SAP Cádiz 152/2009, 15 de Junio de 2009
| Ponente | ANTONIO MARIN FERNANDEZ |
| ECLI | ES:APCA:2009:662 |
| Número de Recurso | 76/2009 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 152/2009 |
| Fecha de Resolución | 15 de Junio de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cádiz, Sección 2ª |
SENTENCIA 1 5 2
Ilustrísimos Señores:
PRESIDENTE
Margarita Alvarez Ossorio Benítez
MAGISTRADOS
Antonio Marín Fernández
Susana Martínez del Toro
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE CADIZ
JUICIO VERBAL Nº 732/2008
ROLLO DE SALA Nº 76/2009
En Cádiz a 15 de junio de 2009.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.
Ha sido apelante Fátima , y en su nombre y representación la Pdora. Sra. de la O Noriega, quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Torralba Gandarillas.
En calidad de apelada ha comparecido la Pdora. Sra. Conde Mata en nombre y representación de Juan Francisco , bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Troya Ortega.
Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.
Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 23/octubre/2008 por el meritado Juzgado en el Juicio Verbal nº 732/2008 , se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil, habiéndose opuesto la parte apelada.
Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a estaSección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. El día 11/mayo/2009 se celebró la vista del recurso con la asistencia de las letrados de cada una de las partes, quienes informaron lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.
Planteamiento y toma de posición. El recurso deducido por la actual arrendadora Sra. Fátima debe ser desestimado. Asumiendo en todo el acertado análisis que efectúa la Juez a quo, la conclusión debe ser la de no dar lugar a la demanda de desahucio intentada.
El litigio en esta alzada se ha centrado esencialmente en el valor del informe pericial caligráfico aportado al proceso por la parte demandada. Se ha cuestionado tanto su viabilidad procesal a la vista de lo dispuesto en el art. 337 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como su valor probatorio intrínseco a la luz de lo que ordena el art. 348 del citado texto procesal. A nuestro juicio, sin embargo, ese es un tema relativamente menor. Creemos que la existencia de un contrato de arrendamiento cuya normativa contractual es justamente la sugerida por la representación letrada del demandado Sr. Juan Francisco es algo que puede inferirse de lo actuado sin necesidad de ventilar la cuestión de la autenticidad de la firma de la actora en el documento que contiene las cláusulas adicionales del contrato litigioso. Con todo, no rehuiremos un pronunciamiento al respecto, pero teniendo en cuenta que lo esencial en la litis es pronunciarnos -sobre la hipótesis de la validez de las citadas cláusulas adicionales- sobre la duración del contrato litigioso, esto es, si efectivamente había una sumisión a la disciplina de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
La cuestión de la duración de los contratos de arrendamiento cuya duración se haya pactado en "años prorrogables". La cuestión no es nueva. Y reiteradamente ha venido siendo resuelta por esta Audiencia Provincial en el sentido de excluir la aplicación en estos casos de la fenecida normativa arrendaticia contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Con todo, esa ha sido la solución generalmente dada a supuestos como el de autos, si bien tal conclusión quedaba matizada por lo que resultara de una interpretación conjunta y sistemática del contrato de arrendamiento en cuestión.
Insistimos, esa ha sido la tesis asumida por esta Audiencia en resoluciones precedentes -aún admitiendo la existencia de criterios contrarios- entre las cuales podemos citar las sentencias de la Sección 5ª de fecha 31/marzo/2000, de la Sección 4ª de 1/marzo/2004 o la más reciente de esta misma Sección de fecha 8/enero/2008 (Rollo nº 529/2007). En ellas, en síntesis, se recoge el argumento según el cual, los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos después de la entrada en vigor del Decreto-Ley 2/1985 -y recordemos que el de autos lo fue el día 15/febrero/1993- han de ser por esencia limitados en el tiempo, esto es, sujetos al plazo de duración que las partes hubieran pactado, y solamente en casos muy excepcionales cabrá hacer renacer a la regulación contenida en la fenecida Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , ya porque las partes así lo hubieran pactado, ya porque inequívocamente haya de extraerse tal conclusión de la interpretación conjunta del contrato. Y tal es el caso de autos.
Pues bien, en la presente litis se ha pretendido por el arrendatario la aplicación del régimen de prórroga forzosa que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de1964 al contrato litigioso, en razón de haberse fijado la duración contractual con la expresión "años prorrogables". De ello, pero no solo de ello, sino esencialmente del contenido de las referidas cláusulas adicionales, se pretende inducir al establecimiento voluntario de aquél régimen contractual a través de una interpretación sistemática del conjunto del clausulado.
Pese a las dudas que en su día suscitó la reforma de la regulación temporal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , es ya lugar común en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo la tesis según la cual "el RDL 2/1985 de 30 Abr . (medidas de política económica), si bien en forma relativamente aparatosa se encabeza como supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, exige una meditada interpretación para cada caso concreto, pues las normas han de ser racionalizadas en su aplicación, y precisamente el adverbio forzosamente, que contiene la expresada norma, da paso a dos regímenes de contratos arrendaticios: a) el que se rige por el RDL 2/1985 y con libertad de estipulación en su duración, y b) el general y limitado de los derechos del arrendador, de la vigente LAU, que en todo caso se mantiene y no ha sido objeto de derogación, si expresamente se pacta, es decir, que el Real Decreto-Ley no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal, que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación (arts. 1254, 1255, 1258, 1281 CC ); deesta manera surgen arriendos sin sujeción a prórroga forzosa, que tienen una vida de realización fuera del ámbito de la duración obligatoria que mantiene la LAU, pues, en todo caso, el RDL 2/1985 no prohibe expresamente que puedan celebrarse contratos al amparo de la citada Ley especial y por ello sometidos a prórroga forzosa" (STS 18/marzo/92 ).
Si bien ello es claro, no lo es tanto el carácter que ha de revestir el acuerdo que provoque, por la voluntad de las partes, el sometimiento al régimen legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Partiendo de la excepcionalidad del mismo -no se olvide que el régimen legal subsidiario es justamente el contrario- el Tribunal Supremo ha admitido en ocasiones que dicho pacto aparezca explícita o implícitamente del contrato (es el caso de la sentencia del Tribunal Supremo de 20/abril/93), pero la línea restrictiva es clara cuando exige habitualmente que tal pacto se recoja "con claridad" en el contrato (STS 16/junio/93), "expresamente" en la resolución antes citada, llegándose finalmente a que la exigencia sea más estricta al referir, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 18/marzo/94 que "solo cabe admitirlo [el pacto] cuando haya sido pactado expresamente". Téngase en cuenta que el régimen que se propone es ajeno al legal y que solo desde la existencia de un pacto claro, expreso y directamente dirigido a derogarlo, podrá admitirse que se reinstaure un régimen legal fenecido hace más de veinte años. Y no es posible, pese a que alguna opinión jurisdiccional se haya manifestado en sentido contrario en el sentido de que el régimen legal haya de pactarse expresamente, esto es, que la regla sea el mantenimiento de un régimen derogado y la excepción sea la aplicación del régimen legal instaurado en el año 1985 y en lo que aquí interesa confirmado en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que, asombrosamente y contra elementales reglas de aplicación de las normas, precisaría de pacto explícito para garantizar su vigencia.
En otro orden de cosas queda fuera de toda duda que la inclusión de cláusulas de estabilización en...
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