SAP A Coruña 247/2020, 30 de Septiembre de 2020
| Ponente | CESAR GONZALEZ CASTRO |
| ECLI | ES:APC:2020:2272 |
| Número de Recurso | 387/2019 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 247/2020 |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 6ª |
SENTENCIA: 00247/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 387/2019
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTED. CESAR GONZALEZ CASTRO
Dª Mª DEL CARMEN MARTELO PEREZ
SENTENCIA
NÚM. 247/20
En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a treinta de septiembre de dos mil veinte.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 65/2018, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 387/2019, en los que aparece como parte apelante,
D. Germán, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MERCEDES TREUS BLANCO, asistido por la Abogada Dª ZOLENA DEL VALLE ALVARADO ESCALONA, y como parte apelada, FONTANAROUSA SL, representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA DOLORES MARTINEZ RODRIGUEZ, asistida por la Abogada Dª MERCEDES SIERRA FERNANDEZ-VICTORIO; siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. CESAR GONZALEZ CASTRO quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.
Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de RIBEIRA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30/3/19, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:
"Desestimando la demanda formulada por la procuradora D.ª Mercedes Treus Blanco en nombre y representación de D. Germán, contra Fontanarousa SA, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra. Todo ello con imposición de costas a la parte actora."
Notificada dicha resolución a las partes, por D. Germán se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida,
y señalándose para la deliberación, votación y fallo, el pasado día quince de abril de dos mil veinte, en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
MOTIVOS DEL RECURSO
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- Se ha ejercitado una acción de resolución de un contrato de compraventa de vivienda en construcción, al que se acumula una acción de reclamación de cantidad, en atención a los importes abonados en su momento como pago del precio de la vivienda y en cumplimiento del contrato de compraventa.
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- La demandada se opuso. Resumidamente, argumentó que el actor, cuando suscribió el contrato de compraventa, no tenía intención de comprarla, sino que su propósito era revenderla antes de que llegara el momento de otorgar escritura pública. Ello, en base a un conocimiento de la promoción al ser amigo de D. Leon, yerno de una las socias de FONTANAROUSA y socio de SEMPER GALLAECIA, SL, con el mencionado D. Leon y con D. ª Adela (hija de una de las socias de FONTANAROUSA).
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- La sentencia objeto de recurso, desestimó la demanda. Consideró que la falta de entrega de la vivienda se constituye en el curso de una situación de confianza. Asimismo, ha resultado acreditado que, en junio de 2009, se concedió el certificado de final de obra, meses después de los 24 pactados desde la obtención de la licencia municipal de obra. Sin embargo, dicho retraso no ha sido considerado un incumplimiento esencial del contrato, siendo determinante para su frustración las acciones omisivas e impeditivas de D. Germán . Pese a los pagos iniciales de este último, de la prueba practicada, resulta acreditado que la mercantil FONTANAROUSA, SL buscó la formalización del contrato de compraventa del inmueble, con la remisión de una carta en junio de 2009 para el otorgamiento de la escritura de compraventa y un posterior requerimiento en diciembre de 2012, sin que conste circunstancias justificativas para que la compraventa no se formalizase.
En base a lo expuesto, y sin perjuicio del mero retraso en la entrega en la que incurrió la parte demandada, la sentencia estima que el incumplimiento no tuvo la naturaleza de esencial y definitivo, sin que el mismo fuese causa de frustración del contrato y las legítimas expectativas de las partes; por el contrario, se estima que la parte actora y su actitud obstativa ha sido la causa de la falta de cumplimiento definitivo, sin que el actuar de FONTANAROUSA hubiese sido la causa para que D. Germán pudiese ejercitar la acción de incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil.
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- Los motivos en que fundamenta su impugnación la parte apelante son:
- Existencia de un déficit motivador en la sentencia.
- Valoración errónea de la prueba practicada. Los testigos de la demandada son parciales. No se ha valorado el contenido del contrato. No ha existido ningún posible ánimo especulador (venta a tercero antes de elevar a escritura pública) a partir de la firma del contrato privado de compraventa.
D. Germán realizado las entregas parciales de dinero. Se han de aplicar la cláusula cuarta, quinta y séptima del contrato. Procede la resolución del contrato. Se han realizado los pagos parciales.
A su vez, la sentencia estima como probado que la demandada no terminó la obra en el plazo estipulado. Conforme al documento 9 de la contestación a la demanda (acta de recepción del edificio terminado, de fecha
24.06.2009), consta que la licencia de obra es de fecha 10.08.2006 y el final de obra es de 24.06.2009, es decir, más de 34 meses desde el otorgamiento de la licencia. Además, de no haberse terminado la obra en el plazo estipulado, tampoco se comunicó por escrito el retraso y no se convocó al mandante para escriturar y entregar la vivienda al menos hasta el año 2012 y se realizó, en dicho año, asegurándose de que no recibiera el actor dicha comunicación y no pudiera comparecer en la notaria. Dado el tiempo transcurrido, años, el actor había perdido todo el interés, se habían frustrado sus expectativas.
- Error en la aplicación del derecho. No se ha tratado de un mero retraso, sino ante un verdadero incumplimiento esencial de la parte demandada.
DESESTIMACIÓN DEL RECURSO. RAZONES
A.- NORMATIVA LEGAL Y DOCTRINA JURISPRUDENCIAL APLICABLE.
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- La obligación de entrega en el contrato de compraventa presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador".
Para el comprador lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 del Código Civil, esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del Código Civil, la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.
La obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad.
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- Establece el artículo 1124 del Código Civil:
" La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria ."
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- El mencionado artículo 1.124 autoriza a la parte que hubiera cumplido sus obligaciones optar por la resolución o exigir el cumplimiento, en ambos casos con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios
Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo interpreta la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 del Código Civil) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme a...
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