SJPI nº 6 73/2020, 7 de Junio de 2020, de Santa Cruz de Tenerife
| Ponente | MARIA DEL CARMEN SERRANO MORENO |
| Fecha de Resolución | 7 de Junio de 2020 |
| ECLI | ES:JPI:2020:106 |
| Número de Recurso | 1759/2010 |
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6
Avda. Tres de Mayo nº3 Santa Cruz de Tenerife Teléfono: 922 34 93 08
Fax.: 922 34 93 07
Email.: instancia6.sctf@justiciaencanarias.org
Procedimiento: Procedimiento ordinario Nº Procedimiento: 0001759/2010
NIG: 3803842120100019707
Materia: Sin especificar
Resolución: Sentencia 000073/2020
Demandante INVERSIONES LAS TERESITAS S.L.
Demandado Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife
Perito Carlos Jesús
Perito María Rosa
Perito Jesus Miguel
Perito Juan Manuel
Perito Juan Francisco
Perito Juan Pablo
Abogado: Victor Alfonso Sanz Delgado- Yumar
Abogado: Ases. Jur. Ayto. Santa Cruz de Tenerife
Procurador: Elena Pilar Llarena Trulock
SENTENCIA
En Santa Cruz de Tenerife, a 7 de junio de 2020.
Vistos por el/la Iltmo/a Sr./Sra. D./Dña. MARÍA CARMEN SERRANO MORENO, Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Santa Cruz de Tenerife los presentes autos de Procedimiento ordinario, nº 0001759/2010 seguido entre partes, de una como demandante INVERSIONES LAS TERESITAS S.L., dirigido por el/la Abogado/a VICTOR ALFONSO SANZ DELGADO-YUMAR y representado por el/la Procurador/a ELENA PILAR LLARENA TRULOCK y de otra como demandada AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE, dirigido por el/la Abogado/a ASES. JUR. AYTO. SANTA CRUZ DE TENERIFE sobre determinación de los efectos civiles de la nulidad de contrato.
Por la parte actora se interpone demanda de liquidación del contrato de compraventa de 18 de septiembre de 2001, en la que después de exponer los hechos y los fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, terminó suplicando:
COMO PRETENSIÓN PRINCIPAL:
" .- Que se declare como liquidación del contrato anulado la responsabilidad del demandado, el Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, por la concurrencia de causa torpe sólo atribuible al mismo, y como efecto de tal declaración;
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- Se declare que la parte demandante INVERSIONES LAS TERESITAS S.L. no resulta obligada a la devolución del precio de la compraventa ni de sus intereses.
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-Se condene a la parte AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE a abonar al actor, INVERSIONES LAS TERESITAS S.L., el valor de las 11 parcelas y su aprovechamiento urbanístico al tiempo de su pérdida; esto es, al día en que se otorgó la compraventa con fecha 18 de septiembre de 2001, ante la imposibilidad de restitución in natura, conforme a la tasación o valoración que el Juzgador considere más ajustada a derecho entre las siguientes alternativas:.-La realizada por TINSA, Tasaciones Inmobiliarias S.L. formulada a petición de la Caja General de Ahorros de Canarias, solicitada por la Gerencia Municipal de Urbanismo y aceptada por el Ayuntamiento a la fecha de celebración del contrato, por importe de 63.407.156,85 euros..- La realizada por el Arquitecto don Jesus Miguel por importe de 58.949.865,42 euros..-Por el mismo precio fijado en la escritura de compraventa de 52.588.559,13 euros.
Y condena en costas a la parte demandada.
COMO PRETENSION SUBSIDIARIA; y para el caso de no estimación de la pretensión principal
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- Que se condene al Ayuntamiento, ante la imposibilidad de la " restitución in natura", pagar al actor, el valor de las 11 parcelas y sus aprovechamientos urbanísticos, de acuerdo con alguna de las tasaciones anteriormente fijadas.
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- Que se condene al pago de la indemnización de daños y perjuicios ( intereses) aplicados sobre el diferencial entre el precio de la compraventa ( 52.588.559,13 euros) y el valor de las parcelas y aprovechamiento no devuelto desde la fecha de la venta hasta la presentación de la demanda, así como el devengo de los sucesivos intereses hasta la fecha del pago ( importe que variará según la tasación); y que se calculan:
.- En 4.342.925,97 euros si se estima ajustada a derecho la valoración de las fincas en 63.407.156,85 euros.
.- En 2.553.628,77 euros si se estima la valoración de las fincas en 58.949.865,42 euros.
.- Sin intereses devengados si se estimase ajustado a derecho el precio fijado por la compraventa.
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- Se condene al Ayuntamiento a pagar a la actora la indemnización por los daños y perjuicios correspondientes a los gastos, costos y daños relacionados en su fundamento jurídico cuarto, a consecuencia de la compraventa anulada, cantidad que asciende a 137.888,60 euros, así como los intereses legales debiéndose compensar tales cantidades con la obligación del actor de devolver la cantidad que recibió como precio de la compraventa.
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- Se declare la procedencia de la compensación entre la suma de las cantidades declaradas a favor de una de las partes del contrato con la obligación de pago, de forma que:
.-Corresponde una cantidad a favor del actor si se tiene en cuenta la valoración de Tinsa.
10.818.597 euros ( diferencial entre el valor y el precio), más 4.342,925,97 euros de intereses, mas 137.888,60 euros por los daños reseñados. Total 15.299.411,57 euros y sus intereses.
.- Corresponde una cantidad a favor del actor si se tiene en cuenta la valoración de la pericial aportada con la demanda, de 6.361.306,29 euros como diferencial del valor y el precio, más la cantidad de 2.553.628,77 euros de intereses y 137.888,60 euros. Total 9.052.823,66 euros y sus intereses.
.- En el caso de que no haya diferencial entre el valor y el precio, la cantidad de 137.888,60 euros más sus intereses.
Con expresa condena en costas.
Admitida la demanda, es emplazado el demandado para contestación. Dentro del plazo concedido el demandado contesta la demanda en el sentido de oposición, por entender que es posible la devolución " in natura" de las fincas y formula RECONVENCIÓN por la que solicita:
PETICIÓN PRINCIPAL.- la restitución del precio entregado con los intereses y de la cosa que fue objeto del contrato; correspondiendo a la entidad actora la devolución del precio entregado que asciende a 52.588.559,13 euros así como los intereses legales que ascienden a 22.007.566,95 euros.
Y COMO PETICIÓN SUBSIDIARIA.- para el caso de que se estimase que no procede la restitución "in natura", por imposibilidad legal sobrevenida de devolución de las 11 parcelas con sus aprovechamientos urbanísticos; y que, por tanto, resulta de aplicación el artículo 1307 del CC, para la determinación de dicho valor se han de tener en cuenta diversos condicionantes puestos de manifiesto por el TS en la citada sentencia: sería necesario analizar previamente el grado de consolidación de los aprovechamientos urbanísticos a fecha de celebración de la compraventa, así como efectuar un estudio comparativo entre el valor de la parte del parcelario que no fue vendido y el incremento de su valor como consecuencia de los nuevos aprovechamientos urbanísticos asignados por la Modificación Puntual del PGO aprobada en el año 2005. Por otra parte, el TSJ de Canarias en su sentencia de 13 de julio de 2007 ha puesto de manifiesto la necesidad de considerar que parte de las parcelas adquiridas estaban afectadas por el dominio público comprendido en la zona marítima terrestre según el deslinde vigente del año 1961 y por su servidumbre de protección de 20 metros.
Estima el Ayuntamiento que la valoración de las 11 parcelas es una labor compleja, en la que se han de tener en cuenta una serie de incógnitas técnico jurídicas tales como:
.- Afección de las parcelas por el deslinde de la zona marítimo terrestre.
.- Posible incidencia de la Ley de Moratoria Turística y del decreto territorial 10/2001 de 22 de enero.
.- La posible inadecuación urbanística de parte de la superficie de suelo edificable por su elevada pendiente.
.- Obligatoriedad de ceder al Ayuntamiento gratuitamente el 10% de aprovechamiento medio del sector...
Así pues, como petición subsidiaria estima que correspondería a Inversiones Las Teresitas entregar la diferencia existente entre la cantidad de dinero pagada como contraprestación de la compraventa ( 52.588.559,13 euros), cantidad a la que habría de sumar la de 9.159.884,67 euros correspondiente a los incrementos de valor del sector B; con la cantidad resultante del valor real de las fincas vendidas en el momento de la venta, una vez tenido en cuenta todos los condicionantes anteriormente expuestos; cantidad que la valora en 15.245.922,83 euros. Tal petición reconvencional subsidiaria ascendería a 46.502.521 euros.
Evacuado el traslado de la reconvención al actor y una vez contestado éste, oponiéndose al mismo, se cita a las partes a la correspondiente audiencia Previa.
Una vez celebrada la Audiencia Previa, donde las partes concretan los hechos sobre los que no existe conformidad, se propone la prueba de la que pretenden valerse las partes para la celebración del juicio oral.
Entre tanto se dicta Auto de Prejudicialidad Penal, al existir un procedimiento iniciado por Querella del Ministerio Fiscal, que puede afectar al resultado del presente procedimiento.
Así, una vez celebrado el acto del juicio oral los autos quedan suspendidos hasta la resolución del procedimiento penal.
Dicho procedimiento penal ha terminado por sentencia del TS de 26 de marzo de 2019.
CUART O.- Una vez firme la Sentencia dictada en el procedimiento penal, por parte del actor, se solicita se declare el archivo por carencia sobrevenida de objeto; y subsidiariamente, el desistimiento de la acción. Por su parte, el demandado, Ayuntamiento de Santa Cruz, solicita se dicte Sentencia sobre el fondo para declarar los efectos de la nulidad del contrato.
- Demanda.- La actora ejercita acción que califica de "liquidación de contrato de compraventa"; contrato celebrado el 18 de septiembre de 2001, por el que el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife compra a Inversiones...
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