SAP Madrid 344/2009, 3 de Julio de 2009
| Ponente | FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ |
| ECLI | ES:APM:2009:6922 |
| Número de Recurso | 206/2009 |
| Número de Resolución | 344/2009 |
| Fecha de Resolución | 3 de Julio de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 25ª |
SENTENCIA: 00344/2009
Fecha: 3 DE JULIO DE 2009
Rollo: RECURSO DE APELACION 206 /2009
Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ
Apelante y demandante: Regina
PROCURADORA: DªMERCEDES BLANCO FERNANDEZ
Apelado y demandado: D. Franco
PROCURADOR: D.JORGE PÉREZ VIVAS
Autos: JUICIO VERBAL Nº 1197/2008-DESAHUCIO POR EXPIRACION DE CONTRATOProcedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 44 DE MADRID
Ilmos. Sres. Magistrados:
D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ
D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D.ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO
En MADRID, a tres de julio de dos mil nueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 1197 /2008, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 44 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 206 /2009, en los que aparece como parte apelante Dª. Regina representado por la procuradora Dª. MARIA MERCEDES BLANCO FERNANDEZ, y como apelado D. Franco representado por el procurador D. JORGE PEREZ VIVAS, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr.
D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.
Que los autos originales núm. 1197/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 44 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno delExcmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
Que por la Ilma. Sra. Dª. María José Lorena Ochoa Vizcaíno Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 44 de Madrid se dictó sentencia con fecha 15 de Octubre de 2008 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:"Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Doña Mercedes Blanco Fernández en nombre y representación de Doña Regina , actuando en nombre de su madre Doña Carla contra Don Franco representado por el procuradora Don Jorge Pérez Vivas y en consecuencia debo absolver y absuelvo a este último de todas las pretensiones formuladas en su contra, imponiendo a la parte actora las costas causadas."
Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. Mercedes Blanco Fernández, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 1 de Julio del año en curso.
Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida de 15 de octubre de 2008 del Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid , dictada en el juicio verbal nº 1197/2008.
El día 1 de septiembre de 1961, D. Jose Enrique arrendó el negocio a desarrollar en la tienda de frutería sita en el local izquierdo de la C/ Minas nº 5 de Madrid, a D. Ángel Daniel . Al fallecer el arrendador se subrogó en su lugar su hija Sra Carla , y el día 22 de enero de 1985 se subrogó en el lugar del arrendatario su hija Dª Paloma , modificándose sólo la renta. El día 18 de junio de 1991, ambas sucesoras pactaron el traspaso del local de negocio a favor del demandado Sr. Franco , constando en la cláusula quinta , relativa a su duración la remisión a la LAU, que en aquel momento estaba vigente, en concreto el artículo 9 del R.D. Ley 2/85, de 30 de abril , en que se suprimió la prórroga forzosa. Y en el apartado 2º de dicho precepto legal se dispone la duración anual, conforme al apartado segundo de la DT 1ª de la comentada LAU.
El día 22 de enero de 2008, la arrendadora comunicó su voluntad al actual arrendatario del local de negocio de no prorrogar el contrato de arrendamiento. A lo que se negó el Sr. Franco en carta de 20 de febrero de 2008. En la sentencia recurrida se desestimó la demanda de la arrendadora, porque no se reúnen los requisitos de la renuncia al derecho de prórroga, y porque el clausulado del contrato se remite a la LAU vigente cuando se suscribió el arrendamiento originario el 1 de septiembre de 1961 , existiendo prórroga forzosa.
Los motivos del recurso son: Incorrecta aplicación del instituto de la novación contractual e inexistencia del derecho de prórroga forzosa. La parte apelada se ha opuesto a tales motivos alegando que no hubo novación extintiva, al partir la situación actual de un traspaso de local de negocio, proveniente del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de septiembre de 1961 por ambas partes contratantes, citando los artículos 29, 57 y 6 de la LAU . Cuando se produjo el traspaso el único aspecto que se modificó fue su precio, no habiendo renuncia voluntaria al derecho de prórroga forzosa.
La Sentencia de instancia desestima en su integridad la demanda, y contra dicho pronunciamiento se alza la demandante Dª Regina , en su calidad de apoderada de su madre Dª Carla . Considera que la Juzgadora "a quo" incurrió en error en la interpretación de la prueba, al considerar que el arrendatario demandado renunció voluntariamente a su derecho de prórroga forzosa que le autorizaba el art. 57 del Decreto 4140/1964 de 24 de Diciembre por el que se aprobaba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los motivos esgrimidos por la parte apelante no pueden acogerse. El traspaso supone en esencia una novación subjetiva en el arriendo, por la cual un tercero se subroga en los derechos y obligaciones del primitivo arrendatario, cesión que no requiere el consentimiento de la arrendadora. El apelado se subrogó en el contrato de arrendamiento en virtud de traspaso consentido por la arrendadora, estando sujeto a prórroga forzosa, de acuerdo con lo establecido en la Disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL1994/18384 de 1994 , al haberse celebrado el contrato de arrendamiento originario el 1 de septiembre de 1961, antes del 9 de mayo de 1985 y subsistir a la entrada en vigor de dicha Ley de Arrendamientos Urbanos EDL1994/18384 de 1994, salvo las modificacionescontenidas en la misma Disposición transitoria, y, por tanto, sujeto a la prórroga legal del artículo 57 de la Ley de 1964 , situación en la que se encontraba también el contrato de traspaso previo a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de acuerdo con lo dispuesto en la reiterada Disposición transitoria tercera , según la doctrina de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 10ª, manifestada en la sentencia de 15-4-2008, nº 294/2008, rec. 197/2008 . Los hechos declarados probados por la juzgadora de primera instancia y particularmente, las circunstancias admitidas por la propia parte arrendadora, en concreto que autorizase desde el propio contrato el traspaso e implícitamente cuando se le comunicó la sustitución del arrendatario con reconocimiento del mismo éste quedó subrogado en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento celebrado, y que en modo alguno pueden entenderse producida una alteración de los elementos esenciales del contrato, cuales son, el objeto arrendado, la renta, sin perjuicio de su actualización, y la duración.
La existencia de un traspaso consentido comporta una novación modificativa y determina que el contrato de arrendamiento quedase sometido, de acuerdo con lo establecido en la Disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL1994/18384 de 1994 , al haberse celebrado antes del 9 de mayo de 1985 y subsistir a la entrada en vigor de dicha Ley, a la LAU 1964, salvo las modificaciones contenidas en la misma Disposición transitoria, y, por tanto, sujeto a la prórroga legal del artículo 57 de la Ley de 1964 , situación en la que se encontraba a la entrada en vigor de la Ley de 1994 , extinguiéndose, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4 de la reiterada Disposición transitoria tercera , cuyo plazo no ha transcurrido. La exigencia del cumplimiento de los requisitos del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 para considerarse correctamente realizado el traspaso, y especialmente la escritura pública, tiene como única finalidad proteger los derechos del arrendador. Por lo que si el traspaso se plasma en un documento privado como sucedió en este caso mediante el suscrito el día 18 de junio de 1991, en que ambas sucesoras pactaron el traspaso del local de negocio a favor del demandado Sr. Franco , o bien se otorga un nuevo contrato, lo que no ocurrió en este caso, o de cualquier otra forma interviene directamente el arrendador en el negocio jurídico, prestando su conformidad y percibiendo su participación, no es preciso el requisito de la escritura pública, por cuando éste no ve vulnerados sus derechos (SSTS: 1 de diciembre de 1983, 23 de noviembre de 1984 EDJ1984/7503 , 28 de noviembre de 1986 EDJ1986/7761, 23 de febrero de 1988 EDJ1988/1455, 7 de marzo de 1989 EDJ1989/2533. Hasta el punto de que si se recibió por traspaso de un contrato anterior al Decreto Boyer, aunque se redacte un nuevo contrato, sigue acogido a la prórroga forzosa, y la cláusula del nuevo contrato en la que figura la renuncia a la prórroga debe considerarse nula (STS. 23 de diciembre de 2004 ). Aquí no hubo renuncia por lo que subsiste la citada prórroga. Y en este sentido, no era infrecuente que en la realidad cotidiana en lugar de otorgarse una escritura de traspaso (lo que parecía como enfrentarse inicialmente con el arrendador) se buscasen fórmulas de consenso. Así era usual redactar nuevos contratos, en los que se aprovechaba para plasmar pactos tales como incrementos de rentas más allá de lo previsto legalmente (especialmente en arrendamientos...
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