SAP Valencia 85/2020, 12 de Febrero de 2020
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 85/2020 |
| Fecha | 12 Febrero 2020 |
SENTENCIA Nº 000085/2020
SECCIÓN OCTAVA =========================== Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER Magistrados/as Dª Mª ANTONIA GAITÓN REDONDO D. RAFAEL JUAN JUAN SANJOSE ===========================
En la ciudad de VALENCIA, a doce de febrero de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. RAFAEL JUAN JUAN SANJOSE, los autos de Juicio Ordinario [ORD], promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de GANDIA, con el nº 001523/2018, por Dª Celestina y D. Faustino representados en esta alzada por la Procuradora Dª. ROSA KIRA ROMAN PASCUAL y dirigidos por el Letrado D. JOSE MIGUEL GONZÁLEZ DE LA FUENTE contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 PLAYA DE GANDIA representada en esta alzada por el Procurador D. JOSE Mª FRAU ZOCAR y dirigida por el Letrado D. PEDRO PASCUAL FAYOS SENTIERI, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIFICIO000 .
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 4 de GANDIA, en fecha 23-7-19, contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por la procuradora Dña. KIRA ROMÁN PASCUAL en la representación de D. Faustino y de Dña. Celestina, contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de la Playa de Gandía, personada a través del procurador D. JOSÉ M.ª FRAU ZÓCAR, debo declarar y DECLARO la NULIDAD de los acuerdos adoptados en el punto 1º del orden del día de la Junta Extraordinaria de 7 de diciembre de 2.017, y en el punto del orden del día 7º de la Junta Ordinaria de 10 de agosto de 2.018, conforme a lo resuelto en la presente.
Las costas procesales se imponen a la demandada."
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIFICIO000, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 3 de Febrero de 2020.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
SE ACEPTAN los de la resolución recurrida, en cuanto no contradigan lo que a continuación se expone, y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:
Don Faustino y Doña Celestina, interpusieron demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de impugnación de acuerdos de junta de propietarios contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 " sito en la CALLE000 nº NUM000 de Gandía, solicitando que se declarase la nulidad de los siguientes acuerdos:
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- El adoptado en el punto 1º del orden del día de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios celebrada el día 7 de diciembre de 2017 por el que se decidió la inclusión de los actores como partícipes en el reparto de gastos de las subcomunidades descritas en el hecho quinto de la demanda.
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- El adoptado en el punto 7º del orden del día de la Junta Ordinaria celebrada el día 10 de agosto de 2018 por el que se ratificó el anterior.
A ello se opuso la Comunidad de Propietarios demandada (f. 278 y ss.), alegando la excepción de falta de legitimación activa de los demandantes al amparo del artículo 18.2 LPH, por no estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas; así como la falta de legitimación activa de los actores, en virtud del citado artículo, al no haber salvado su voto; defendiendo, además, la validez de los acuerdos impugnados.
Así las cosas y tras los trámites propios del juicio ordinario, se dictó, en fecha 23 de julio de 2019 (f. 527 y ss.), la sentencia que ahora se recurre y que estima la demanda declarando nulos los acuerdos impugnados; alzándose frente a ella la Comunidad de Propietarios demandada reiterando la falta de legitimación activa de los actores por los dos motivos expuestos en su escrito de contestación a la demanda; denunciando incongruencia en la sentencia apelada, con infracción del artículo 218 LEC; manifestando la infracción del principio de los actos propios vinculantes de los actores; y alegando el abuso y ejercicio antisocial del derecho con infracción del artículo 7 CC; a lo que se opone la representación procesal de los demandantes, en defensa de la resolución de primer grado, tal y como consta en su escrito unidos a autos (f. 562 y ss.)
Como primer motivo, alega el recurrente, la falta de legitimación activa de los actores al amparo del artículo 18.2 LPH, el cual establece como requisito de procedibilidad para impugnar los acuerdos de la junta, que el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación de las mismas, entendiendo que lo concluido por el juzgador de primer grado cuando desestima la excepción planteada, por cuanto que la deuda es a consecuencia de aquéllas obras respecto de las que ahora se interpone la demanda de nulidad del acuerdo, contraviene el tenor del citado artículo.
Alega el apelante, que los actores nunca se opusieron al pago de la parte proporcional que les correspondía en las partidas de la fachada, disponiendo del presupuesto individualizado, el cual detallaba las obras de rehabilitación del inmueble el cual ascendía a 1.086.767,60 €, si bien los actores debían participar sobre dicho monto en una cantidad sensiblemente inferior (1.043.767,60 €), al habérseles excluido desde un principio, por la administración, de la partida de la ejecución de la "solera del garaje".
Añade el recurrente que en dicho presupuesto el coste de las actuaciones sobre las fachadas se distribuyó conforme a las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo, correspondiéndole a la vivienda de los actores el 1,214% sobre el importe total presupuestado (809.192,68 € - 77,53% del total).
Así, concluye la comunidad demandada que en la fecha en que se interpone la demanda, los actores adeudaban a la comunidad en concepto de deudas vencidas por gastos generales la suma de 3.364,79 €, por lo que la excepción planteada debería haber sido estimada, puesto que a esas obras sí estaban obligados a contribuir, representando un montante de 2.608,72 € (al aplicar el 77,53 % a los 3.364,79 €).
Para resolver el presente motivo hay que partir de los acuerdos impugnados y así, en la Junta Extraordinaria del 7 de diciembre de 2017 se acordó que " La Derrama Extraordinaria aprobada por la Asamblea se denominará REHABILITACIÓN EDIFICIO y estará formada por 42 cuotas mensuales consecutivas a pagar por todos los departamentos del inmueble en base a la cuota de participación en cuanto a los trabajos sobre elementos comunes del total completo (pilares, fachadas y otros). En base al Título Constitutivo se excluirá del pago de los gastos sobre el solárium piscina y cubierta a los locales comerciales (no convertidos en vivienda). Es decir, los antiguos locales comerciales convertidos en la actualidad en vivienda, SÍ que contribuirán al pago de los gastos de cubierta - solárium piscina y cubierta-azotea del inmueble. En cuanto al resto de partidas se estará a lo dispuesto en el Título Constitutivo y en la Ley ."
Y en la Junta Ordinaria de 10 de agosto de 2018 se acuerda que " Tras deliberar la Asamblea sobre el asunto se acordó por la unanimidad de los presentes ratificar la decisión adoptada en la Junta de 7 Diciembre de 2.017 y ratificar el contenido de aquel acuerdo, de manera que entiende la presente Asamblea que el Sr. Faustino debe contribuir al pago de los gastos de rehabilitación y reparación de las citadas terrazas como el resto de viviendas.
Si bien, se acordó que para evitar el pleito SÍ que se le iba a exonerar del pago de la parte proporcional de los elementos o bienes muebles a instalar en la terraza del solárium piscina es decir, del pago de los bancos, papeleras, focos de iluminación y otros de esta naturaleza, así como del pavimento, pero no del pago de los gastos de rehabilitación-impermeabilización, ni reparaciones estructurales por considerarse además gastos de extraordinaria reparación e impermeabilizaciones sobre elementos comunes del complejo al no dejar de ser ambas terrazas cubiertas del total complejo que dotan de estanqueidad al mismo. Todo lo cual fue aprobado
por la unanimidad de la asamblea. También se acordó que para adaptarnos totalmente al Título Constitutivo, las reparaciones de las citadas cubiertas-terrazas (posteriores del edificio y la azotea-cubierta superior), se pagarán a partes iguales entre las viviendas (99+ 4 locales transformados en viviendas, incluyendo la del Sr. Faustino ) en vez de pagarse en base al coeficiente de participación como constaba en la Derrama ...".
Dice la STS de 5 de noviembre de 2019 que "El artículo 18.2 de la LPH norma que: "Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".
Este precepto establece una regla de legitimación activa para ser viable la impugnación, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso igualmente que concurra un requisito adicional de procedibilidad, consistente en estar al...
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