SAP Valencia 262/2020, 15 de Mayo de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 15 Mayo 2020 |
| Número de resolución | 262/2020 |
ROLLO Nº 892/19
SENTENCIA Nº 000262/2020
SECCIÓN OCTAVA =========================== Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER Magistrados/as Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD D. RAFAEL JUAN JUAN SANJOSÉ ===========================
En la ciudad de VALENCIA, a quince de mayo de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER, los autos de Juicio Ordinario [ORD], promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de VALENCIA, con el nº 000429/2018, por Desiderio representado en esta alzada por la Procuradora Dª. MARÍA DE LOS LLANOS PLAZA OROZCO y dirigido por el Letrado D. VICENTE MARTÍNEZ FERRER contra GESVALT -GESTIÓN DE VALORACIONES Y TASACIONES S.A.- representada en esta alzada por la Procuradora Dª. MARGARITA SANCHÍS MENDOZA y dirigida por el Letrado D. JOSÉ SALVADOR CRESPO ARAIX, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Desiderio .
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 11 de VALENCIA, en fecha 30-07-2019, contiene el siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda formulada por Desiderio contra GESVALT Gestión de Valoraciones y Tasaciones SA y ABSUELVO a GESVALT Gestión de Valoraciones y Tasaciones SA ; con condena en costas a la parte actora..."
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Desiderio, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 27 de abril de 2020.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
D. Desiderio formuló demanda contra la sociedad de tasación GESTIÓN DE VALORACIONES Y TASACIONES S.A. (GESVALT S.A.) ejercitando acción de reclamación de cantidad alegando que la misma incurrió en un evidente error en la tasación realizada en fecha 6 de octubre 2005 relativa a la vivienda de su propiedad sita en el piso NUM000 del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Valencia para la solicitud de un préstamo hipotecario con el que financiar la adquisición de la misma, al atribuir a la indicada vivienda una antigüedad de 50 años en lugar de los 115 años de antigüedad que tiene en realidad, lo que le determinó que finalmente adquiriera la misma en virtud de escritura pública de fecha 26 de octubre de 2005 por precio de
93.290 € formalizándose el mismo día escritura pública de préstamo hipotecario para financiar su adquisición por importe de 83.000 €, desconociendo el actor que la vivienda y la finca en la que se halla adolecían de graves defectos que se evidenciaron a principios del año 2007 y determinaron la ruina del edificio y finalmente su
demolición en el año 2014, por lo que solicita que se condene a la mercantil demandada al pago de la cantidad de 137.914,63 € (que comprende el capital, intereses y gastos del préstamo hipotecario, gastos de comunidad, IBI y tributos municipales, seguros y suministros, así como las rentas por el alquiler de otra vivienda y gastos de derribo a cargo del demandante), más los intereses legales, y las costas procesales.
La sociedad mercantil demandada contestó a la demanda oponiendo la prescripción de la acción por responsabilidad extracontractual, y alegó en síntesis que la tasación no se realizó a instancia del actor sino del banco; que el demandante antes del informe de tasación ya había tomado la decisión de adquirir la vivienda como lo evidencia el contrato de arras celebrado con los vendedores el 30 de septiembre de 2005, unos días antes del informe; que el actor suscribió un seguro por un importe muy inferior al precio de venta que más tarde canceló; que la ruina no era tan evidente en dichos momentos ya que se declaró en 2014, nueve años después de la adquisición de la vivienda; que la finalidad de la tasación era exclusivamente la eventual concesión del crédito hipotecario; que en el informe de tasación cuestionado se hizo constar expresamente que el mismo no respondía de los vicios ocultos y que el estado del inmueble era malo, lo cual era evidente y que no se ha dirigido reclamación alguna contra los vendedores. Así mismo la parte demandada se opuso a la suma reclamada en la demanda ya que el actor pretende que se le devuelva el precio íntegro más los gastos del préstamo hipotecario, así como los suministros, gastos de comunidad y tributos, cuando el actor ocupó la vivienda al menos hasta octubre de 2009 y conserva la parte alícuota del solar tras la demolición, por lo que solicitaba la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora.
La sentencia de instancia rechazó la excepción de prescripción estimando que la responsabilidad reclamada es de índole contractual, y desestimó la demanda al no considerar que el informe de tasación fuera determinante de los daños y perjuicios, pues su finalidad era valorar la vivienda a efectos del crédito hipotecario y la ruina se declaró nueve años después, excluyendo relación de causalidad entre el error en la tasación y los daños y perjuicios reclamados, absolviendo a la mercantil demandada con imposición de costas a la parte actora.
Contra dicha sentencia interpone recurso el actor alegando que el contrato de arras penitenciales no era definitivo y estaba sujeto a posible rescisión por lo que no es cierto que el actor tuviera un firme propósito de adquirir la finca antes de la tasación; que la misma contiene un evidente error al atribuir a la vivienda una antigüedad de 50 años cuando supera los 100; que se incumplieron los requisitos que para las tasaciones recoge la Orden ECO/805/2003; que al año y dos meses ya se hablaba de rehabilitación del edificio, que tenía un deterioro físico patente ya antes de la tasación, sin que nada se hiciera constar en el informe, invoca jurisprudencia menor y en cuanto a la indemnización solicitada defiende la cuantificación realizada en la demanda y solicita en definitiva la estimación del recurso y la revocación de la sentencia con la consiguiente estimación de la demanda e imposición de costas a la parte demandada en ambas instancias.
Conferido traslado a la mercantil demandada se opuso al recurso alegando que el actor estuvo debidamente asesorado por un agente de la propiedad inmobiliaria; que en el propio informe de tasación consta que se encontraba en mal estado y que el actor tenía ya decidida la compra como lo evidencia el contrato de arras que no eran penitenciales por lo que el contrato privado ya era irrevocable; que en la propia escritura que se acompaña al informe consta que la compra anterior tuvo lugar en 1932 luego el título de los transmitentes tenía al menos 70 años; que lo relevante no era tanto la antigüedad del edificio sino los posibles vicios ocultos del mismo; que el demandante conocía el estado del inmueble y aun así lo adquirió y por tanto la tasación no tuvo nada que ver con su decisión de comprar; que la ruina no era inminente, ya que la demolición no tuvo lugar hasta 2014, nueve años después de la compra, y la propiedad incumplió los requerimientos y órdenes de reparación que realizó el Ayuntamiento; que no se ha demandado a los vendedores a pesar de que el inmueble tenía vicios constructivos evidentes; que se contrató un seguro valorándose la vivienda en 32.440 € (infraseguro) que luego se canceló; se invocaban diversas sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales y la mercantil apelada reiteró su oposición a la cuantía de la indemnización reclamada ya que a su juico la parte actora pretende cobrar partidas improcedentes devengadas por el uso de la vivienda y además cobrar el importe de la indemnización y el precio pagado pero manteniendo la parte alícuota del suelo, siendo que conforme al informe pericial aportado la cantidad máxima reclamable en concepto de daños y perjuicios ascendería a su juicio a 29.398,58 €, y en consecuencia solicita la desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia impugnada y la imposición de costas a la parte apelante.
La resolución del recurso pasa necesariamente por establecer el marco jurisprudencial en el que ha de resolverse la litis y por ende el presente recuso, ya que aunque no son numerosas sí que existen algunas sentencias que constituyen un importante precedente a tener en cuenta, si bien es necesario dejar sentado, desde este mismo momento, que la cuestión sometida a la consideración de esta Sala en esta alzada es eminentemente circunstancial, lo que requiere ponderar las concretas circunstancias concurrentes en el caso concreto, pues ello precisamente es lo que ha determinado que existan precedentes jurisprudenciales tanto en sentido absolutorio como condenatorio frente a este tipo de acciones fundamentadas en la negligencia
profesional de empresas dedicadas a la tasación inmobiliaria, ya por vía de responsabilidad contractual como extracontractual, pero siempre y en todo caso condicionados por las circunstancias del caso concreto.
Sentado lo anterior, necesario es traer a colación la reciente STS nº 14/2020 de 16 de enero, por su relevancia y proximidad temporal, que analizó un supuesto similar -aunque no idéntico- al presente en el que el informe de tasación realizado como consecuencia de la solicitud de un préstamo hipotecario para la adquisición de dos naves industriales incurrió en evidentes errores. No obstante concurren circunstancias diferentes a las aquí enjuiciadas, como veremos, ya que a diferencia de lo acontecido en el supuesto analizado en el presente juicio, en el caso enjuiciado en dicha sentencia el actor ejercitó acción de nulidad por error-vicio en el consentimiento (aquí no ejercitada) al haber ocultado el vendedor dolosamente datos relevantes en la...
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ATS, 15 de Junio de 2022
...dictada en segunda instancia, el 15 de mayo de 2020, por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8.ª, en el rollo de apelación n.º 892/2019, dimanante del juicio ordinario n.º 429/2018, seguido ante Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Por la indicada Audiencia Provincial se tuvo por......