SAP Lleida 89/2019, 21 de Febrero de 2019
| Ponente | MARIA DEL CARMEN BERNAT ALVAREZ |
| ECLI | ES:APL:2019:115 |
| Número de Recurso | 427/2017 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 89/2019 |
| Fecha de Resolución | 21 de Febrero de 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Lleida, Sección 2ª |
Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil
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N.I.G.: 2507242120138085659
Recurso de apelación 427/2017 -D
Materia: Procedimiento Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 2 de Cervera
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 288/2013
Parte recurrente/Solicitante: INMOBILIARIA SAN JOSÉ, S.A.
Procurador/a: Montserrat Xucla Comas
Abogado/a: MIGUEL GONZÁLEZ RODRÍGUEZ
Parte recurrida: Salvador, Caridad
Procurador/a: Damian Cucurull Hansen
Abogado/a: LLUIS PADULLES AIGE, Lluís Padullés Augé
SENTENCIA Nº 89/2019
Magistrados:
ALBERT MONTELL GARCIA
Maria Carmen Bernat Alvarez
ANA CRISTINA SAINZ PEREDA
Lleida, 21 de febrero de 2019
En fecha 15 de junio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 288/2013 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 2 de Cervera a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Montserrat Xucla Comas, en nombre y representación de INMOBILIARIA SAN JOSÉ, S.A. contra Sentencia de fecha 06/04/2017 y en el que consta como parte apelada el Procurador Damian Cucurull Hansen, en nombre y representación de Salvador, Caridad .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"1-Que debo DESESTIMAR la demanda nterpuesta por la Procuradora Montserrat Xuclà Comas, en nombre y representación de Inmobiliaria San José S.A frente a Salvador y Caridad .
2-Que debo condenar a Inmobiliaria San José al pago de las costas procesales. [...]"
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Maria Carmen Bernat Alvarez .
La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por la actora en ejercicio de la acción quanti minoris, al concluir que no concurren los requisitos legalmente establecidos por cuanto no puede apreciarse la existencia de un vicio oculto en la finca porque la propia parte actora era plenamente consciente de su situación jurídica y a pesar de ello decidió adquirir el bien con el precio libremente pactado.
Desestima también la acción rebus sic stantibus ejercitada con carácter subsidiario al estimar que no concurren los requisitos para su procedencia al estar ante un contrato de tracto único y no existir una variación sustancial de las circunstancias desde la fecha del contrato. Destaca que el precio inicial fue libremente pactado sin atender a valoraciones o tasaciones previas y que el hecho que la finca finalmente no fuera calificada como urbanizable tampoco se debe entender como una variación, habida cuenta que jamás se contempló esa posibilidad del contrato. Añade igualmente que tampoco puede estimarse la existencia de una desproporción entre las prestaciones puesto que redunda en el valor de la finca que ya ha quedado resuelto.
Frente a dicha sentencia interpone recurso de apelación la actora, insistiendo en primer lugar en la procedencia de la acción quanti minoris, considerando que ha existido error en la valoración de la prueba por parte del juzgador. Y con carácter subsidiario insiste igualmente en la procedencia de la acción rebus sic stantibus, considerando nuevamente la existencia de error en la valoración de la prueba por parte del juzgador.
Los demandados se han opuesto al recurso, al considerar debe estarse a lo dispuesto en la sentencia recurrida, al no existir error alguno en la valoración de la prueba practicada, no concurriendo los requisitos legalmente establecidos para estimar las acciones ejercitadas por la actora.
La apelante insiste en primer lugar en la procedencia de la acción quanti minoris, considerando que ha existido error en la valoración de la prueba por parte del juzgador. Refiere que yerra en la interpretación del concepto de "vicio oculto" aplicable a dicha acción, que debe entenderse como aquel que haga impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina y esto es lo sucedido en el supuesto de autos por cuanto el precio del objeto recibido no se corresponde con la función y voluntad de las partes, poder construir de inmediato al ser un terreno edificable o que lo iba a ser en breve, por lo que el precio fijado en base a esta función no se corresponde con el valor real del inmueble y como la finca rústica nunca llegó a ser urbanizable estamos ante un vicio oculto. Añade que estamos ante una acción basada en la equidad contractual y en este caso existe una desproporción, se paga casi 2.500.000 € por una finca que objetivamente sólo vale
91.150 €, que debe ser achacada a los demandados, que fueron los que se enriquecieron injustamente con la compraventa, indicando incluso que engañando a la actora sobre la futura edificabilidad de la finca se aprovecharon fraudulentamente de la situación utilizando incluso al Ayuntamiento en sus mentiras. Pone de manifiesto también que el precio pagado por la finca no puede subsumirse al año 2007 pues la acción se interpone en el año 2013, no debiendo estarse al momento de perfección del contrato, sino al de la entrega de la cosa vendida, momento de la consumación, que no es otro que la entrega por parte de la inmobiliaria de las viviendas y plazas de aparcamiento a que le obligó este Tribunal el fallo de la sentencia el primer procedimiento seguido entre las partes. Destaca igualmente que aunque el contrato no contemple condición alguna no es necesario que la conducta de las partes esté directamente reflejada en el mismo, siendo que los contratos deben interpretarse conforme a la intención de los contratantes ( Art 1282 CC ) y la declaración testifical del Sr. Jesús María fue clara en cuanto a que el contrato estaba condicionado que se pudiera edificar y el Ayuntamiento decía que la finca iba a incluirse en el planeamiento urbano y se iba a convertir en edificable, por lo que a tenor de la intención de los contratantes es evidente que existe un vicio oculto conocido perfectamente por el vendedor de la finca y desconocido absolutamente por el comprador. En cuanto a la remisión que hace el juzgador al procedimiento anterior en cuanto a la cuestión relativa a que la actora conocía y era plenamente consciente de que se trataba de una finca rústica con ciertas expectativas de poder ser urbanizable, pero en ningún caso era un hecho sino un escenario más o menos probable, afirma que nada más
lejos de la realidad por cuanto la finca se adquirió como rústica, pero se adquirió para poder edificar, como consecuencia del planeamiento urbanístico que existía sobre la misma y esa era la condición del contrato, sin la cual no habría comprado nunca o en todo caso habría pagado un precio claramente inferior y ello por cuanto el objeto social de la actora es la promoción inmobiliaria y la compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia, desprendiéndose todo ello de la prueba practicada, tanto del informe pericial del Sr. Juan Alberto y sus aclaraciones en la vista, como la declaración del Sr. Jesús María que intervino en la operación directamente y que en la vista reiteradamente manifestó que efectivamente la compra de la finca se hizo a condición de que ésta iba a ser edificable, aspecto que la parte vendedora conocía desde el principio.
Según la doctrina jurisprudencial, para que surja la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos ex art.
1.482 del Código Civil, han de concurrir los siguientes requisitos: 1º) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlos; 2º) el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en el que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( Art. 1.468 CC ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º) el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta respecto a la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella ( Art. 1.484 CC ); y, 4º) la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( art. 1.490 CC ).
En concreto la STS de 20 de julio de 1.992 señala que los vicios ocultos a que se refiere el art. 1.484 del CC son irregularidades o carencias de la cosa vendida que cumplan estas dos exigencias :" a) que no estén manifiestas o no estuvieran a la vista, por tratarse de defectos ocultos cuando se hace la entrega de la cosa, y b), que sean de tal entidad o envergadura que hagan impropia la cosa para su uso o que si los hubiese conocido el comprador antes del pago del precio hubiere pagado uno menor o no lo hubiese comprado; y que, acontecidas de tal forma, perjudican los intereses del comprador, pues trastocan hasta la base del negocio."
Y más recientemente la STS de 8 de julio de 2.010, indica que," sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y...
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