SAP Asturias 425/2019, 25 de Noviembre de 2019
| Ponente | JOSE LUIS CASERO ALONSO |
| ECLI | ES:APO:2019:4253 |
| Número de Recurso | 466/2019 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 425/2019 |
| Fecha de Resolución | 25 de Noviembre de 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Asturias, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION QUINTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00425/2019
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000466 /2019
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a veinticinco de Noviembre de dos mil diecinueve.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1126/18 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 466/19, entre partes, como apelante y demandante DON Imanol, representado por el Procurador Don Ignacio López González y bajo la dirección de la Letrado Doña María de las Nieves Albo Aguirre, y como apelada y demandada DON Estrella, representada por la Procuradora Doña Gabriela Cifuentes Juesas y bajo la dirección del Letrado Don Alfonso Paredes Pérez.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
El Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo dictó sentencia en los autos referidos con fecha uno de julio de dos mil diecinueve, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales doña Gabriela Cifuentes Juesas, en nombre y representación de Imanol, contra Estrella, absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra.
Las costas del litigio se imponen a la parte demandante.".
En fecha cuatro de julio de dos mil diecinueve se procede a aclarar la anterior resolución mediante auto, cuya parte dispositiva dice así: "Estimar la petición formulada por la Procuradora Sra. Cifuentes Juesas, de rectificar el antecedente de hecho primero y el fallo de la misma, dictada en el presente procedimiento, en el sentido de que la representación procesal del demandante D. Imanol, tal y como consta en autos, corresponde procurador
D. Ignacio López González.".
Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Imanol, y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.
Para mejor comprensión del debate y de lo que se dirá empezaremos con un resumen de los antecedentes del caso: Primero, Doña Estrella es propietaria de sendas fincas urbanas identificables con el número NUM000 de Policía de esta ciudad en la CALLE000, en el Registro de la Propiedad con los números NUM001 y NUM002 y en el Catastro con una única referencia NUM003 (a salvo de lo que después se dirá).
Segundo, el día 3-2-2016 Doña Estrella suscribió con Don Imanol un contrato privado en el que bajo la leyenda de "contrato de arras penitenciales" uno y otro manifiestan su interés en vender y comprar, respectivamente, el piso NUM004 del inmueble referido por precio de 95.000 €, de los cuales 5.000 € se entregan en el acto por Don Imanol en concepto de arras penitenciales pero cuya transmisión venía dificultada porque el edificio del que forma parte integrante el objeto de venta no estaba dividida en régimen de propiedad horizontal, por lo que las partes acuerdan conceder a la propiedad un plazo de cuatro meses para que haga las gestiones necesarias para la división del inmueble, difiriendo el otorgamiento de la escritura pública de venta un plazo máximo de cuatro meses y su efectiva realización en los 15 días naturales siguientes a contar de la notificación de la vendedora al comprador de haber finalizado los trámites administrativos e inscrito en el Registro de la Propiedad la división del inmueble en régimen de propiedad horizontal.
Tercero, el día 13-5-2016 las predichas personas suscriben nuevo contrato, éste de arrendamiento con opción de compra, en el que (estipulación 7, cláusula 2) se declara resuelto el contrato de 3-2-1016 y sustituida la relación entre partes por este nuevo, de acuerdo por el cual se arrienda al señor Imanol el piso NUM004 . del nº NUM000 de la CALLE000 por plazo de un año en el estado físico y constructivo en que se encontraba y que el arrendatario declara conocer, una renta de 450 € y la facultad que se otorga al arrendatario (estipulación 4ª) de hacer obras en la vivienda comprensivas de renovar cocina y baños, sustituir y abrir puertas, cambiar tabiques y redistribuir el interior, sustitución de la instalación eléctrica, de fontanería, suelos y pintura, que quedarán en beneficio de la propiedad al concluir el arriendo (estipulación 4ª cláusula 2); asimismo se concede al arrendatario una opción de compra, frente al pago de una prima de 5.000 € que se imputa a la suma entregada en el contrato de 3-2-2016 en concepto de arras, por un precio de 95.000 €, en un plazo máximo de un mes a contar desde la comunicación fehaciente de la propiedad al arrendatario de haberse inscrito en el Registro de la Propiedad la escritura de "rectificación de obras nuevas terminadas, divisiones horizontales y constitución de servidumbres" y, en todo caso, antes del 12-5-2009 en que caduca el plazo del derecho de opción si, a esa fecha, no pudo inscribirse la referida escritura, con devolución, en ese caso, al beneficiario de la opción de la cantidad entregada en concepto de prima (estipulación 7, cláusula 4), obligándose la propiedad durante todo aquel plazo a no vender ni conceder a otro el derecho de opción (estipulación 7 cláusula 4).
Cuarto, Don Imanol realizó obras en la vivienda de rehabilitación, modificando su distribución y sus instalaciones, que por perito se valoran en 38.492,10 €, la mano de obra en 15.316,84 € y un incremento del valor de la vivienda tras la reforma de 70.556,40 €.
Quinto, con fecha 16-6-2017 Doña Estrella otorgó escritura pública de rectificación de obra nueva terminada, ampliación de obra nueva, constitución de servidumbres y división de los inmuebles registrales NUM001 y NUM002, nº NUM000 de la CALLE000, en propiedad horizontal, procediéndose a la inscripción de cada elemento privativo (entre ellos la vivienda objeto de la opción) con número registral propio el 11-7-2017, haciéndose constar, al margen de la inscripción de cada predio, la nota de afección fiscal así como que las fincas resultantes de la división de los inmuebles en propiedad horizontal no están coordinadas gráficamente con el Catastro en los términos del art. 10 de la LH, que el interesado incumplió la obligación de acreditar la referencia catastral ( artículos 43 y 44 RDL 1/2004, de 5 de marzo TRLCI) y que la edificación está fuera de ordenación (Resolución del Consistorio de 23-1-2017).
Sexto, por burofax Doña Estrella remite a Don Imanol una misiva fechada el 21-2-2017 en el que le comunica que ya consta inscrita en el Registro de la Propiedad la escritura de rectificación de obra terminada, ampliación de obra, servidumbres y división horizontal a que se refiere la opción de compra, interesando del destinatario que le indique fedatario, hora y día en plazo máximo de un mes para el otorgamiento de la escritura de venta, y Don Imanol contesta con otra fechada el 3-8-2017 en la que comunica a la propiedad sus dudas sobre la cabida del edificio y la cuota de participación que le correspondería, interesando la identificación del técnico que planificó el edificio para despejarlas, haciendo referencias al plazo para la notificación de la decisión de compraventa, cuyo sentido, por lo indescifrable de sus términos, no se alcanza a comprender (folio 216 vuelto).
Séptimo, el 28-11-2017 Don Julio, en nombre de Doña Estrella, insta expediente con el fin de rectificar la referencia catastral del inmueble catastrado después de su división en propiedad horizontal, lo que así se acuerda el 1-10-2018 con efectos de 17-6-2017, dotando de referencia propia a cada piso o local.
Y octavo, el 18-1-2018 Don Imanol se dirige a Doña Estrella comunicándole el ejercicio de la opción de compra y requiriéndola para el otorgamiento de escritura pública de venta imputando la prima y las rentas satisfechas al pago del precio, en más otros 20.000 € por los perjuicios derivados de la tardanza de la vendedora en la adopción de las medidas correctoras en que incurría la escritura de división horizontal, y Doña Estrella respondió rechazando el requerimiento del adverso porque había precluido el plazo para el ejercicio del derecho a la opción, y así queda servido el conflicto, accionando el señor Imanol frente a la señora Estrella .
De acuerdo con el tenor de la demanda, el señor Imanol ejercita tres acciones acumuladas en forma eventual ( art. 72 LEC),...
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