SAP Madrid 61/2020, 5 de Febrero de 2020
| Ponente | JUAN LUCAS UCEDA OJEDA |
| ECLI | ES:APM:2020:2667 |
| Número de Recurso | 390/2019 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 61/2020 |
| Fecha de Resolución | 5 de Febrero de 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0108064
Recurso de Apelación 390/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 575/2017
APELANTE: D. Evaristo
PROCURADOR Dña. PILAR HUERTA CAMARERO
APELADO-IMPUGNANTE: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000, NUM000 DE MADID
PROCURADOR Dña. MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a cinco de febrero de dos mil veinte .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 575/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Evaristo representado por la Procuradora Dña. PILAR HUERTA CAMARERO y defendido por el Letrado D. SANTIAGO CETINA IBAÑEZ, y como parte apelada-impugnante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000, NUM000 DE MADID, representada por la Procuradora Dña. MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA y defendida por el Letrado D. JOAQUIN FERNANDEZ DURO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 12/03/2019 .
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 12/03/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: "QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la procuradora Doña Pilar Huerta Camarero, en nombre y representación de don Evaristo y contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE MADRID representada por la procuradora doña Concepción López García NO HA LUGAR A DECLARAR LA NULIDAD DE LA JUNTA EXTRAORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE MADRID Y SE FIJA EL IMPORTE DE LA DEUDA DEL SÓTANO BAR del cual es cotitular la parte actora en la cantidad de CIENTO OCHO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS.
Y sin hacer expresa condena de las costas causadas en este procedimiento a ninguna de las partes."
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Evaristo al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000, NUM000 DE MADID quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte apelante, presentó alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 22 de enero de 2020.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada que deben verse modificados por los que, a continuación, se expondrán.
Don Evaristo, propietario del local sito en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, presento demanda solicitando que se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta Extraordinaria celebrada el día 25 de enero de 2017 por ser contrarios a la ley y/o los Estatutos y, subsidiariamente, la nulidad del acuerdo adoptado en el punto 1º por el que se aprueba la liquidación de deuda y el reconocimiento de los saldos deudores de los propietarios.
Con fecha 25 de enero de 2017 se celebró una Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, a la que no fue convocado el demandante, en cuya acta se reseña lo siguiente " preside la reunión don Obdulio como Presidente de la Comunidad de Propietarios, comprobando que están presentes y representados un total de siete propietarios que totalizan 18,683 enteros", sin embrago si se comprueba la reseña de los propietarios asistentes el presidente no figura entre los mismos, ni tampoco en ninguna de las reseñas de los propietarios que votaron a favor de los acuerdos adoptados. Por ello don Obdulio no pudo presidir, declarar o constituir válidamente la Junta, pues como hemos reseñado no asistió a la Junta. Se da la circunstancia que el acta que le fue remitida tampoco se encuentra firmada por el presidente.
En la referida acta consta que se aprobó por unanimidad, en relación al punto primero que versaba sobre la liquidación de saldos deudores, la deuda que ostentaba el actor con la Comunidad, deuda que ascendía a la suma 113.958,45 euros, entre los que resalta un recibo por importe de 104.021,78 euros, que nunca se le había pasado al cobro, que se corresponde con al suministro y consumo de agua del local propiedad del actor que se encuentra arrendado y que, según mantiene la Comunidad, alcanzaba tal valor debido a que el contador ha estado sin leer desde el año 2000 y el local había sufrido una fuga de agua de gran importancia.
En dos ocasiones, el día 7 de septiembre y 29 de diciembre de 2016 se puso en contacto con la Comunidad con la petición de que se facilitara la documentación oportuna, entre ella las lecturas de los contadores y los recibos emitidos por el Canal de Isabel II, sin que recibiera respuesta alguna. Asimismo con el mismo fin volvió a requerir tras la celebración de la Junta cuyos acuerdos han sido impugnados con el mismo resultado, recibiendo exclusivamente el acta de la Junta de Propietarios cuyos acuerdos son objeto de impugnación, lo que motivo que volviera a requerir, sin éxito, con fecha 27 de marzo de 2017.
Por tal motivo contrato a un perito para que examinara la instalación, lo que fue comunicado a la Comunidad para que facilitaran el acceso al armario donde se encontraban los contadores sin recibir respuesta alguna, aunque el perito, finalmente, pudo localizar y analizar los contadores y emitir el informe que se acompaña a la demanda en el que se cuestiona con solidez que pudiera haberse generado una deuda tan importante.
La Comunidad de Propietarios se opuso a la demanda con las siguientes apreciaciones que pasamos a resumir.
En primer lugar opuso la excepción de falta de acción, o legitimación del propietario, ya que el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario que pretenda impugnar los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios se encuentre al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas o que proceda previamente a la consignación judicial de la misma. Como en este caso el actor solamente había consignado la deuda relativa a las cuotas ordinarias y extraordinarias que se encontraban sin liquidar, no puede analizarse la impugnación presentada.
Es incierto que el actor no fuera convocado a la Junta cuyos acuerdos impugna, pues como acreditara el administrador, se remitió la convocatoria por correo ordinario a todos los propietarios, incluido el demandante y su madre que son los propietarios de la finca.
Es cierto que en la redacción del acta no se hizo constar que el presidente estaba presente en la reunión, pero ello es un simple error material perfectamente subsanable, pues, como se acreditara con los asistentes a la Junta, el presidente de la Comunidad también asistió a la Junta de Propietarios que tuvo lugar el día 25 de enero de 2017.
Sobre el tema del recibo del consumo de agua indico que la Comunidad de Propietarios durante estos últimos años había venido asumiendo el desfase entre la cantidad que recaudaba tras la lectura de los contadores de los pisos y locales de la finca y la cantidad que se pagaba al Canal de Isabel II por la lectura de los contadores generales del inmueble, que era muy superior a la suma de los consumos registrados en los contadores que pudieron ser leídos de los distintos propietarios comunitarios. Tras hacer las correspondientes comprobaciones se tuvo conocimiento que no se había hecho una lectura del contador del demandante durante un largo periodo de tiempo, desde el año 2000 hasta el 2016, siendo la cantidad que se ha aprobado en la Junta de Propietarios como adeudada el resultado de la lectura realizada que ofrece un importe muy alto debido tanto al consumo de agua en el local como a la perdida de agua por una avería, desfases que se han ido asumiendo por el resto de los propietarios.
La sentencia de instancia sobre las cuestiones planteadas hizo los siguientes pronunciamientos.
En primer lugar consideró que el actor estaba legitimado para el ejercicio de esta acción ya que el importe de las cuotas ordinarias y extraordinarias, que asciende a 9.936,67 euros, se había consignado judicialmente, sin que fuera necesario que se consignara la cantidad reclamada por el consumo de agua ya que tal reclamación estaría amparado en la excepción prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando dispone que " Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".
Respecto a la falta de notificación de la convocatoria expuso que la convocatoria se envió por correo ordinario a todos los propietarios, y " así lo corroboró el administrador, quien afirmo que la convocatorio se les envía a todos los vecinos y que ni el actor ni su madre han asistido a ninguna Junta. Tan solo el actor ha asistido una vez. Esta declaración se confirma con un examen de las copias de las actas de las que se desprende que solo a la junta en...
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