SAP Baleares 227/2019, 11 de Junio de 2019
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 11 Junio 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Baleares, seccion 3 (civil) |
| Número de resolución | 227/2019 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00227/2019
Modelo: N30090
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: PFT
N.I.G. 07040 42 1 2018 0015576
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000201 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 22 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000531 /2018
Recurrente: CP DIRECCION000 (FASE NUM001 )
Procurador: JUAN REINOSO RAMIS
Abogado: LUIS JAVIER TORO ARGENTA
Recurrido: LOSA GESTION Y ADMINISTRACION SL
Procurador: AMAYA VICENS JIMENEZ
Abogado: CARLA VALERIA VENEGAS BERRONES
Rollo núm. 201/19
Autos núm. 531/18
SENTENCIA núm. 227/19
Magistrado:
Ilmo. Sr. Presidente: D. Miguel Álvaro Artola Fernández.
En Palma de Mallorca, a once de junio de dos mil diecinueve.
VISTO, en fase de apelación, por el Ilmo. Sr. Don Miguel Álvaro Artola Fernández, Presidente de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares, el presente recurso procedente de los autos de juicio verbal seguidos por razón de la cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelada: "LOSA
GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN, S.L.", representada por la Procuradora Dª Amaya Vicens Jiménez y asistida por la Letrada Dª Carla Venegas, y como parte demandada- apelante la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 (Fase NUM001 ), sita en la CALLE000 nº NUM000, representada por el Procurador D. Juan Reinoso Ramis y asistida por el Letrado D. Javier Toro Argenta; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma en fecha 28 de noviembre de 2018 en los presentes autos de juicio verbal en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 531/18, de los que trae causa el actual rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá:
"Que estimando íntegramente la demanda debo condenar y condeno a "COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 FASE NUM001 " a que abone a la entidad actora la suma de 3.628,80 euros, con imposición de costas a la demandada."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación que correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares, si bien fue constituida por un solo miembro al tratarse de juicio verbal por razón de la cuantía ( ex artículo 82-2-1º, párrafo 2º, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, redacción dada por el artículo 1 apartado 2 de Ley Orgánica 1/2009, de 3 noviembre 2009 ). Dicho recurso fue instado por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios demandada, y se fundó en los motivos que se resumirán:
· SEGUNDA.- Error en la valoración de la prueba.-Debemos disentir de la valoración de la prueba que se formula en la Sentencia. Según exponíamos en el Hecho Segundo de nuestra contestación a la demanda, las razones que llevaron a la Comunidad a perder la confianza en la Administradora actora, se desglosan en diez puntos, que fueron objeto de tratamiento específico en la Junta de 21/12/2017.
Como es de ver, cuatro de ellos afectan a la negligente actuación en relación a las obras de la Comunidad. Lo que no es discutible pues, pese a existir una Comisión de propietarios para las obras, la Administradora adoptó unilateralmente decisiones ejecutivas, sin justificar la urgencia, ni el motivo de elegir presupuestos más caros (la declaración de los testigos -Sres. Jose Enrique, y Cirilo -, no deja duda al respecto).
Sobre la insuficiente información, transparencia, y comunicación de la Administradora con los propietarios, resulta ser tan palmaria que su propio testigo, Sra. Paloma, reconoció que la Administración "cortó" el chat de whatsapp que mantenía con la Comisión de las Obras. Lo que ya, a las claras, demuestra los problemas de comunicación existentes por parte de la Administración.
La ausencia de diligencia en el control, y administración de la facturación y pagos de la Comunidad, es tan evidente que, como bien constata la Sentencia, incluso después de haber cesado en sus funciones la Administradora actora, se giraban ingresos y gastos de otras comunidades administradas por ésta a las cuentas bancarias de mi principal. Se trata de actuaciones continuadas en el tiempo que sólo han quedado al descubierto una vez la actora ha cesado.
La actora nunca ha llevado Libros Oficiales de la Comunidad, habiéndose limitado a la llevanza de un simple registro de ingresos y gastos. Así lo reconoce en los distintos correos girados con el actual Administrador, y así lo reconoció en la propia Vista. La llevanza de tales Libros, no sólo resulta de los artículos 14.b) (que, expresamente se refiere a la aprobación de las "cuentas") y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que resulta de obligado cumplimiento por imposición del artículo 98.1 de la Ley 18/1991 del IRPF, que incluye a las Comunidades de Propietarios entre los sujetos obligados a practicar e ingresar retenciones a cuenta, o el Decreto 828/2013, que obliga a las Comunidades de Propietarios a presentar la correspondiente declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347), lo que no es posible sin la existencia de los Libros referidos.
La Comunidad de Propietarios debe ser entendida como un ente en régimen de atribución de rentas, que tal y como establece el Art. 68, Real decreto 439/2007, de 30 de marzo, exige la llevanza del: Libro registro de ventas e ingresos, Libro registro de compras y gastos, y Libro registro de bienes de inversión.
La Administradora actora efectuaba el reparto de los resultados económicos de la Comunidad no en base a los preceptivos coeficientes de la Obra Nueva y División Horizontal de la finca (de la que no hacía uso por carecer de la misma), sino haciendo seguidismo del reparto aplicado por el anterior administrador. Lo que provocaba graves diferencias en las liquidaciones, como fue detectado por el actual Administrador, o declaraciones de morosidad incorrectas.
Según reconoció la contable de la Administradora actora en la Vista, Sra. Dª. Paloma, la Comunidad carecía del preceptivo servicio de prevención de riesgos laborales, durante todos los años de su gestión. Servicio que, sin embargo, contrató durante el último mes de su gestión, al serle requerida su justificación por el actual Administrador. Su naturaleza obligatoria resulta de Ley 31/1995, de Prevención de Riesgos Laborales, R.D. 39/1997, Real Decreto 1627/1997, y R.D. 171/2004.
Todas las actuaciones anteriormente señaladas suponen graves y reiterados incumplimientos de la diligencia con que la Administradora actora debió ejercer su cargo ( artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil ), y justifican, suficientemente, la pérdida de confianza por la Comunidad, y el desistimiento o rescisión de sus servicios. Por lo que ninguna responsabilidad puede exigirse a mi principal, que actuó conforme a Derecho.
· TERCERA.- Facultad moderadora de los Tribunales.-Aún en el supuesto de que no se considerase suficientemente justificada la pérdida de confianza en la Administradora, al amparo del grave y reiterado incumplimiento, no es pacífico que la actora tenga derecho a devengar la totalidad de los honorarios dejados de percibir hasta la anualidad de su nombramiento. La jurisprudencia menor mantiene dos criterios al respecto.
De lo que se deduce que, aún en el supuesto de que el cese del Administrador se considerase injustificado por el Juzgador, el efecto no debe ser el pretendido de adverso, sino el importe de dos mensualidades de honorarios, como máximo.
Por todo ello, la parte apelante terminó suplicando que la Sala dicte sentencia por la que se revoque la apelada y se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición a la actora de las costas causadas.
La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.
ÚLTIMO .- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.
No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.
En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, "Losa Gestión y Administración, S.L." accionaba contra la Comunidad e Propietarios DIRECCION000, Fase IV, explicando que en la Junta de Propietarios celebrada el día 30 de mayo de 2017, en el punto 3º del orden del día, se había renovado en el cargo de Secretario-Administrador de la Comunidad demandada a la Sra. Paloma (doc. 2 de la demanda, copia del acta de dicha Junta); nombramiento que había venido siendo ratificado en todas las juntas anuales desde noviembre de 2007. No obstante, el día 13 de noviembre de 2017 la Presidenta, Dª Angustia, solicitó por escrito a la Administradora la convocatoria de junta para el día 20 de mayo de 2017 (parece que hay un error en la demanda en cuanto esta fecha, pues el acta de la Junta lleva finalmente la de 28.11.17), con los puntos recogidos para el acta de dicha reunión, entre ellos el correspondiente al "CESE DEL ACTUAL ADMINISTRADOR Y NOMBRAMIENTO DE NUEVO ADMINISTRADOR DE LA...
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