SAP Barcelona 724/2008, 11 de Diciembre de 2008
| Ponente | MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE |
| ECLI | ES:APB:2008:11460 |
| Número de Recurso | 775/2007 |
| Número de Resolución | 724/2008 |
| Fecha de Resolución | 11 de Diciembre de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
SENTENCIA Nº 724
Ilmos. Sres.
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JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN
Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ
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FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a Once de Diciembre de Dos Mil Ocho.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 679/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de los de Barcelona, a instancia de D. Marcelino , contra Dª. Constanza
; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de Junio de 2007, por el Sr. Magistrado-Juez titular del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo íntegramente la reconvención formulada por DOÑA Constanza contra DON Marcelino , y en consecuencia, A B S U E L V O al interpelado de las pretensiones frente a él ejercitadas.
Que estimo íntegramente la demanda originaria interpuesta por DON Marcelino contra DOÑA Constanza y en consecuencia:
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) C O N D E N O a la demandada a otorgar la correspondiente escritura de compraventa de la finca sita en Barcelona, NUM000 de la calle DIRECCION000 NUM001 a favor del actor, por el precio pacado de
60.101'21 euros; en caso de inejecución voluntaria en el plazo de veinte días, se otorgará por este juzgado a su costa.2º) C O N D E N O a la interpelada a que pague al actor TRESCIENTOS CINCO EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (305'08 euros) más el interés legal devengado por esa suma desde el día 31/07/06 hasta hoy, momento a partir del cual y hasta el pago completo el interés legal se incrementa en dos puntos porcentuales.
Las costas causadas por el seguimiento de la demanda y reconvención en esta instancia se imponen a DOÑA Constanza ".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 30 de Septiembre de 2008.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.
Alega el actor en su demanda que en fecha 1.9.2001 suscribió con D. Germán , como propietario de la vivienda sita en DIRECCION000 NUM001 , NUM000 de esta ciudad, un contrato de arrendamiento de cinco años de duración, en el que mediante anexo se establecía, de una parte, una autorización al arrendatario para la realización de obras de reforma de cualquier tipo, siempre y cuando no afectara a la estructura de la finca y renunciando al derecho de repercutir estas obras en la renta pactada (obras que efectivamente se llevaron a cabo con un coste asumido por el arrendatario de 48.110'79 €), y, de otra, una clausula de opción de compra, conviviendo las partes que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario podría comprar la vivienda por un importe de 60.101'21 euros, debiendo para ello notificar por escrito al arrendador su interés o no durante los meses de marzo y mayo del año 2006 ; fallecido el Sr. Constanza a finales del año 2005, en enero de 2006 el actor dirigió a su heredera, su hija hoy demandada, comunicación por la que reiteraba su intención de comprar la vivienda que ocupaba en virtud del contrato de arrendamiento, negando ésta el conocimiento de dicho pacto, y posteriormente ejercitó en forma por medio fehaciente en marzo y mayo de 2006 la opción emplazando a la arrendadora para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, no compareciendo aquélla en la Notaría en el día y hora señalados. Habiendo incumplido el contrato de opción de compra la arrendadora concedente, la cual, además remitió al arrendatario requerimiento de desalojo al término del arrendamiento en fecha 31.8.2006, ejercita el actor acción de cumplimiento contractual a la que acumula la de reclamación de los perjuicios causados, interesando en la demanda se dicte sentencia por la que: a) que se declare la ejecución forzosa en forma específica "in natura", imponiendo al deudor la obligación del comportamiento debido, con la consiguiente declaración de la formalización de la opción de compra a la que viene obligada la parte demandada, b) que se condene a la demandada a que indemnice al actor por los daños económicos sufridos por el incumplimiento de la referida cláusula, y que concreta en los gastos de notaría y los de tasación de la vivienda a efecto de constituir una hipoteca, c) Subsidiariamente y para el caso de resultar imposible la ejecución in natura del cumplimiento de la opción de compra se solicita la condena a indemnizar al actor en la suma de 229.640'71 euros, cantidad resultantes de la suma de las obras realizadas en la vivienda y la de la cantidad debida de abonar por el negocio de reemplazo a la que se vea obligado el optante y d) se conceda al actor el derecho de retención de la vivienda con el fin de no hacer ineficaz la futura resolución estimatoria de la demanda.
La demandada se opone, en apretada esencia, a tales pretensiones negando la autenticidad del documento y, por tanto la existencia de la opción, y alegando, en su caso, la nulidad de pleno derecho de la cláusula, por cuanto, siendo la vivienda un bien ganancial y habiendo fallecido la esposa del arrendador, el mismo carecía de poder de disposición sobre el bien, siendo necesario para su validez que concurra el consentimiento de los herederos de aquella, alegando no sólo que nunca ha consentido, ni siquiera tácitamente este acto de disposición, si no que ni tan siquiera le era conocido; igualmente se opone a la procedencia de cualquier tipo de indemnización, así como al derecho de retención, por cuanto expirado el contrato el actor carece de título para mantenerse en la vivienda y por haberse ya adoptado la medida cautelar interesada por el demandado. En base a estas mismas alegaciones formula reconvención, mediante la que interesa se dicte sentencia por la que se declare la nulidad de pleno derecho del contrato de opción de compra contenido en el documento anexo al contrato de arrendamiento, o, subsidiariamente, se anule a su instancia, sin que quepa en ningun caso, restitución alguna a favor del actor reconvenido por carecer de prima el contrato de opción de autos, debiendo dejar libre, vacua y expedita la finca de autos si ala fecha de la sentencia no se hubiese recuperado la posesión de la misma.
La sentencia de primera instancia, tras declarar la existencia y validez del contrato de opción de compra, desestima la reconvención y estima la demanda, condenando a la demanda a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa por el precio pactado y a abonar al actor la suma de 305'08 euros en concepto de indemnización más el interés devengado por esa suma desde el día 31 de julio de 2006 hasta la fecha de la sentencia, imponiendo las costas a la demandada-actora reconvencional.
Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso, quien la impugna en todos sus pronunciamientos.
En consecuencia, el debate en esta alzada queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.
Tras un nuevo y defintivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal comparte plenamente las consideraciones contenidas en la sentencia de instancia respecto a la existencia (en tanto fue efectivamente pactado entre arrendador y arrendatario y suscrito por los mismos el anexo al contrato de arrendamiento que lo documenta) y validez (en cuanto el mismo reune los requisitos o presupuestos necesarios para su configuración como tal) del contrato o cláusula de opción de compra, y las hace suyas, fundamentación que no ha sido desvirtuada por las alegaciones de la recurrente, cuya impugnación en este particular ha de decaer, confirmandose al respecta la sentencia de instancia.
Distinta suerte debe correr la impugnación del pronunciamiento por la que se considera válido el negocio jurídico, al entender que D. Germán , atendida la naturaleza ganancial del bien, podía concertar la misma sin el concurso de los herederos de su difunta esposa.
Efectivamente, para resolver este extremo es preciso partir de los siguientes datos fácticos, que resultan suficientemente acreditados en autos:
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En fecha 11.10.1975 la Sra. Constanza , casada en régimen de gananciales con D. Germán , adquirió por compraventa otorgada en escritura pública de dicha fecha para su sociedad de gananciales la vivienda ahora litigiosa. La vivienda era, pues, un bien ganancial
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Dª Constanza falleció en fecha 7 de junio de 1976, sin haber otorgado testamento y dejando dos hijos, Dª Pilar y D. Francisco, ambos de su matrimonio con D. Germán .
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En fecha 1.9.2001 D. Germán suscribió con D....
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