SAP Barcelona 91/2020, 19 de Mayo de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 19 Mayo 2020 |
| Número de resolución | 91/2020 |
Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 329/2018 -D
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 359/2016
Parte recurrente/Solicitante: Matilde
Procurador/a: Josep Mª Cortal Pedra
Abogado/a: Genís Boadella I Esteve
Parte recurrida: TURISTICGOLD SL
Procurador/a: Pol Sans Ramirez
Abogado/a: Juan Manuel Iserte Gil
SENTENCIA Nº 91/2020
Magistrados:
Inmaculada Zapata Camacho Jose Luis Valdivieso Polaino Ramon Vidal Carou
Barcelona, 19 de mayo de 2020
Ponente : Inmaculada Zapata Camacho
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario 359/2016 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona, a instancia de Matilde representado/a por el/la Procurador/a Josep Mª Cortal Pedra, contra TURISTICGOLD SL representado/a por el/la Procurador/a Pol Sans Ramirez. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Matilde contra la Sentencia dictada el día 02/02/2018 por el Sr. Juez del expresado Juzgado.
:
El fallo de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:
" Desestimo la demanda formulada por DOÑA Matilde frente a TURISTICGOLD, S.L., imponiendo a la actora las costas del juicio.
Estimando en parte la demanda formulada por TURISTICGOLD, S.L. condeno a DOÑA Matilde a:
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- restituir a TURISTICGOLD, S.L. la posesión del local que ocupa en la calle Consell de Cent nº 203 de Barcelona.
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- pagar a TURISTICGOLD, S.L. la cantidad de 8.000 euros mensuales desde el día 19 de Enero de 2015 hasta la fecha de la entrega de la posesión del local. ".
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Matilde mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 14/01/2020.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
Vistos siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Inmaculada Zapata Camacho .
Planteamiento
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Trae causa la controversia del contrato privado que el 31 de julio de 2013 formalizaron Dª Matilde y Turisticgold SL (elevado a escritura pública en la propia fecha), completado mediante acuerdo suscrito el 14 de abril de 2014.
Tras la adquisición por Turisticgold SL del edificio situado en el número 203 de la C/ Consell de Cent de esta ciudad con la finalidad de obtener su legalización, previa ejecución de las obras pendientes y división en propiedad horizontal, para destinarlo al uso turístico (como después se verá, en régimen de "Viviendas de uso turístico", en catalán, " Habitatges d'Ús Turístic ", en acrónimo, "HUT", "HUTB", en Barcelona), dicho contrato tenía por objeto regular la relación con la Sra. Matilde que ocupaba, sin título, el local de la planta baja del inmueble, donde ejercía la actividad de escuela parvulario ("Cel Blau").
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En la demanda origen de las presentes actuaciones interesó la Sra. Matilde :
(i) El cumplimiento del indicado contrato mediante la condena de la contraparte a otorgar la escritura pública de división en propiedad horizontal del total edificio y la comprometida de venta del local que ocupa, en los términos y condiciones allí estipulados.
(ii) Con carácter subsidiario, la aplicación de la cláusula penal prevista en el propio contrato para el supuesto de que, por causa imputable a la contraparte, no se llevara a cabo la venta del local (450.000 euros), más una indemnización de daños y perjuicios que cifraba en 377.358'51 euros, más otros 8.912'86 euros en que, provisionalmente, cuantificaba los intereses legales devengados hasta el 15 de abril de 2016; indemnización que desglosaba del siguiente modo:
a/ 50.000 euros, importe entregado el 14 de abril de 2014 a Turisticgold SL en garantía del cumplimiento de la obligación de compra del local y que, en el momento en que se formalizara la operación, debía aplicarse al pago a cuenta del precio convenido;
b/ 230.582'06 euros, coste de las obras ejecutadas en el local; partida ésta integrada, a su vez, por dos subpartidas:
bi/ 150.000 euros, importe del crédito que, con destino al pago de las expresadas obras, le concedió Turisticgold y que, incrementado con un interés del 2% anual, había de retornar en el plazo de diez años y,
bii/ 80.582'06 euros, cantidad total satisfecha directamente a las constructoras una vez agotado el antedicho
crédito;
c/ 22.964'76 euros, importe de los gastos motivados por la frustrada operación de compra (asesoramiento, servicios profesionales, notariales y otros) y,
d/ 73.811'69 euros, coste calculado, a fecha 15 de abril de 2016, del despido de los trabajadores, por causas objetivas, como consecuencia del obligado desalojo del local donde desarrolla la actividad de escuela parvulario.
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Tras oponerse a la demanda invocando tanto el incumplimiento del contrato en que incurrió la contraparte como que, habiendo devenido imposible la condición a la que se hallaba sometido, procedía su liquidación (propugnaba, asimismo, la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus ), Turisticgold SL formalizó reconvención, pretendiendo:
(i) La condena de la Sra. Matilde a restituirle la posesión del local, que mantiene sin pago de contraprestación alguna.
(ii) La indemnización de los daños y perjuicios sufridos, concretada del siguiente modo:
a/ la cantidad mensual de 8.000 euros, importe de la penalización convenida, desde el 19 de enero de 2015 y hasta la efectiva desocupación del local, más los correspondientes intereses legales desde el requerimiento extrajudicial previo;
b/ sin pretender la devolución de los 150.000 euros financiados a la Sra. Matilde, la cantidad de 93.054'64 euros, fijada en el acto de la audiencia previa en base al informe emitido por el arquitecto D. Donato, correspondiente al coste, efectivamente asumido, por razón de las obras ejecutadas en el local que ningún beneficio o mejora suponen para el inmueble, al responder de forma exclusiva a las necesidades derivadas de la actividad en el mismo desarrollada por la ocupante, más intereses legales desde la reclamación judicial y,
c/ 246.533'33 euros, importe de los perjuicios motivados por la demora en la ejecución de las obras precisas para la legalización del edificio hasta la obtención de la licencia de primera ocupación, en aquellos periodos de paralización imputables a la actora inicial, que el Sr. Donato cifró en un total de 430 días, también con los correspondientes intereses legales desde la interpelación judicial.
(iii) Por último, el reconocimiento del derecho a retener, en concepto de cláusula penal,"no sustitutiva de daños y perjuicios", la suma de 50.000 euros recibida de la Sra. Matilde en abril de 2014 como garantía del cumplimiento de la obligación de compra del local.
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El Juzgado desestimó en su integridad la demanda y acogió parcialmente la reconvención. Condenó a la Sra. Matilde a reintegrar a Turisticgold SL la posesión del debatido local y al pago de una penalización de
8.000 euros/mes desde el 19 de enero de 2015.
Fundamentó, en esencia, la juez a quo tales pronunciamientos en los siguientes argumentos:
(i) La obligación de vender el local a la Sra. Matilde se hallaba condicionada a que el negocio que en el mismo explotaba pudiera coexistir con el ejercicio, en el resto del edificio, de la actividad que había constituido la causa de la compraventa del total inmueble por Turisticgold SL (en expresión de la sentencia, explotación de "apartamentos turísticos").
(ii) Tal condición devino imposible al no haber podido obtener la actora reconvencional la consiguiente autorización administrativa para la antedicha actividad, por causa ajena a ambas partes.
Descartando los incumplimientos contractuales que, recíprocamente, se reprochaban, relacionó en concreto el Juzgado aquella imposibilidad con la dificultad "en la realización de las obras para subsanar los defectos encontrados y conseguir la compatibilidad de los negocios" (era precisa la construcción de una segunda escalera y la ocupación parcial del patio ocupado por la Sra. Matilde, lo que suponía además la pérdida de un aula de la escuela parvulario).
(iii) No habiendo ejercitado la opción de compra en el término y condiciones convenidos, desde el 19 de diciembre de 2014 devino inconsentida la posesión del local por la Sra. Matilde, circunstancia que facultaba a Turisticgold SL a exigir la aplicación de la cláusula penal prevista en la cláusula 7.2 del contrato desde el 19 de enero de 2015 (8.000 euros mensuales).
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Únicamente la Sra. Matilde impugna tales pronunciamientos en esta segunda instancia. Han devenido firmes, por tanto, el rechazo del incumplimiento que, en la reconvención, se imputaba a la actora inicial, así como las restantes pretensiones indemnizatorias que allí había formulado Turisticgold SL y, en especial, por lo que después se dirá:
(i) el derecho a retener, en concepto de cláusula penal, la suma de 50.000 euros recibida de la Sra. Matilde en abril de 2014 en garantía del cumplimiento de la obligación de compra del local y,
(ii) la indemnización de 93.054'64 euros postulada por razón del coste asumido a causa de las obras ejecutadas en exclusivo interés de la actividad desarrollada en el propio local.
Admisibilidad del recurso de...
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