la extinción del arrendamiento (febrero y cuatro días de marzo de 2016), más los intereses legales desde la fecha de interpelacion judicial.
Únicamente Servicios de Revisión y Prevención SL (en adelante, SRyP) impugna tal decisión en esta segunda instancia.
Antecedentes fácticos
1/ En fecha 21 de abril de 2009 actora y demandada suscribieron contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda, propiedad de la segunda, identificada como NUM000 de la C/ DIRECCION000 NUM000
de Teià, por plazo de 5 años y una renta mensual de 2.100 euros mas IVA, importe también de la fianza. Los gastos comunitarios e IBI corrían a cargo de la arrendataria.
La opción de compra debía ejercitarse en el mismo plazo. Se convino una prima de 195.000 euros más IVA (en total, 226.200 euros), pagadera a plazos que finalizaban el 17 de abril de 2013 y un precio de la compraventa de 750.000 euros más IVA (en total, 802.500 euros), del que se deducirían, además de la prima y la fianza, determinados porcentajes de las rentas satisfechas, según el cuadro plasmado en el propio contrato.
Los importes imputables al precio de la compraventa satisfechos por la arrendataria ascendieron a 39.352'36 euros, en concepto de rentas, y 186.600 euros en el de prima de la opción (en ambos casos, IVA incluido).
2/ El 28 de noviembre de 2012 las partes resolvieron el antedicho contrato suscribiendo el documento adjuntado como número 55 a la demanda. La arrendadora reintegró la fianza y el legal representante de la arrendataria se dió "por totalmente saldado y finiquitado por razón del arrendamiento y opción de compra referido, comprometiéndose a nada mas pedir ni reclamar por razón del mismo" (cláusula 5ª, párrafo segundo).
3/ El mismo día 28 de noviembre de 2012 suscribieron las partes nuevo contrato de arrendamiento con opción de compra con las siguientes condiciones: 4 años de duración, una renta mensual de 1.780 euros más IVA (importe también de la fianza) más gastos comunitarios e IBI. La prima de la opción se fijó en 20.000 euros mas IVA pagadera mediante plazos que finalizaban el 1 de diciembre de 2015 y el precio de la compraventa en 470.000 euros mas IVA.
Durante la vigencia de este segundo contrato, la arrendataria satisfizo en concepto de prima la suma de 5.800 euros, IVA incluido.
4/ En noviembre de 2013 SRyP dejó de abonar la renta pactada. Inmobiliaria Mar SLU interpuso demanda de desahucio que, bajo el número 497/2014, se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró.
Mediante auto que confirmó el 28 de enero de 2016 la Sección 13ª de la Audiencia Provincial, el Juzgado negó eficacia enervatoria a la consignación que, por importe de 28.933'13 €, había efectuado la arrendataria.
El procedimiento concluyó por decreto de 8 de julio de 2014 que impuso a la demandada el pago de las costas.
El 4 de marzo de 2016 SRyP presentó escrito ante el Juzgado ofreciendo la entrega de las llaves y consiguiente posesión de la vivienda (documentos 84 de la demanda y 91 de la contestación a la reconvención).
5/ En septiembre de 2015 interpuso Inmobiliaria Mar SLU demanda de juicio ordinario en reclamación de las rentas impagadas desde noviembre de 2013. Se tramitó con el número 1056/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró, procedimiento en el que se acordó como medida cautelar el embargo de los 28.933'13 euros que se hallaban consignados a disposición del Juzgado de Primera Instancia nº 1.
En fecha 19 de mayo de 2016 recayó sentencia que condenó a Servicios de Revisión y Prevención SL al pago de 60.189 €, importe de las rentas devengadas hasta la extinción del arrendamiento el 28 de enero de 2016.
6/ El 11 de abril de 2016 Servicios de Revisión y Prevención SL interpuso la demanda origen de las presentes actuaciones.
7/ El 12 de abril de 2017 Inmobiliaria Mar SLU vendió a tercero la vivienda objeto de los debatidos contratos por un precio de 590.000 euros más IVA (v. escritura unida a los folios 63 a 72).
Naturaleza del contrato de opción de compra
Constituye el contrato de opción un convenio en virtud del cual una parte (concedente) otorga a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato...
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SAP Madrid 305/2022, 6 de Octubre de 2022
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